--住宅用地成交低迷 商业地块热度不减
2011-12-07 23:15:18   来源：   评论：0 点击：

　　虽然今年以来住宅土地市场持续低迷，成交地块溢价率持续走低，底价成交、流拍频频出现，但商业用地在近期成为了各地土地市场上的明星。有业内人士认为，在住宅用地成交低迷的背景下，溢价率居高不下的商业用地一时成为了土地财政的救命稻草。

　　土地市场：几家欢喜几家愁

　　一边是无人问津的住宅用地，一边是激烈争夺的商业用地。近期的土地市场颇有些戏剧性。

　　11月21日，成都市土地拍卖中心以挂牌方式出让2宗国有建设用地使用权，用地性质分别为商业金融业用地兼容32%住宅和商业金融业用地。结果两宗土地分别以233.3%和52.5%的高溢价率成交，打破了成都土地市场接连以底价成交的尴尬局面。

　　11月22日，杭州推出的一个商业地块引得6家开发商争抢，经过长达58轮的竞拍，最终以15367.14元/平方米的楼面地价成交，溢价率高达70.16%。

　　上月初，北京出让的一块多功能用地经过469次举牌，以楼面价8804元/平方米成交，溢价率也高达291.28%。中国指数研究院近日发布的数据显示，北京11月份各类用地平均溢价率为25%，住宅用地平均溢价率为0.4%，商业用地溢价率为159%。业内人士指出，一宗地块引发如此激烈的竞争，在如今总体平淡的土地市场实属罕见。

　　时至年末，往年火爆的住宅用地市场则归于平静。中国指数研究院近日发布的数据显示，上月全国133个城市共推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）944宗，推出面积4398万平方米，环比微增2%，同比减少20%。

　　美联物业全国研究中心主任徐枫接受证券时报记者采访时表示，目前的情况是，出让地块如果搭配了一定比例的商业用地，不仅能吸引较多开发商竞拍，成交价格也能获得较高的追捧。

　　从美联物业统计的8个重点一二线城市土地成交数据来看，今年以来，商业用地成交面积占土地成交面积的比例持续上升，目前已经占到半壁江山，更有城市的商业用地成交面积已经占到全部土地成交面积的八成以上。

　　商业地块或成

　　土地财政救命稻草

　　今年以来，北京包含商业类属性的土地出让金总额达到了462亿，占土地出让金总额的54%，住宅类用地出让金额占总金额的40%；而去年同期，商业类用地出让金额仅占总金额的24%，住宅类用地出让金额占总金额的70%。此外，截至上月，杭州主城区今年以来共成交53宗土地，其中33宗为商业类用地。

　　徐枫认为，在住宅用地市场交易不畅的情况下，商业地块的成交面积和占比逐渐上升，成为部分地方政府维持土地财政的救命稻草。面对土地市场的转变，部分开发商的转变可以看成是行业的被迫转型。

　　在商业地块大量入市的背景下，众多一线房企也不约而同地将商业地产作为未来的转型目标：以标准化住宅开发著称的万科今年多次高调宣称，未来5年在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%；保利则计划到2012年在商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地则计划2011年的土地投资额中有20%的资金投向商业项目，并提出未来5年用商业地产“再造一个金地”。

　　针对开发商对商业地产的空前热情，莱坊国际董事总经理葛汉文近日称，目前中国二三线城市的商铺空置率约在10％，一线城市则在7.5％左右，一旦大量资本涌入，不能结合合理的商业模式及商业品牌，空置率上升的风险同样存在。

　　徐枫告诉记者，在部分城市，写字楼、商铺的租售价格不仅达到历史高位，并且有数据表明，部分地区的写字楼空置率已经“高得吓人”。而地方政府在完成全年土地出让金任务的压力下不断推出商业用地，也在增加商业地产的潜在风险。