标普预警明年楼市：若销售降三成，过半开发商流动性吃紧
标普分析师符蓓称，2012年销量下降30%的可能性不大，但“我们的敏感性分析表明，这一销售下降幅度，可能令包括数家大型获评级开发商在内的很多开发商，感受到严峻的流动性压力”。
早报记者 是冬冬 周祺瑾
政策未见松动，销量面临下滑，标普称，中国房地产开发商最坏的时候还没结束。
“销量”指较2011年下滑10%的假定销量。
销量下滑幅度增大时，流动性疲软的房企增多。 资料来源：标普27日发布的行业报告《压力测试显示若销售重挫，可能严重打击许多获评级中国开发商的流动性状况》 张泽红 制图
在融资渠道日趋减少之际，国际评级机构标准普尔向中国房地产市场发出了最新的警告。
9月27日，标普发表中国房地产测试报告称，未来6个月至1年内，疲软的销售和趋紧的信贷政策将给中国房地产企业的流动性造成压力，大多数标普评级的中国房地产企业（在港上市），均能抵抗明年销量下降10%带来的压力，但如果2012年销售比2011年下降30%，很多开发商可能难以承受，超过一半会出现流动性问题。
目前，标普共对29家在港上市的内地房地产企业进行评级，大部分房企的评级为等于或低于BB+级别的“投机”级。
“今年销量仍将
增长逾两成”
在这份名为《压力测试显示若销售重挫，可能严重打击许多获评级中国开发商的流动性状况》的行业报告中，标普分析师写道，“中国房地产开发商最坏的时候还没有结束。”
该报告还提到，随着信贷政策越来越紧，将迫使开发商降价或者寻找其他融资渠道，其中不少渠道代价高昂。
Mirae Asset Research根据其追踪的公司情况估算得出，今年上半年，香港上市的内地开发商平均利息成本同比上升64%。
今年迄今，内地开发商共发行海外债券近90亿美元，获得海外贷款23.9亿美元，几乎全部在上半年进行。与此同时，海外融资成本已经攀升，一家中等规模开发商三年期贷款的所有资金成本目前通常高达600个基点，远高于今年初的400个基点。
即便如此，标普指出，受信用风险升温和全球资本市场大幅波动的影响，开发商可能再难通过离岸债券市场等融资渠道获得资金。
标准普尔信用分析师符蓓称，物业销售下降和国内外信贷状况紧缩，是推动流动性压力上升的主要因素，“我们认为，存在较大再融资风险的小型、细分市场开发商，2012年面临困境的风险更大。”
此次标普的流动性压力测试共分为两种情况，第一种情况是今年下半年销量与标普预测持平，2012年销量同比下降10%；第二种情况是，2011年下半年销量下降20%，2012年下降30%。标普将中国开发商分为三组，分别是流动性“足够”、“不足”和“疲软”。
根据标普的定义，流动性“疲软”是指在市场环境较差的时候，房地产企业的还款能力将面临巨大风险。
值得一提的是，对于上市房企今年的销售表现，标普仍较为看好。
标普预测，今年开发商的合同销售同比将增长25%～30%，并预测2012年销售不会大幅下滑，部分原因是过去两年开发商加大投资从而大大增加了可销售库存。
尽管符蓓称，2012年销量下降30%的可能性不大，但“我们的敏感性分析表明，这一销售下降幅度，可能令包括数家大型获评级开发商在内的很多开发商，感受到严峻的流动性压力”。
标普称，一线城市如北京和上海的高端物业开发商受到的冲击最大，因为高端地产的购买者，恰恰是受限购政策限制的人群。
