李晓东：房地产基金暴发式增长难持续
2011-11-29 16:46:46   来源：   评论：0 点击：

    

　　在建银精瑞位于东方路69号18层的办公室，扶窗而望，便可将黄浦江江景尽收眼底。江面上大小船只百舸争流，竟像极了当前房地产基金行业公司数量众多但大小不一的发展现状。

　　依据清科数据显示，刚刚过去的今年第三季度中，房地产基金领域以18起投资案例和12.69亿美元的交易规模跃居各行业案例数量和投资金额榜首。与房地产企业尚处于寒冬中的现状相比，交投活跃的房地产基金无疑成为众多被调控渠道之外的一个重大投融资市场。

　　坐在本报记者面前的建银精瑞资本管理集团董事长李晓东谦和而稳重。这位拥有多年信托、银行业经历又置身房地产领域的投资家，与人交流时的一个最明显的习惯动作是将双手轻拱拇指相对。每当记者抛出一个问题引起他的思索时，他总会保持这个姿势沉思片刻，相互对着的拇指也会不由自主地相叩几下。

　　对于房地产基金的现状，李晓东既乐观又不失谨慎。比起房地产基金领域中存在的大多数基金管理者而言，与公司的投资方约定完全杜绝关联交易的他，显得稍许有些“不近人情”。不过正是这种植根于建银精瑞脉搏的现代管理和投资理念，成就了这家公司快速的发展以及长期稳定的投资回报。

　　在这样一位投资家的眼中，房地产基金行业的爆发式增长肯定不可持续，其后续发展的快慢还需看宏观调控政策的脸色。

　　【关键词】行业发展火爆的利与弊

　　上海证券报：您在3年前曾在某论坛明确说，中国房地产基金还未到大发展时机，但在今年7月您却预计房地产基金将会发展非常快，会很火爆，时至年底，事实证明的确如此。请问与年中相比，目前国内房地产基金有无出现新的态势？这种态势会持续多久？

　　李晓东：今年有些特殊，国家在进行宏观调控，这也印证了当初我们的观点，房地产基金的发展势头甚至超出了我们的预期。现在做房地产基金的主要有四类：一是传统的PE企业转型到房地产基金；二是房地产开发商成立或参与成立房地产基金；还有两种是外资基金进入这一领域以及一些地产金融机构出来的管理团队设立房地产基金。行业的爆发式发展有利有弊，未必全是好事。但现阶段的这种发展态势必定不是一个常态。

　　从有利的方面说，过去，房地产基金缺钱不缺项目而PE缺项目不缺钱。今天，这个格局正在变化。

　　今年的流动性比较充分，资金还是缺好的投资项目。由于创业板开板后，PE投资一下子很火，大家都在讲5年投资2年上市，投资可以翻好几倍，但后续还会这样火吗？从市场的供求关系来讲，PE的火爆是无法长时间持续的。这便引导了一部分资金流向房地产基金。

　　从弊的方面讲，在这半年内整个行业发展过快，势必会引发出一些问题。行业规模的快速扩大，势必会出现一些良莠不齐的情况。作为投资行业，房地产基金的运作是需要很强的专业性的。作为传统的PE，可能在房地产专业方面有所欠缺，投资后房地产项目的后期监管是传统PE的弱项。而开发商成立的基金，虽在房地产专业方面经验丰富，但是难以避免出现关联交易、利益输送，这也令所投项目存在一定风险。另外，行业自身的自律机制和监管机制都没有得到完善，机制与行业发展速度的不匹配将放大行业内的各种风险。

　　【关键词】监管与行业自律

　　上海证券报：在房地产企业传统融资渠道（贷款、股市再融资、信托产品）相继收紧的情况下，催生、激活了房地产基金。您刚才也提到了，监管机制与行业发展速度不匹配的现状。当前，房地产基金监管方面应该如何完善？哪些行业内的弊端需要及时纠正？

　　李晓东：对于行业制度和监管方面，我比较偏向于以行业自律为主。毕竟房地产基金与银行、信托等金融机构是存在区别的。以民间资金为主的性质也决定了它需要更为灵活的监管和决策机制。当然，我们也希望在行业准入方面会有一些行政化的门槛。比如规定房地产基金的资产规模，当然不宜过小。比如对于管理团队有一定的管理人的资质要求，如需要具备注册资产管理师之类的资质等。

　　眼下最重要的问题，是如何监管关联交易。现在不少房地产基金管理人的股东是开发商。所以不免会出现一些关联交易。当然我并非说所有的关联交易都会有问题，但是一旦涉及了关联交易，那么一个项目的投资就有可能出现利益冲突。很难想象开发商发起的房地产基金在投资他们自己的项目时能有认真、公允的尽职调查、风险评估和项目商业条款谈判。

　　以我们的基金为例。建银精瑞在成立之初，有十几家开发商找到我们，都说想要投资进来。后来我们几经沟通，选择了4家开发商成为我们的股东，比如华远的任志强，他现在还是我们投委会的委员。其中最主要的标准就是开发商股东在与本基金合作方面没有任何优先权。事实上，建银精瑞成立以来没有投过开发商股东的任何一个项目。

　　【关键词】项目投向与回报率

　　上海证券报：您做过多个房地产基金，而且现在关注的领域也越发广泛，从一般住宅项目，到商业地产，到养老地产，到工业园区地产，您觉得哪个细分领域的投资发展机遇更大、更长久一些？在当前市场中，土地变性蕴含升值空间非常大，你怎么看？

　　李晓东：我们都愿意投，今年我做了一个2011年房地产投资策略报告，里面提到，政府目前调控的重点是住宅地产，但商业地产、工业地产、养老地产、城乡一体化、保障房都受调控影响较小甚至得到政策扶持，竞争不是很激烈，有较大的增值空间。

　　对于土地变性，这是个可遇不可求的机遇。地方政府怎么对辖区内土地的性质划分，我们无法判断和左右。工业地产变商业地产、商住两用地产、住宅地产是由政府主导的。严格意义上还需要招拍挂。在这方面原来的业主的优势要比其他的后来的投资者机会更大。小开发商、小基金、小公司盯这样的项目当然可以，但我们这样的大基金专门搞这样的项目，就不太现实。比如工业地产方面，我们做的项目很大，但和以土地变性为目的的开发不同。我们主要配合做政府产业升级、退二进三这些项目，工业地产还是工业地产，不一定需要土地变性。

　　上海证券报：您正在负责中国首个保障房基金。请问该基金现在的运作情况如何？

　　李晓东：我们现在遇到困难是，今年上半年和下半年形势发生了很大变化，上半年保障房压力很大、任务很重，要求大面积开工，但配套却很少，国家对地方政府融资平台又紧缩，导致上半年找我们的保障房项目很多。到了下半年，投资环境和条件不一样了。国家对保障房的贷款一路绿灯，发债、投资平台都起来了，原来我们谈好的投资条件都有待落实。我们担心的是投资回报会有所下降。上半年地方答应的投资条件下半年可能会有一些松动。现在我们把节奏放慢了。我们向有关部门反映了这个情况。一方面来说，投资保障房投资回报太低；另一方面的话，保障房投资对于吸收流动性很有效，对降低通胀压力也有效。

　　上海证券报：建银精瑞房地产基金对LP的回报是多少？

　　李晓东：我们基金与信托融资式的不太一样，通常我们是投资式的，平均年回报在20％，好的投资项目还不止。稳健低回报的一般在10％。对于项目方而言，银行的贷款是低利率，我们基金的投融资是中高利率，属于差异化金融服务的补充。

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