江西南昌：千亩划拨用地竟用于上市抵押
2011-11-11 11:16:04   来源：   评论：0 点击：

2011-11-11 10:23:26

江西省南昌市红谷滩城市投资集团有限公司（下称南昌红谷滩城投公司）为红谷滩新区管委会出资成立的国有独资公司，2010年5月，该公司在上海证券交易所上市发行公司债券8亿元人民币。
　　
　　然而《中国产经新闻》记者在采访中发现，作为抵押担保，该公司用于上市抵押的1200多亩土地居然全部为划拨而来的商业居住用地。
　　
　　债券上市抵押划拨用地
　　
　　2010年5月13日，南昌红谷滩城投公司公司债券(简称“10红谷城投债”)上市交易，此次发行公司债券总额8亿元人民币。根据《2010年红谷滩城市投资集团有限公司公司债券上市公告》显示，所募集的资金用于红谷滩新区红角洲路网建设。
　　
　　记者在南昌红谷滩城投公司的债券募集说明书中看到，作为担保方式，该公司以自有土地使用权进行抵押担保。其提供的抵押资产为“洪土国用登红(2009)第65号”红谷滩新区红角洲A-31号地块和“洪土国用登红(2009)第66号”生米大桥西外环以南丰和大道延伸段以西地块两宗国有土地使用权,地址均位于南昌市红谷滩新区规划区内。土地用途分别为居住和商住用地,使用权类型为划拨。
　　
　　“上述两宗土地，包括商住类土地均以划拨的方式取得。将国有的划拨土地用做公司债券上市，并由此获得的资金用于公路网建设显然于法无据。”一位当地不愿具名的知情人士对此提出了质疑。
　　
　　据上述人士提供的一份江西同致房地产土地估计咨询有限公司做出的（赣同致【2010】（估）字第0312号）报告显示：发行人（即红谷滩城市投资集团有限公司。本报注）提供的土地抵押资产总面积为849693平方米；使用权类型全部为无偿划拨。评估的抵押土地使用权总价值为125361.41万元。
　　
　　对于划拨的商业及住宅土地用于公司债券上市抵押是否符合国家政策的疑问，接受记者采访的红谷滩城投公司有关负责人向《中国产经新闻》记者坦诚，抵押的土地确实是划拨用地，但是通过合法程序取得的。属于“融资划拨用地”。
　　
　　“‘融资划拨用地’上市抵押是经南昌市人民政府批准同意，不存在任何的问题。”身兼红谷滩新区管委会工委委员、“两园”建设工作组副组长兼城市建设工作组副组长、红谷滩城投公司负责人的符师勇表示，土地只能作为融资使用，不能开发建设。使用权也不是城投公司的，等将来有需要，再进行挂牌出让，到时红谷滩城投公司也可以竞买，只不过需要上缴土地出让金。
　　
　　不过，根据有关资料显示，南昌市人民政府下的（洪府厅抄字【2009】230号）文件已将上述划拨土地的处置权和处置收益权归红谷滩城投公司所有。
　　
　　而据资料显示，南昌市国土资源局也为上述两宗划拨土地出具了南昌市红谷滩城市投资集团有限公司合法、完整、有效地拥有上述资产的说明。
　　
　　经核算，84万平方米的划拨土地折合1200多亩。“也就是说，南昌市人民政府及红谷滩新区政府机关为协助这家具有盈利性的公司发行公司债券，将1200亩划拨的住宅用地为其做了抵押担保。”上述知情人表示。
　　
　　随后，记者联系了国土资源部就“融资划拨用地”进行了咨询。据国土资源部法律热线的一位官员告诉《中国产经新闻》记者，现行的相关土地政策中并没有“融资划拨用地”的说法。
　　
　　划拨千亩土地涉嫌严重违规
　　
　　对于国土资源部的权威答复，记者再次向红谷滩有关负责人求证，得到的答复依旧是“融资划拨用地”确实有，也经过了南昌市政府及相关部门的批准。
　　
　　那么，什么是“融资划拨用地”呢？对于红谷滩管委会有关负责人“融资划拨用地”的说法，以及将划拨土地用于上市抵押的做法，记者联系中国国土经济研究学会原副秘书长施泽荣。
　　
　　施泽荣告诉《中国产经新闻》记者，他从事土地研究工作几十年来，从未听过所谓的“融资划拨用地”。

“除了一些特定的保障房可以取得划拨居住用地外，无论是任何组织或企业，获得居住和商业用地的途径只有经过‘招拍挂’。”施泽荣教授告诉记者，并且这类用地审批程序也是比较严格的。
　　
　　“划拨用地的范畴在国家颁布的《划拨用地目录》里有着明确规定，只有公共设施，机关团体以及国家重点扶持的能源、交通、水利等具有公益性、公共性的项目用地才能划拨。”施泽荣教授进一步告诉记者；“特别是近年来，国家对划拨用地控制很严格，将来党政机关的办公用地都将有偿使用，何况划拨给企业，而且还是住宅用地。”
　　
　　另据中瑞岳华会计师事务所有限责任公司做出的2006-2008年的财务审计报告显示，截至2008年12月31日,南昌市红谷滩城市投资集团有限公司资产总额59.78亿元,负债总额23.23亿元。2008年实现主营业务收入2.76亿元,净利润1.06亿元。“这其中就包含着上述两宗划拨的1200亩住宅用地的资产。”上述知情人士表示。
　　
　　据近期媒体报道，进入2011年下半年，南昌红谷滩城投公司发行的“10红谷滩”(城投债简称)价格出现了异常波动。虽然该公司表示：“公司各项生产经营活动正常。”但市场分析人士表示，随着澄清公告的连续发布，市场对城投债信用风险的忧虑将有所缓解，但信心恢复还待时日。
　　
　　上述知情人士则表示，早在去年，上海新世纪(14.25,0.43,3.11%)资信评估投资服务有限公司于7月20日发布的《南昌市红谷滩城市投资集团有限公司公司债券跟踪评估报告》就已显示：2010年6月底，公司在建项目13个，计划总投资75.65亿，尚需资金37.36亿元。2010年计划融资30亿，用于凤凰苑、金融大厦、创意产业园等重点项目的建设，融资难度较大，并明显加大公司债务压力。
　　
　　“虽然该报告对此表示了担忧，但依旧维持该公司主体长期信用等级AA级。”该人士质疑说，任何债券都不是100%的安全，假如一旦发生债券偿还危机，最终还是转嫁到政府层面，并打起红谷滩土地的注意。届时，这些被抵押的土地又将面临怎样的命运呢？
　　
　　“通俗地讲，一旦债券发生回购问题，抵押的资产将会按照相关程序被处理。”一位业内人士告诉记者，根据相关规定，一旦债券发行人出现偿债困难，债券代理人将有权按照《债券持有人会议规则》、《公司债券抵押资产监管协议》和《公司债券债权代理协议书》处置抵押资产，以清偿债务。
　　
　　南昌红谷滩城投公司相关资料显示，该公司实际投资人为红谷滩新区管委会。其官方背景浓厚，并且很多政府部门领导在企业身兼要职。而对于政企不分的企业上市发行债券的做法，中南财经政法大学廉政研究院院长乔新生教授在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，如果这样的公司发行企业债券，那么就意味着政府债务与企业债务彻底混同，这是一种非常可怕的情形。
　　
　　乔新生教授认为，地方政府的潜在债务负担非常沉重，有些地方政府可能已经到了入不敷出的地步，只能依靠出让土地勉强维持地方财政。曾经有些地方由于组建公路建设公司，大举向国有商业银行借款，现在已经无法及时偿还本息。
　　
　　南昌市红谷滩城市投资集团有限公司作为一家上市公司为何能轻易地无偿获得千亩土地上市抵押？对此，本报将给予继续关注。