昆明螺蛳湾：疑似空壳化 房地产信托转战商业地产
2011-10-03 12:10:00   来源：中国企业新闻网   评论：0 点击：

          以商品房作为投资标的的房地产信托产品不好卖了，一些信托公司便打起了商业地产的主意。近期就有信托公司发行了投资商业地产开发的房地产信托产品，殊不知相对于住宅项目，商业地产项目的投资回报期更长，对于开发商的运作能力要求更高，因此，其产品的风险相对住宅项目而言，显得更大。

　　百瑞信托近期就发行了一款商业地产项目，这个计划募集资金5亿元的信托计划，其本金将以贷款方式贷放给云南中豪置业有限责任公司，用于其开发的昆明螺蛳湾国际商贸城二期项目配套设施建设。

　　根据百瑞信托提供的集合资金信托计划显示，该计划收益分两档，其中100万-300万，年化收益率为10%，300万以上，年化收益率为11.5%。还款来源主要有三个部分：项目二期回款、项目三期收入以及银行授信。其中项目二期回款为主要还款来源，根据云南中豪提供的数据：项目二期写字楼及公寓总销售套数为14659套，预计总销售收入将达83亿元，目前已销售套数达13250套，已销售金额达69.55亿元，已回收款项金额达45.26亿元。预计剩余37.74亿元资金在融资期限1年内通过银行按揭的逐步到位，及公司的继续销售，资金逐步到位。

　　然而记者从昆明螺蛳湾国际商贸城的一些商户处了解到，昆明螺蛳湾国际商贸城的招商状况并没有如云南中豪描述的那样美好，一位来自浙江的商户在电话中告诉记者，她目前在商贸城有4个铺面，其中一期的在卖鞋，二期的3个铺面都空着，“想转手都转不出去。”

　　而正是由于二期商铺目前的状况，三期根本没人敢买。银行授信方面，虽然中国银行（601988）官渡支行、富滇银行官渡支行、工行昆明南市区支行和农行昆明度假区支行向云南中豪提供了总计高达55亿元的按揭合作额度，但是目前仅发放了1.5亿元。“银行方面当初对这个项目的潜在风险肯定是估计不足。”一位知情人士向记者透露，“按照昆明高层的意图，这个新建的新螺蛳湾一定要上规模。因此一期的建筑面积就高达300万平方米，而已是世界最大的日用消费品批发市场的义乌国际商贸城，迄今为止三期工程相加的总建筑面积不过才260万平方米。”

　　云南中豪的实际控制人刘卫高，曾经在江苏宿迁拿了3000亩土地，兴建了宿迁义乌国际商贸城。这是当时宿迁最大的外来投资项目，总投资26亿元，总建筑面积146万平方米。“据说该市场最旺盛时经营户达4000余户，目前二、三楼却有很多空闲的铺面。但正因做了这个市场，刘还当上了宿迁市的工商联主席。”这位知情人士告诉记者。

　　而耐人寻味的是，在宿迁尝到甜头的刘卫高，又来到昆明，试图再次“复制”宿迁的成功。“刘卫高的商业模式是依靠银行贷款和商户租金滚动发展，一旦滚动不起来，留下的可是个烂摊子，所有的投资人都要买单。”这位知情人士不无担忧地对记者说。