陈湛匀教授：住宅市场遭严控 商业地产成新宠
2011-11-02 10:09:40   来源：   评论：0 点击：

　　陈教授说，“从市场和投资角度来看，商业地产已凸现价值，尽管国际资本市场持续下滑，但对中国投资热情不减，不少投资商的投资已“呼叫转移”到商业地产，购买商铺、酒店式公寓、写字楼等物业，包括一些国际热钱也正寻找商业地产的机会。”

　　以下是陈教授的精彩实录：

　　商业地产按商业形态分类包括商业广场、销品茂、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社会商业中心、商务楼等，与住宅类是有很大区别的房地产产品，它具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业。

　　商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如销品茂项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。一般较大商业地产，整体开发经营，统一管理，以收取租金为投资回报；但也有许多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目底商、商业街等则采用商铺出售、零散经营的模式。我们接触比较多的是社区商业、大卖场和销品茂三种业态。商业地产未来的前景看好，有多种原因：

　　第一，由于目前对商品住宅市场的调控力度增强，加上货币紧缩政策、银行借款收紧；宏观调控政策紧缩，但国内GDP增长良好；

　　第二，由于限购和限贷的原因加上防地价、控地王和问责制的政策出台，并且受供应、价格的因素影响，商品住宅市场销售严重下滑；

　　第三，房地产调控对商业地产的影响并没有体现，商业地产并没有受到政策的限制；政府部门认识和重视发展第三产业的重要性。

　　第四，市场拉动投资的反弹较大，农村城镇化的发展，休闲经济促进了商业地产繁荣，商业地产的需求明显增加，商业地产开发，具有高收益性。

　　从市场和投资角度来说，商业地产已凸现价值，尽管国际资本市场持续下滑，但对中国投资热情不减，不少投资商的投资已“呼叫转移”到商业地产，购买商铺、酒店式公寓、写字楼等物业，包括一些国际热钱也正寻找商业地产的机会。

　　据有关统计显示，2006年至2010年五年内，服务式公寓和住宅的成交比例由44%下浮到21%，而商业及综合物业成交比例由17%，急速上升至全年成交数的50%，现在次级商圈和边缘商圈占的居民消费60%~70%，社会消费品零售总额高速增长，这些都大大提升零售业商业地产和购物中心租金的需求。目前，中国正处于城市化水平从50%提高到70%的进程阶段，这正是商业地产发展的最佳时机，世界上发达国家的进程也证明这点，比如1852年至1881，英国城市化水平从50%提升到73.6%；日本从1965年至1970年，日本城市化水平从56%提升到70%以上，城市化基本完成；美国于1921年至1970年，美国城市化水平从51.4%提升到73.6%，城市化基本完成。历史经验告诉我们，城市化水平在50%到70%区间，正是完成工业现代化的时期，在这个阶段，一般的特征是经济持续高速增长，商业地产会出现爆发式机会，因此中国房地产商面临新的转型挑战。

　　如果分析一下美国房地产市场演变进程，不外乎经历了三个阶段。第一阶段，在50～70年代初期，主要由住宅发展商，重点打造旧城改造和郊区住宅产品；第二阶段，在70～80年代初期，主要由专业开发商和投资管理者，重点打造公寓城市写字楼酒店和高档物业，在这段发展时期中，已经从区域市场形式向全国市场进行辐射形式；第三阶段，到了90年代后，主要由地产服务商和投资管理者，重点打造智能化多功能物业，从全国市场辐射了国际市场；而从资金来源来说，已从原来传统银行、自有资金和股东资金转向一批成熟的、认同专业管理能力机构的投资人如保险基金、养老基金等。显然中国房地产市场正过渡到上述的第二阶段。在此特别要提到是象美国Lennar这样的房产企业，他们在不断调整中积极转型，从原来提供具有个性化服务居民住房转向金融商业地产服务商，我们可以从这些企业实践中明白如何在发展传统房地产业务的同时，逐步参与商业地产，并积极对接资本市场的经验。