旺季捂盘抬价，淡市捂盘坐等行市好转，捂盘作为开发商违规牟取暴利的手段，在目前日趋规范的市场中并不多见，但近日却有买房人向本报报料，城北的银河湾卓苑拿地四年多、房子都已经封顶，销许也领了很久，却仍称自己没有“正式开盘”，可称得上是南京最能捂的楼盘。记者暗访后发现，该楼盘涉嫌违规更改销许公示拖延开盘。

    □本报记者 钱坤

    现场直击

    房价也穿马甲 买房人被忽悠

    投诉人黄先生介绍说，自己家住城北，一直想换个大点的房子，去年9月份，银河湾卓苑开放售楼部时，他就去看了房，当时销售人员称“下半年别墅房源将入市”，而这一拖就是一年多。今年5月份，他再次去看房，销售人员称，已经领了许可证，联排别墅马上就开盘。结果，已经到11月份了，该楼盘还说没“正式开盘”，黄先生对此非常气愤，觉得自己被忽悠了多次，“明明政府批准的开盘价格公示就挂在售楼处现场，售楼小姐竟然跟我说，这个公示价格不是真的。”

    记者与黄先生一同前往位于尧化门的银河湾卓苑。在现场看到，该项目已经开盘的别墅房源，有四联排和六联排别墅共6幢，虽然工地一片狼藉，但确实已经盖到楼顶了。这些别墅面积紧凑，大都在200平米左右，且没有前后院落，与门前的公共交通道路尧景路非常近，仅2米之隔。

    但是在售楼处记者发现，这些别墅的公示价格却高得令人惊讶，12栋的均价在23880元/平米，其他5栋的均价在21070元/平米。这样算下来，一套房就在420万以上!这个价格无疑创下了尧化门的房价纪录，周边房源单价目前不少仅在万元以下。

    “价格怎么这么高?”记者问销售人员，她的回答是：“没有正式开盘，这个价格也不确定，还会改的。具体价格老板还没有定出来，决定了再开盘。”

    网上销售显示，银河湾卓苑的销售套数至今为零。

    记者暗访

    同一批房源竟有3个开盘日期

    银河湾卓苑的房子已快盖好却仍在捂盘。

    公示单价超两万，售楼小姐却称真正价格还没出来。

    记者随后登录网上房地产，发现这家楼盘的别墅房源的价格申报表上显示的开盘时间为2011年3月23日。开发商申报销许的时间则为2011年4月25日，房管部门给出的开盘时间为2011年5月13日，但领证日期上显示的又为2011年7月7日。

    售楼员证实，楼盘从领第一批销售许可证至今半年多了，确实有一些买房人曾来预订，但没有真正成交过一套房子，其间项目换过一批销售员，自己来的时间不长，也不太清楚到底是为什么开盘时间拖了这么久。近日项目又推了一栋多层住宅，均价12500元/平米，同样也是领取了销许，还没有正式开盘，什么时候开也不清楚。

    业内人士表示，开发商有可能重复领取销许，悄悄更改了上市销售日期。但即使按最近的日期算，也已有4个月之久，开发商仍不正式开盘，并用虚高的公示价格来当自己的“马甲”，达到捂盘目的，这种违规操作着实可笑，也与南京市政府多次重申的“领取商品房预售许可证后10天须一次性公开销售”的制度公然抵触，一旦相关部门查处属实后，可能会处以停盘的处罚。

    早在去年4月30日，南京市房产部门就发文表示，明确要求领取商品房预售许可证后的楼盘，必须在10天内一次性公开销售全部房源。这是为了防止房地产开发企业捂盘惜售。

    资金紧张

    常州公司九成股权已抵押融资

    开发商为什么迟迟不开盘，对此问题，其销售人员给出的理由是：“因常州等城市的多个项目同时开盘，公司人手不够，所以南京项目的销售人员被大量抽调过去。”不过记者就此事咨询了一位业内人士，他们表示，“碧桂园·凤凰城开盘，从3省12个城市抽了700位销售人员，也没看见哪个项目因此要延期一年多开盘，简直荒唐。”

    “人手不够导致开盘开不成，这种情况也不是不可能发生。不过大多是开发商运营困难，销售精英大量流失，难道银河湾也出现了这种情况?”该业内人士对记者表示。

    记者调查后发现，华光地产集团最早成立于常州，2003年进入南京成立子公司。但在2010年底，常州华光房地产开发有限公司曾向华融信托融资，抵押物为其90.91%的股权，华融信托实际上成为常州华光房地产开发有限公司绝对控股股东。其董事长钱菊生、钱学栋持有的常州华光房地产开发有限公司2000万的股权，也质押给了华融信托。而江苏华光银河湾房地产开发公司等，也是这一融资项目的连带责任保证担保。华融信托承诺投资者的预期收益最高达到8.5%，这无疑让开发商背上了高利贷。

    据了解，早在2007年10月，华光地产就拍得了银河湾卓苑的土地，地块编号NO.2007G47，楼面地价仅3925元/平米。这意味着，开发商拿地距今已有四年，跨越了两轮政策调控期，可算得上是南京最能拖的楼盘，不过当年4千元成本拿的地已经盖出了标价2万多一平米的房子。但是这样的价格，买房人如果不愿意接受，开盘出现冷场，开发商的资金链是否存在断裂的风险?本报将继续关注。