被政府寄予厚望的广州南站，开拍当日遭遇12幅地块被临时叫停、3幅地块底价成交的尴尬一幕，也引发外界诸多猜疑。广州南站的吸引力不够吗？在楼市冬季来临时，广州南站为何要逆势而动……一系列的拷问直指广州式造城的核心所在。
记者实地走访规划中的广州南站核心商务区看到，多幅“待字闺中”准备出让的地块已经平整，等待房企巨头前来“认领”，绿化公园、空中步行系统等也已经开建。对此，珠江新城原总规划师袁奇峰建议，这块宝地要从容发展，不要急着消费。
走访◎
绿色“处女地” 5年再造核心区
“朝饮珠江水，午食武昌鱼，晚品羊城茶”，亚洲规模最大的火车站——广州火车南站的投入使用，使这个梦想变为现实。随着广州南站首批三幅地块各有归属，开发大幕由此揭开。
按照计划，今明两年核心区内完成储备的土地将全部推向市场，预计5年内广州南站核心区将基本开发建设成型。
记者近日走访广州南站地区看到，多幅“待字闺中”准备出让的地块已经平整，长满青草，被塑料隔板围闭起来，等待着房企巨头前来“认领”。
这片土地将建成什么模样，广州南站核心商务中心区规划与单体设计方案正在网上向市民公开展示，市民可以为“心水”方案投上一票。
在政府部门心中，广州南站将建成什么模样，已有蓝图：未来5年内，广州南站将被打造成为以商务商贸为主导功能的现代服务业集聚区。广州南站地区建成后，将与广州老城区、珠江新城相对应成为城市第三增长极。目前，周围尚无大型的住宅楼盘，广州南站外的大部分地区人烟稀少，与南站内的人来人往形成鲜明对比。
按照规划，南站绿地总面积为1034.5公顷，整个地块的绿地率为38.6％，人均公共绿地7.9平方米/人。记者看到，这里的绿化公园、空中步行系统等已经开建，大道两边布满植被。站在广州南站广场前旁的空中步行走廊上，一眼望去，满目绿色。
较量◎
广州南站“叫板”珠江新城
一路向南，我们可以触及这座国家中心城市向上生长的起伏脉搏。
从高楼林立的珠江新城CBD，到背靠高铁的广州南站核心区，再到向海而生的南沙，隆起的新城一路“接力”。
广州市国土房管局相关负责人这样说，广州南站地区“比珠江新城更值得期待”。在相关的宣传材料上，更是写着“前十年看珠江新城，后十年看广州南站”。
广州南站还将“叫板”珠江新城，开建全国最大规模地下空间，总建筑面积达到111万平方米，是珠江新城地下空间的两倍。
珠江新城原总规划师、中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰分析说，广州南站将面临与珠江新城、白云新城甚至千灯湖、顺德新城等城市重点区域的竞争，“太多类似的项目都在做，商务办公的建设量大”，从开发商拿地的积极性就可以看出市场需求远远跟不上政府的期望。
在他看来，区域发展是一个精心培育、逐渐成熟的过程，“先埋下种子，浇水，开花，结果，才能最后收获”。从荒草丛生的城区“处女地”到豪华商圈的逐渐浮出、现代服务业的集聚，珠江新城不到7平方公里的土地花了20年的时间。
在这20年间，珠江新城也曾经历过定位模糊，交通混乱，配套不足的曲折成长历程。
“现在才种下去，就要收获，甚至会危害到区域的健康发展。”袁奇峰说。
在一些业界人士看来，长期以来，一些地区的经济带动功能在区域竞争与较量中日渐抵消。激动人心的蓝图与规划出炉，却各自为政，很少能够从地区发展的层面审视城市发展，无法以整体观念解决地区问题。
暨南大学管理学院教授、广东省省情调查与对策咨询专家胡刚提出，珠江新城的商务中心的地位刚刚建立，“如果南站贸然建立商务中心，势必影响珠江新城这个强有力的城市中心的地位”。
事实上，这种区域竞逐的苗头已经初现端倪。琶洲—员村、奥体新城、白云湖、白鹅潭、广州南站、空港经济区、新中轴线南段地区、白云新城西延区、临港商务区等九大重点功能区多点开花，其规划面积高达400平方公里，已经接近广州中心六区建设用地500多平方公里的总量。
袁奇峰认为，广州南站是一个宝地，需要精心培育，从容发展，不要急着消费。“现在市场较为弱势，廉价地大批量推地，并不高明。”他指出，南站依托良好的交通区位条件最终是可以实现梦想的，但需要20年到30年的时间。
思考◎
专家质疑南站开发“赶时髦”
关于高铁时代、关于南站核心区，人们心中有太多美好的想象。
“如果说，广州火车站催生出一个流花商圈，广州火车东站周边形成了天河北商圈。那么，南站地区将有望发展成为广州商贸新一极。”赵卓文说。
一个以客运火车站为放射极点的大规模商旅经济圈，是不是就会顺理成章出现？
广州社科院高级研究员彭澎说，原来的两个火车站都是先有站，后有商圈，商圈不是原来规划的商圈，而是自然发展起来的商圈。“南站是建站后，马上对商圈进行规划，而且计划5年成型，这确实有难度，也看出政府的决心。”
在此前的研讨会上，香港开发企业南丰集团相关负责人指出，广州目前的两大火车站中，流花火车站是以物流、商贸为主的专业市场模式；东站是商业区域，吸引周边公司进驻。“南站怎样找准定位十分关键。”
亚洲最大交通枢纽、便捷的立体化交通以及广阔的土地，无疑是现在广州南站的最大卖点。胡刚却唱反调说，在这种便利的交通模式下，人们很容易从高铁转地铁进入老城区，人气无法驻留，对广州南站地区的繁华形成挑战。
广东商学院流通经济研究所所长王先庆甚至在自己的微博上这样写通：“目前南站的规划、理念和视野过于追赶所谓的时髦，缺少对未来城市发展规律与产业走向的真正把握，缺少对城市核心区服务业产业链构成的深入研究”。
“如果仅凭想象来建造广州南站，也许会遁入珠江新城的教训中。”王先庆接受本报记者采访时毫不客气地说。
他指出，广州南站的发展关键在于布局和合理安排，最终打造成代表未来广州形象的品牌窗口，应该与周边区域相协调，引领城市的发展。“最忌讳的是在规划尚未成熟之前便开始建房子。南站的先期发展最主要的是人气聚集。”
胡刚说，随着人们生活水平的不断提高，中国即将进入旅游消费时代，当下高铁旅客中大部分是到珠三角旅游的游客。他建议，可以在广州南站发展旅游、消费、住宿等产业，在南站区域发展演艺区，开展国际化的商业演出，辅之以包罗广州美食的餐饮业，形成文化创意、酒店产业。
广东省房地产协会理事赵卓文指出，南站地区商业发展要解决三个矛盾：商圈的形成，一般需要渐进的过程，需要时间的积累，而广州南站项目却希望5年内初现成效；未来一段时间国际、国内经济的波动概率较大，长期经营物业风险较大，开发商短期内又难以获得良好的收益；广州南站商住配比为2：1，商业先动，需要解决客户来源的问题。
南方日报记者 郑佳欣 实习生 谢潇
