这项业务也可称为“住房反向抵押贷款”，究其实质乃是一种通过住房反按揭以为居民养老提供贴现的金融安排。也就是说，老人将自己的产权房抵押给银行等金融机构，经过评估后，每月给房主发放养老金。其特点是分期放贷，一次偿还。作为舶来品，自其移栽国内以来，虽然始终境遇不顺，但又每每勾人遐想，其间原委，无非在于“以房养老”一头连接多数国人甚为疑虑的养老负担，另一头连接时下中国依然固着的金融压抑，因此在它身上，寄托着通过金融技术创新的社会福利合理化的急切愿望。
然而愿望不能替代事实判断。尽管我们高度认同金融的力量，但若具体至“以房养老”则只能断定其难堪大用。原因很简单，“以房养老”无论从宏观还是微观视角来看，都是一种前提条件极为苛刻、交易成本相当靡费的小众化金融安排，即便在其行之有年的发达国家，它也充其量不过是专事特定人群的辅助性养老模式之一，而至于中国，基础性的缺失更是使其多半只能停留在概念探讨阶段。
许多人认为，中国独特的房屋土地产权制度将会成为“以房养老”推广中最大的障碍，其实不然。因为从“70年产权”来看，虽然“以房养老”可能会有贷款期限不确定的特殊性，但这种特殊性一则可以通过适度改造加以规避（如中信银行规定，“养老按揭”贷款期限最长不超过10年）；再则，“以房养老”相比贷款期限最长可达30年的正向按揭贷款，不见得就会遭遇土地使用权时限制约。
真正阻碍“以房养老”落地生根的特定因素是，中国快速变化且难以预期的市场环境显著矛盾于“以房养老”格外倚重的稳定诉求，具体来说就是：“以房养老”与住房按揭等其他超长期限贷款品种不同，后者还款的第一来源是借款人未来创造的现金流，而“以房养老”的风险则完全限于两个变量，即利率与房价。其中就利率而论，由于国内债券市场至今存在基准利率阙如、长期品种匮乏、行为主体趋同等缺陷，因此，本应作为长期金融产品定价基准的收益率曲线基本不具备说服力与指导力。
再就房价而论，首创“以房养老”的美国在最近经历的四个完整周期内，实际房价波幅仅为7.7%~20.7%，且这一波幅还在不断呈现缩小趋势并已缩至10%以内，而中国的情况则是，且不说近几年来房价波动幅度之大，更糟糕的是，中国至今还未经历过哪怕一个完整周期，而且政府人为的干预，至今仍是左右房价最强的力量。
上述两点基础缺失决定了中国的“以房养老”很难消化市场风险。事实上，起自2006年上海试行这一业务，尽管政府向来不乏鼓励态度，但是应者寥寥的惨淡局面足以说明“以房养老”并不具备自生能力。因此，中国的养老问题终究还要靠加速构建财政投入为主的社会保险制度予以托底。（ （责任编辑：乔雪峰）
