山东淄博康润投资发展有限公司投资9亿元建设的别墅项目。
尽管多年前，国家层面就发出“禁令”，不允许向别墅住宅供应土地，但山东淄博却还是让该类项目轻松拿到“准生证”。
事发淄川经济开发区，占地480亩，毗邻凤凰山天然森林公园，容积率0.7，仅仅50年产权的事实，让号称“北欧风情”的“奥都庄园”引来一片唏嘘。
眼下落成和后期继续开发的1300套别墅、住宅，给当地北苏村失地群众换来每年每亩1000元人民币安置补偿。
记者通过一年追踪，至今仍未等到相关部门的介入与回应。
“合法”别墅 淄川样本
据媒体调查，早在几年前，北苏村包括别墅用地在内的1000余亩土地，就被淄川经济开发区统一收回，起初民众并不知是何用，但后来坊间传言称“管委会要弄老年公寓”，可此说法很快遭到真相“否决”。
“政府表示根本没钱建”某知情者对媒体坦言！于是房地产商能“借机入驻，水到渠成”。
对方还透露说，“村民一直领着最初承诺的1000元，且3年才给1次，至于政府从投资商手里拿走多少钱，均不知情。反正北苏一寸农地都看不见了。”
按照正常程序，在征地前期应召开村民代表大会待通过后，再进行公告，公告的内容则包括征地批准机关、批准文号、占地用途、范围、面积、补偿标准、农业人员安置办法、期限等。
“这些都无看到。”多数村民表示！“自己手里持30年不变的《土地承包经营权证书》还没到期，就被所谓流转了！”
而有关资料显示，农村土地承包经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限，也不得改变承包土地的用途。
但自2006年春季开始，北苏群众却发现征去的土地将近半数，被逐渐改变了原貌，“要建设淄博很少见的别墅小区”，直至一期主体工程结束后，村民才从售房广告中得知项目名曰“奥都庄园”。
“这里位置很好，附近是通往济南的胶王路，张博复线也正邻此”，当地一房屋中介对记者说，“周围还有淄博师专和山东水利技术学院两所大学，西侧为凤凰山，再往西1公里为萌山水库，依仗着山水天然条件，不少省内外人士都在此购房。”
距“奥都庄园”不足300米位置，便是淄川经济开发区管委会行政办公楼。
事实上从2003年2月份，中央有关部委就发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应”。
2008年初，国务院再次下达《关于促进节约集约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地；继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。
但这仍没制止住“奥都庄园”在2006年后动工建设，“面积最大可达500平米，售价接近300万元人民币。”
淄博市有关方面接受媒体采访时却称“手续合法！”
9亿元大手笔背后
被当地群众和相关业内专家质疑的“奥都庄园”别墅，由上海建桥（集团）公司和淄博康润投资发展有限公司（以下简称淄博康润）联合开发，投资9亿元。
“实际操盘为后者”。相关人士透露说。
“2010年9月28日开盘，但从当年1月初就开始用两种VIP贵宾卡形式认购，一种为预交10万元的金卡，开盘时抵11万元使用，另一种是预交20万元白金卡，开盘日抵23万元，并都具优先选房权。”一内部人员对记者表示，“不到10天，两种卡售出近50张。”
“项目当时并没取得房管部门预售许可。”该人士还称。“有人对此行为进行过举报，但得到答复总是‘无亲眼看到’”。
其实，从北苏村口放眼望去，成片密集的别墅住宅尽收眼底，2010年时整个项目外围“奥都庄园” 巨幅销售广告标注的别墅接待中心还是“淄川国土资源局南临”。
“大概从2007年开始动工，一直就没有停过，天天施工，我们也买不起，本村好像就老支书家花了200多万买了一套！”北苏村民称。
“奥都庄园一期工程持续两三年了，却迟迟不能交房，但公司于互联网上发出的建设招标却在2009年7月，让公众很疑惑。”有关人士指出。
“国家叫停别墅是基于集约土地，开发商纵然也千万种理由，也不能逾越红线，而且这些年别墅显然已经成为滋生腐败的温床！”某社会评论人士说。
某地产专家对此也回应，“禁别”是为了提高土地利用率，因为别墅大量占用土地，而中国土地资源紧缺，若任由别墅野蛮生长，不但18亿亩耕地红线守不住，也将从长远上影响可持续发展。
住宅项目涉嫌占用工业用地
据“奥都庄园”接待中心工作人员介绍，该项目第一期共开发别墅近200套“填补市场空白”，以双拼、联排为主，后三期可能会兼顾部分多层。
另外，首期开盘住宅最小面积300余平方，最大面积则为520平米，记者并看到其中标有440平米以及520平米的户型模型。”
“我们2010年9月28日开盘，面积最小的售价140多万，预计2011年6月份交房，别墅样板间都装修好了，可以直接到现场看。”“奥都庄园”接待中心去年底告诉记者。
“房子安全吗？国家不早就禁止建别墅了？”另一购房者问。“绝对放心，手续齐全，我们那块地，本来要建老年人公寓，后来建成别墅，说白了这是政府行为，大胆买吧！”售房人员回应说。
“付款方式有两种，一是银行贷款，最低首付30%，另外就是一次性付完，但没任何优惠，已经是最低价格了。”
众所周知，办理房贷需要向有关部门提供的申请材料包含产权证明等，既然别墅早就被定为禁建项目，“奥都庄园”能否办理房产证呢？办理时长为多久？“能办，需要两三年时间！”接待中心工作人员表示。
“房屋产权多少年？”“50年”。
对于上述说法，某房地产投资专家称，“违法建筑和不具备进入房地产交易市场条件的商品房，金融机构肯定不会为其提供贷款服务，如果提供了，说明金融机构也存在利益牵扯，且房贷只针对普通商品房，而不是别墅。”
“按照住房和城乡建设部《商品房销售管理办法》中规定，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，否则开发商违约，业主拿产权证的时间会拖后。”
“《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》中也规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证，现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证，‘奥都庄园’所谓‘两三年’，显然有悖于常理。”
“一般民用住宅建筑权属年限为70年，工作人员所称50年不知从何计算”。有公众提出质疑。
而《城镇国有土地使用出让权和转让暂行条例》第12条规定，国有土地使用权出让最高年限按下列用途规定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐40年；⑤综合或其他用地50年。
“从目前情况看，‘奥都庄园’可能以工业用地用途拿地，而改变用途则不受法律保护，建议购房者慎重选择！”京城一地产界人士表示。
证件齐全的违法项目
正当诸多淄博市民对“奥都庄园”为何能建别墅进行猜测时，几个证件的“亮相”，更加剧了这种猜测。
记者在“奥都庄园”接待中心，不仅意外发现了普通房地产开发应履行的证件，而且从其他渠道又获得6个关于该项目的证件编号。
“国有土地使用权证（编号：淄国用（2006）第C00042号”、“用地规划许可证（编号：地字第370303（2009）028号）”、“建设工程规划许可证（编号：建字第370303（2009）020~026号）”、“淄博市发改委审批批准文号淄发改项审（2009）81号”、“开发经营权证（编号：房开证淄开字第20093017、20093019号）”、“施工许可证（编号：淄川区专用2009-57~61号）”、“商品房预售许可证，（2010）第Y03-100010~1000132”。
从媒体获得的上述信息中，除《国有土地使用权证》是于2006年办理外，其他证件办理均在2009年以后，“这显然不符合正常流程”有专家指出，“就连发改委立项都在2009年，是典型的未批先建。”
“且用地规划许可，比国有土地使用证还晚了三年。另外当地群众明明知道在2008年左右就进入施工阶段，为什么施工证为2009年？”专家还指出。
另据《闲置土地管理办法》若干规定，１年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续２年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。
“而‘奥都庄园’证件显示日期的时间差，闲置显然已经超过两年，至于是否缴纳闲置金，以及为何未被收回？记者并没有得到答复。
“就算上述证件程序合法，为什么主管部门竟给一个国家早就明令禁止的项目‘大开绿灯’？”
有关业内人士则回应，“首先可以肯定的是，别墅官方肯定不会批复，但转化一种形式则可变通。”
“常用的方法比如在其他高层多层的陪衬下单独拿出一块地来开发，但上报材料可能为多层住宅”。
“还有一种情况是私自改变容积率，规划部门保留的该位置容积率绝对不可能这么低，然后通过疏密结合从而既满足了政府规定的整体容积率要求，同时又建成了别墅。”
“再有就是只报项目名，至于建什么，政府部门为‘零监管’！”
“这些年出现的多例别墅案件，主管单位甚至为开发商辩解，‘建的不是别墅，是花园洋房，广告说别墅无非是宣传策略等’，诸不知这样的话，地产商就涉嫌虚假宣传，欺诈消费者！”
“政府禁供别墅土地出于我国人多地少、需要集约化用地的现实考虑。其目的是为了节约土地，并尽可能提供更多的中低价位、中小套型普通商品住房和保障性住房，让更多普通市民住上房子。”
有专家分析告知，市场上别墅新盘依旧络绎不绝，房地产调控的土地政策变得难以落到实处。“这也表明现行关于别墅的相关用地制度、规划审核报批以及后续监管上存在一定的漏洞。”
2010年3月10日，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，具体提出19条调控措施，在第一条中“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”的字眼赫然醒目。
“由此可以看出中央对禁别墅力度会越来越大，或许在明年全国两会期间会再次被提及”。
“淄博市政府有关部门拿‘别墅禁令’当鸡毛，大胆对抗中央决策，公然叫板，有令不行，其最深的根源不外乎‘自身’利益最大化！”有关人士指出。
