去年央企华侨城大手笔甩出88亿元，在上海苏州河圈起7万平方米的土地，选择做起了这里的“大当家”。当时，华侨城拿下苏河湾一街坊的成交楼板价高达每平米5.28万元，成为新一轮的全国单价地王，记录保持至今。然而，该地块在拍卖至今的22个月时间里，仍未获得决定项目进展的最关键的建筑施工许可证等证件。
不过，有知情人士表示，开发商华侨城已在最近两个月或已抢先开工。在工地一角，已经有部分地块达到了正负零零线进度。11月30日，网易财经看到，设有严密的安防措施的苏河湾工地，在进口处的电子屏上，明显显示正有中兴建设的33名工人在现场作业。
对此，华侨城上海公司营销总监张雍否认工地违规开工，仅承认工地尚未取得施工许可证，但目前仅在试桩，而项目实质性开工日期目前仍不确定。这也同时意味着，整个项目的工期或将一再拖延，在2015年前上市的计划仍存变数。
被爆未获施工许可证就抢开工
有网友近日向网易财经爆料称，华侨城苏河湾项目在尚未取得建筑施工许可证，却已开工数月。网易财经编辑随即查询上海建交委网站信息并了解到，于今年5月16日才申请报建的华侨城苏河湾项目，截至目前还未获得相关许可。而建交委咨询处的相关人员在电话中也证实，华侨城此项目确实还未获得建设批准，但对于尚未获批原因，对方称不清楚。
在11月30日，网易财经编辑来到项目工地现场并发现，设有严密的安防措施的苏河湾工地，在进口处的电子屏上，明显显示正有中兴建设的33名工人在现场作业。因为禁止进入现场，仅从虚掩的大门处可看到，而在偌大的空地上，几台大型打桩机正在作业。
但网友提供一张地块施工全景图，并介绍称，该地块北苏州河路山西北路一角的区域，即规划中两幢住宅和一幢商办楼，正处于基坑建设阶段，即工程基础已大致做好，即达到工程正负零零线标准，地下部分的顶板已经完成。按照建设部2001年发布的《建设工程开工许可办法》，中国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和起配套工程的施工，必须申请领取施工许可证。未取得施工许可证的，一律不得开工。
对于上述违规施工的质疑，华侨城上海公司营销总监张雍在给出一连串否定回答后，解释称，不存在抢着开发。目前工程正在对工地地基进行测量勘查，其中重要一环就是按照总桩数的1%随机挑出桩孔进行试桩，这种超高层地下结构要求很严格。
“试桩属于开工前期准备工作，不需要经过审批。测量结果要经人防、抗震等相关部门认定后，方可进入实质施工环节。”张雍表示。据了解，苏河湾项目的确尚未获得建筑施工许可证。但所有的规划立项已经通过了，相关资料也已经递上去了，等政府最后走完流程，才会发施工许可证。届时，项目中的住宅跟酒店将同时开建，同时要配合上海地铁12号线的建设，因而整个项目建设周期至少要在五年以上。而对于项目产品的上市时间，他称尚不清楚。
问题是，该项目拿地至今已有22个月，为何仍无具体开工时间表？事实上“难产”早有迹可循，华侨城上市公司的公告以及官方宣传资料显示，早在2010年2月份就获得净地的华侨城，却在10个月后，即该年的12月份，才召开启动仪式，称预计将投入130亿元正式开发该项目。
此外，华侨城在今年3月份发布的2010年年报中允诺的，苏河湾项目部分产品将于2011年年内进入市场的推盘口径，则在今年11月中旬改变为，“按照公司计划，最早明年8月会推出第一批产品，将会以SOHO酒店式公寓产品为主”；而在今年5月份就申报的报建手续，在半年多的时间里未获批准。
一位接近华侨城上海公司的知情人士向网易财经透露，除了政府审批过程较慢之外，华侨城自身也有多重考虑。首先，购买的苏州河北岸东块1街坊地块后，其迟迟没有动作，就是一直在等待购买周边地块的机会，好将几幅地块合并，形成一个“有影响力”的整体规划方案，而后才能开发出较高价值的物业，确保项目的利润。
“此外，天价地王带来的高成本、高风险，使他们不得不为了造就更高价格的“豪宅”花费大量的时间作前期规划，这个规划的时间可能会长达半年甚至一年。这是行业内通行的处理方法。”同样曾被曝尚未开工的上海证大某位开发商说。
华侨城上海公司总经理袁静平曾表示，要把苏河湾项目打造成第二个类新天地，但比新天地更原生态。以后游客到上海来，新天地要去，苏河湾也一定要去。
但延迟开工的代价相当高昂。上述证大开发商称，以百亿地王外滩8-1地块为例，地块每闲置一天，他们就要付出一天的财务成本，有可能半天时间，数百万元的利息就没了。地王金主们的最大的压力就是效率，拖延时间要罚款，必须以最快速度推进这个项目。
单价地王保持者面临破发
随着上海打折、降价楼盘数量的迅猛扩增，降价幅度的大幅增长，曾经因为周边地价而房价大涨的楼盘，如今开始“倒戈一击”——房价跌破楼板价，令像华侨城苏河湾这些地块的楼盘尚未开建便已“破发”，并面临亏本危险。
根据上海同策咨询有限公司的有关统计数据，目前苏河湾项目所处的闸北不夜城板块的新房成交价格，大致在37000元/平方米左右，远低于华侨城苏河湾项目的楼板价。资料显示，去年2月11日，华侨城以70.2亿元总价拿下苏河湾一街坊，成交楼板价高达5.28万元/平方米，成为新一轮的全国单价地王，记录保持至今。随后的7月23日，华侨城以17.91亿元悄无声息地拿下了苏河湾41、42街坊地块。
到目前为止，华侨城成为苏河湾推地以来的唯一“地主”，新地王诞生取代老地王的“盛况”，放眼全国都已绝迹。上海同策地产研究总监张宏伟称，以5.28万元/平方米的土地成本来算，华侨城苏河湾项目极有可能面临预提土地跌价准备的风险。此外，苏河湾项目开发的是主体商业综合体，建成后有大量建筑面积要自行持有经营，不得出售，回笼不了多少资金，这样对开发商的资金实力提出了更高的要求。
“集团方面会统一处理苏河湾项目的资金问题，截止目前，华侨城在这个项目上，还从买有缺过钱。”张雍告诉网易财经。今年3月4日，华侨城就曾发布公告称，公司2011~2012年拟向母公司华侨城集团申请委托借款，额度为130亿元，主要向上海苏河湾等项目进行资金输血。
但不容忽略的是，华侨城去年起加快圈地步伐后，资金压力不断加大。华侨城的负债率眼下已经处于历史最高位。根据华侨城公告数据统计，华侨城在2007年末、2008年末、2009年末及2010年末的资产负债率分别为61.49%、63.56%、65.83%及69.7%，2011年上半年上升至72.3%，已达到国资委对资产负债率要求的最高标准。
正因此，坊间传出诸多有关华侨城的负面传言。以苏河湾项目为例，一度盛传华侨城正在寻求买方，以转手该地块。而最新的说法是，苏河湾项目会通过修改容积率的方式，增加8万多平方米的建筑面积为土地存货价值下跌做准备。
张雍对此坚决否定，其告诉网易财经，容积率的修改，是头等的大事，没有哪个开发商和政府敢随意修改容积率。如果容积率有调整，需要重新报批，规划局需要公示。
据他介绍，苏河湾项目的计容面积略超13万平方米，而部分业内传言的“多出来”的8万多平方米的面积，全部用来建设地下设备用房，人防工程，然后根据建筑规划满足基本配备的商业、住宅的地下停车位配比。
“透过华侨城，可以看到土地市场的冬天已经来了。”上海中原地产研究总监宋会雍称，过高的土地成本迫使地王项目只能往高端方向运作，寻求更大的价格和利润空间，这种模式，在不限购的上行楼市中曾屡试不爽。但眼下，土地的游戏规则在改变，拿下地王后囤地以时间换价格空间的策略，在房价、地价市场拐点的双重夹击中，开始失效。
来自中原市场研究部统计数据显示，今年11月，全国主要35个热点城市在土地出让中，因各种原因导致的流拍、流标地块达到117宗，流标土地的规划建筑面积达到1580万平方米。
华侨城模式上海难突围
做大、多元化，一直是华侨城的强项。资料显示，华侨城为跨区域、跨行业经营的大型央企，目前涉及房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。区别于以往的旅游项目或者商办项目的，华侨城为地产戴上了人文与旅游的帽子，打上了城市综合体或主题乐园的标签。
德佑地产研究总监陆麒麟分析称，以旅游综合项目为目的对土地进行成片开发，在完善片区配套和注入文化内涵后带动地产市场，再以地产业务销售产生的现金和利润反哺旅游，这是华侨城模式得以快速复制至全国各地的根本。仅去年一年，华侨城就花费近200亿元，在全国数十个城市拿下了多个地块，开始它的造城计划。
但这种拿地模式并非万试万灵，上海华侨城欢乐谷用地因此就陷入困境：旅游用地全部拿到后，住宅用地一直没得到解决。据华侨城透相关负责人透露，该项目的房地产用地因政府坚持公开竞拍，华侨城“没有把握一定拿到”。
“而就游乐园而言，人们的第一反应是迪斯尼。”上海乘星行机构负责人李骁说，举例而言，将于2014年开业的上海迪斯尼，势必会对上海欢乐谷目前低迷的状态增添更大的压力。
而在综合体方面，李骁指出，华侨城的苏河湾项目在上海也会遇到各种压力。例如商业地产资金占用量较大、资金周转率低、资金回笼较慢，这些都在不断考验着华侨城的运营实力。此外，早已落户上海并瓜分大部分市场份额的新加坡、香港等地的老牌商业地产开发商，如凯德置地、新鸿基等，都会是强劲的竞争对手。
业内人士认为，随着房地产调控的持续，也将增加华侨城普通住宅项目的销售难度。以华侨城在上海的高端住宅西康路989为例，去化情况并不是很好。华泰联合证券的报告称，接下来项目销售不及预期，华侨城超额完成年度销售计划(200亿元)困难重重。
华侨城近期也认识到这个问题，其董秘倪征公开表示，华侨城外宣布了最新的商业定位，要成为以文化为核心、旅游为主导，中国领先的“现代服务业综合运营商”。
但知名地产分析师宋丁指出，这一概念并不能证明该模式的盈利点，并没有做出一个像当年旅游地产一样清晰的模式解释和盈利空间的解读。“在目前经济形势下房地产行业面临巨大障碍，如果华侨城不退缩一部分项目的话，战线拉得太长会占用巨额资金，容易把自己拖死。”
