投资方 付100万元补偿款后，发现对方是住客而非租户，不享有优先购买权
房 东 事先已经告知不是租户，合同上也写清楚了
法 院 不存在重大误解和显失公平，投资方需继续支付520万元
容谷别墅一角 资料图
记者 徐林武
厦门网-厦门晚报讯 容谷别墅号称“鼓浪屿别墅之王”，历经85年风雨，仍坚固如昔。4个月前，在上海拍卖的起步价高达2亿元，而单单要腾退搬迁别墅里的住客，投资方就抛出了620万元补偿款。然而，投资方支付100万元首付款后，就没有下文了。投资方不给余款的理由是:存在重大误解，且显失公平。住客和投资方为此对簿公堂。
记者昨天获悉，一审法院作出判决，判令投资方支付剩余补偿款。投资方不服，已提起上诉。
买卖合同都签订了
住客突然要求优先购买
容谷别墅建成于1928年，位于旗山路5号和7号，占地3600平方米，建筑面积1500平方米，原主人是著名的菲律宾爱国华侨李清泉，现在则登记在吴女士等8人名下，作为李清泉的后代，他们都生活在菲律宾。
去年9月份，吴女士等人准备出售别墅。曾先生闻讯后当即决定购买，双方签订了《房地产买卖合同》，约定将旗山路5号、7号及两处的门房转让给曾先生。协议签订后，还在报纸上刊登了交易别墅的通告，随后，双方办理了交易登记手续。
一个月后，市国土房产局接到李姓兄弟的异议，要求变更登记旗山路7号房产。接下来，李姓兄弟还起诉房东，主张对旗山路7号享有优先购买权，曾先生作为别墅购房人被追加进诉讼。
原来，李姓兄弟一家数代人是李清泉的亲友，从上世纪三四十年代起就居住在旗山路7号，他们认为自己是别墅的租户，根据《合同法》相关规定，承租人有优先购买权，所以提起诉讼。
620万元补偿款
换来撤诉和腾退搬迁
面对诉状，房东不着急，倒是买家曾先生急得团团转。因为他买别墅不是拿来自住的，而是想转手卖掉赚上一笔。现在，半路杀出个程咬金，不仅要求优先购买，还不愿意腾退搬迁。
为了尽快解决这个问题，曾先生找来一家房产投资公司帮忙从中斡旋，经过两个月的协商，各方于去年12月24日达成《腾退、搬迁补偿协议》，房产投资公司同意代为支付一笔补偿款，而李姓兄弟同意撤诉并搬离别墅。
协议约定，房产投资公司补偿李姓兄弟等人620万元，这笔款项分期付款，即撤诉时支付首期款100万元，距首期款支付后第20日再支付370万元，李姓兄弟应于2011年2月20日前搬离旗山路7号并交出房屋，搬离当天房产投资公司支付余款150万元。
只拿到100万元
住客起诉买家违约
李姓兄弟一方说，协议签订当天，房产投资公司支付了100万元首期款，他们随即也撤诉了。20天后，房产投资公司应支付第二期补偿款370万元，但对方一直拖着没给。
为此，李姓兄弟将曾先生和房产投资公司告上法院，要求支付剩余的搬迁补偿款520万元及延迟付款产生的利息损失。
房产投资公司和曾先生辩解说，这起补偿交易，存在重大误解和显失公平。为此，房产投资公司和曾先生反过来状告李姓兄弟一方，要求撤销协议并拿回已经支付的100万元补偿款。
焦点
1
是重大误解还是知根知底？
投资方的第一项理由是存在重大误解，也就是签订《腾退、搬迁补偿协议》时，误认为住客与别墅主人存在租赁关系，因而具有优先购买权，在这个基础上，才同意出高价让住客放弃优先购买权并搬离别墅。
李姓兄弟一方反驳说，价值上亿元的别墅，怎么可能在不对别墅知根知底的情况下就出手投资？所以根本不可能存在误解，更别说是重大误解。
房东方面的解释是，与曾先生签订《房产买卖合同》前，已经详细说清了别墅内的住户、历史渊源等情况，商谈过程中，他们也提出说，虽然住客不属于法律范畴的“承租人”，不具有优先购买权，但为了避免日后住客以有优先购买权为由提出异议进而影响交易，建议由他们事先跟住客们打声招呼。然而，曾先生当时强烈要求，不要事先告知住客卖房的事情。
为此，《房产买卖合同》还特别载明:房产目前由房东的多户亲戚控制和居住，曾先生对此情况完全清楚明了。经双方共同研究，认为居住在房产内的住户不属于法律规定的“承租人”范畴，不具有优先购买权。
法院审理后认为，所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。而误解是由于行为人自己的大意，缺乏经验或者信息不通造成的。
这份合同中的特别条款已经写得很清楚，投资方对住客的情况以及是否存在优先购买权知根知底，并不存在认识上的缺陷，更不要说是“显著缺陷”。因此，不存在重大误解的情况。
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2
是显失公平还是商业风险？
约定620万元的搬迁补偿款是否显失公平？也就是说是否给多了？
李姓兄弟一方说:别墅价值上亿元，620万元的补偿款根本算不了什么，怎么会显失公平？
房东一方倒是很客观。他们说，曾先生当时为了尽快取得房产证并办妥银行按揭手续，面对李姓兄弟的官司，迫于资金压力，才不得不接受高额的补偿要求。
法院审理后认为，所谓显失公平的合同，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下，订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。对此，投资方未能提供相应的证据。
其次，在市场经济条件下，要求各种交易中给付和对价给付都达到完全的对等是不可能的，从事交易必然要承担商业风险，只要这种风险造成的不平衡是在法律允许的限度范围之内即可。当事人应当自行承担这种风险。
本案中，投资方对房产的历史渊源以及法律关系都很清楚，正是通过理性的利益计算，才同意以620万元作为补偿换取交易的快速有效进行。显然，并不存在显失公平的事由。
法院最终认为，《腾退、搬迁补偿协议》并不具有重大误解或者显失公平的撤销事由，合法有效，对各方均具有约束力。因此，投资方应支付李姓兄弟一方剩余的房屋搬迁补偿款520万元，并支付按银行同期贷款利率计算的利息。
