文│房地产世界期刊记者 曾慧娟
也许未来很长一段时间，限购都会是楼市的一个关键词。7月12日，国务院常务会议做出继续从紧的决定：已实施住房限购措施的城市，要继续严格执行相关政策；房价上涨过快的二三线城市，也要采取必要的限购措施。
二三线威猛
当一线城市房价上涨幅度被限购政策“刹车”后，众多开发商被“逼退”至二三线甚至三四线城市。受挤出效应影响，二三线城市随即出现“房价上涨过快”的局面。
国家统计局显示，7月全国70个大中城市房价涨幅居前的均为二三线城市，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，取代“北上广深”成为领涨主力，而丹东以同比9.8%的涨幅位列首位。在全国130个土地出让金“半年报”显示，上涨的5个城市则均为二三线城市。
值得一提的是，很多二三线城市因为紧邻一线城市限购，从而博得涨价契机。如广州限购，毗邻的清远房价上涨；深圳限购，惠州房子备受青睐；北京、天津限购，而周遭的邯郸、廊坊、保定、石家庄、秦皇岛等城市凭借半小时、一小时经济圈概念，房价涨幅名列前茅。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉记者：“事实上此前的新版国八条已经提到，凡是房价上涨过快的城市都应当进行限购，各地应该根据房价涨幅情况自己控制，当时主张限购的城市既包括一线城市也有二三线城市。”
如果限购，哪些二三线城市会首当其冲？同策咨询研究部总监张宏伟认为，首先，从区域上考虑，重点还是东部沿海较为发达的二三线城市，尤其是位居一线城市周边的受一线城市房价拉动较大的二三线城市；其次，房价涨幅较高的个别西部省会城市如乌鲁木齐、呼和浩特等；热钱较多的二三线城市，如鄂尔多斯、克拉玛依、温州、义乌等；第三、一些房价涨幅较高的二三线城市，如潍坊、丹东、宜昌、韶关以及南昌等。
开发商有点“慌”
新一轮限购城市名单像“达摩克利斯之剑”悬在开发商头上。与上半年的乐观情绪不同，大多数开发商不得不更为谨慎地看待这一轮旷日持久的调控。
原本凭借完善布局的大开发商如万科、恒 大，以及专注于小城市的碧桂园等企业，都将在第二轮限购中被波及，这些企业可能不会如同上半年一样继续“走运”。
数据显示，万科上半年销售6 5 6亿，占全年1400亿目标的46%。而该公司自从2009年起就已经减少在一线城市拼地王，转向二三线城市布局，确保较高周转速度。
另一开发商恒 大地产在上半年实现销售回款423亿，完成原定目标的60%，堪称全国销售业绩锁定情况最好的开发商。此前，该公司不断强调，良好的销售数据来自于公司的完善布局，且项目大部分位于不受限购影响的二三线城市。数据显示，恒 大地产进入的城市为49个，涵盖了国内绝大多数省会城市以及部分三线城市。
糟糕的是，大部分开发商的产品都集中在下半年推出。恒 大地产9月份之后的新推盘计划将超过60个，而其上半年的新盘量才33个。保利地产、金地集团、富力地产等公司也都表示，下半年供应量远高于上半年。
阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲告诉记者，“一旦新一轮针对二三线的限购令密集出台，开发商在住宅市场将退无可退。如此一来，将会有更多开发商选择转型，如进入商业、工业、旅游地产，或者彻底放弃房地产行业。事实上，在持续调控下由于信贷从紧等多重因素，很多开发商已经开始选择转型了。”
一位不愿具名开发商老总向记者私下表示，大开发商全国各地都有项目，限了一个城市他们还可以转移开发另一个地方。对小公司而言，项目基本就集中在当地，只要一限购就全陷进去了，想翻身都难。
范小冲认为，限购已然“兵”临城下，开发商必须根据限购政策调整策略，以随行就市。万科北京公司总经理毛大庆接受媒体采访时表示，如果限购令推行到一些有万科在售项目的二三线城市，万科不会考虑降价。“我们会根据市场合理定价。”
相对于外来的大型房企，中小开发商建设的新盘在价格上下工夫更多，以价换量，或者拉长销售周期，先推出一部分产品回笼资金缓解压力，然后放慢开发节奏，储备客源的同时等待政策落实后作进一步打算。
地方政府也受压
限购不仅让开发商全面受压，地方政府也好不到哪里去。
7月19日发布的全国130个城市土地出让金“半年报”显示，北京、上海等6个城市的土地出让金均低于去年同期，降幅最小的上海达到了21.97%。面对即将限购的压力，地方政府也没闲着。据媒体报道，7月，河北廊坊市发布今年市区房价控制目标，建议新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米，来挤压一线城市限购之后的溢出性泡沫。
6月，河北省香河县首开了“行政限价”的先河——房价控制指标分为三档，普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米，高档商品住房限制在11000元/平方米以内。中国房地产研究学会副会长陈国强告诉记者，环首都县市主要的购房需求来自北京和东北各省，一旦实施限购，当地房地产市场将会迅速陷入冷却，但在此之前，当地房地产的产能，完全按照外地需求支撑预期设计，这样一来，地方政府利益就会受到巨大损失。张宏伟的表述更为直接：“一定意义上来讲，限购好比是割肉，以限制性交易方式直接为市场降温；而限价相对较为温和，今后有可能结合‘政府指导开发商定价，方式进行；当前，各地关于限购与限价之争，在调控政策方向之间出现博弈，突显当前楼市限购政策的尴尬，也突显了新的二三线城市调控政策在综合平衡政府财税收入与市场平稳运行关系时的难言之隐。”
