■本报记者 庞一涛 上海报道
近日，南京市国土资源局发布了2011年第12号土地出让公告。其中，NO.2011G51地块位于麒麟科技创新园，实际出让面积39.38万平方米。这是南京市从去年调控至今，推出的单宗体量最大地块，出让底价高达31.98亿元。
值得关注的是，该地块设置了较高的出让门槛。2010年底，同区域另一宗大体量地块，也设置了诸多限制条款，“定制”给了富力地产。这一次，该地块同样设置了多个附加条件。业内认为，这将把不少房企挡在门外，“定制”意图非常明显。
据业内人士推测，该地块的“定制”对象或为港资开发企业瑞安地产。早在2010年11月，瑞安地产已与麒麟科技创新园签订了合作协议。业内认为，“定制”模式虽不公平，但对于刚刚启动的区域来说，引进实力房企对基础配套建设、高端商业导入具有加速作用。
再启“定制”模式
来自南京市国土资源局的信息显示，NO.2011G51地块东至东麒路，西至沧麒东路，北至天成路，南至钟学北路，综合容积率为2.67，土地规划为商业住宅用地。
该地块的出让条件包括：须建立居民社区中心、派出所、街道管理中心、幼儿园、社区卫生服务站等。此外，该地块内的科研设计用地面积为157013.9平方米。科研设计用地部分所建房产允许销售、租赁给符合麒麟科技创新园产业要求的科技型企业，并须征得麒麟科技创新园开发建设指挥部同意，且所建房产可上市销售比例不得超过科研设计总建筑面积的50%。如引进符合园区产业发展要求的重点项目和产业，经麒麟科技创新园开发建设指挥部确认后可适当突破销售比例，但最终地块内须保留不少于10万平方米的产业用房只租不售。
这并非该区域首次以设置严苛条件为前提出让地块。2010年12月，北京富力曾拿下麒麟科技园2010G60、2010G61地块，总出让面积高达60万平方米。这两宗地块在推出时，也附加了多个严苛的限制条件，最终仅富力地产一家参与拍地，并以底价拿地。
“这是提前与当地政府协商好的。”与富力地产南京公司有合作关系的南京网博机构总经理孙海表示，富力地产拿下的麒麟科技园土地确实是“定制”地块。“由于麒麟科技园刚刚启动，区域内交通、配套发展尚属空白，引进大的开发企业，对于推进区域发展具有不可忽视的作用。”
瑞安或将拿地
“一般的开发商也不愿拿这样的地块。”南京房地产建设促进会秘书长张辉分析认为，此次推出的地块面积为39.38万平方米，由于体量较大，再加上附加条件的限制，前期的投入很大，一般的开发企业没有能力承受。
南京金网络资深土地分析师蒋乃均也表示，NO.2011G51地块的起拍价高达31.98亿元，这绝非一般开发商所能承受。
据当地业内一位知情人士透露：“一家总部位于上海的房企很早之前已与麒麟科技园开发指挥部展开洽谈，有意拿地。”记者经多方了解得到的一致说法是，该地块的“定制”对象是港资开发企业瑞安地产。
2010年11月，由南京市政府牵头，南京市麒麟科技创业园、香港瑞安集团携旗下瑞安建业、启迪控股股份有限公司共同参与，拟联合打造的“麒麟知识创新社区”暨低碳研究院的启动仪式在南京举行，并于当日签署了合作协议。
“引进港资企业也有负面作用。”上述不愿透露姓名的业内人士认为，虽然瑞安地产具有雄厚的资金实力和丰富的开发经验，能够使该地块的规模效应得到发挥，从而带动区域的发展，但港资地产向来善于在区域启动之初大规模拿地，随后缓慢开发，以“囤地”获取土地升值收益。
他认为，从瑞安地产在上海、杭州等长三角城市的开发轨迹来看，其对区域发展带来的最大影响并非基础设施完善，而是以品牌效应带动地价上涨。
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