本报记者 孙毅 于建
《业主大会登记证书》就像是一张“协会出生证”，业主大会自此成了“活动的人”。这个已初步具备法人资格的实体组织，不仅可以与物业公司对簿公堂，还可以决定小区内公共收益的处置分配，真正实现了“自己的家自己管”。
三个多月过去了，诞生“百天”的业主大会发挥了什么样的作用，它又给这个小区带来怎样的变化？带着这些问题，本报记者近日走进怀柔于家园一区，采访了相关当事人。
在中国出现第一个商品房小区的31年后，终于有了第一个被法律承认的业主大会组织。6月16日上午，怀柔区于家园一区14、15、16、17号楼业委会主任丁淑元，从泉河街道办事处领取了《业主大会登记证书》，成为全国首个取得独立民事主体资格的业主大会。
变化
最实质
维修基金设账户 业主全程管支配
听到记者来采访首个业主大会的事情，丁淑元把记者带到了业委会的办公室。丁淑元从资料柜里翻出了业主大会的资格证书，一脸的笑容：“你看，这可是第一号啊。”证书上面清楚地写着：京怀业字第0001号。
在丁淑元接手于家园一区业委会前，小区的物业管理基本处于停滞状态。物业服务质量不好，业主不满意，拖欠物业费的现象很多。原先的物业公司甚至暂停了一段时间的物业服务，造成小区内环境卫生恶化。
丁淑元完成业委会交接工作后，立刻展开了物业服务调查。“我们向业主发放了问卷调查，就两个问题，一是要不要请物业，二是交多少物业费可以承受。结果，发放的200多份问卷回收了约130份，几乎100%的回收问卷都表示要继续请物业，大部分业主认为可以承受的物业费是300元/年以内。”
但300元/年的物业费能否找到合格的物业公司呢？业委会的工作人员四处奔走，最终找到了合适的物业。
现在，业主们普遍对小区的环境表示满意。业主赵大爷说，现在整个小区的环境提升很多。而且，业主大会还组织了很多丰富多彩的文娱活动，让退休老年人 “忙得不亦乐乎，生活特别充实”。
说到由业委会演变而成的业主大会，丁淑元说有一个最大的变化，就是可以开立业主大会账户，自行对住宅专项维修资金的存储、续筹、管理和使用等事项进行决定了。
小区里的一些居民在领取“业主一卡通”时发现，里面的维修基金账户只能查询，不能支取，他们就很纳闷：“拿着这一卡通有啥用啊？”这时候，丁淑元就负责宣传：“其实这个不仅有查询维修基金账户的功能，还能表决小区的公共事务。”
记者从怀柔于家园一区所属的馥郁苑社区了解到，这张一卡通里的经费将用于小区的维修，使用经费将通过征集意见、网上投票的方式产生。小区业主既是维修基金的所有者、也是使用者和监督者，全程参与经费支配。业主说，有了一卡通，他们有了自己做主人的感觉。
变化
最实在
修路刷墙装监控 配套设施大更新
于家园小区属于建成年代较早的老小区，小区配套设施自居民入住以来就一直没有更新过。在首个业主大会成立以后，丁淑元和同事们向街道居委会积极争取，对小区的配套设施进行了大规模的更新。
首先是道路。小区原先的道路是砖石结构，但在地下管线的修理过程中，砖石多次被撬起、回填，导致路面坑洼不平。“这路面不下雨还好点儿，一下雨就糟糕，一踩直冒水，鞋上、裤脚上经常会被溅上泥水。”居民赵大爷回忆。
“在业主大会的争取下，街道批下来经费，把小区里的主要道路都改造成了水泥路面，平整干爽了。这一项就花了大概七八十万。”丁淑元说。
业主大会还争取资金，在今年6月对小区楼道墙面进行了粉刷。此外，单元门也由木门换成了金属防盗门。小区里还加装了视频监控设备，让治安环境也得到进一步改善。
丁淑元带领着记者在小区里转，就像在公园里散步，绿树鲜花映入眼帘。在一堵墙的前面，还有一个10平方米左右的水泥台，这就是小区的大舞台，业主们经常会在这里表演节目。一些业主碰到丁淑元都跑上来拉着她的手：“小区现在变化真大，漂亮多了，就像生活在花园里。”
据馥郁苑社区党总支书记杜春明介绍，于家园一区硬件改造的经费，来自于政府的老旧小区改造基金。于家园一区业委会代表全体业主向社区提出改造申请，社区将申请转给街道，街道转交怀柔区政府。区政府接到申请后，派专人前往小区调研，完成预算报告，再进行招投标、施工程序。“整个过程都非常严谨，应该说，丁淑元他们的工作非常细致认真，而且真正了解业主的需求。”
建议
最实用
强化“顾家”意识 业主大会应推广
市住建委物业专家组成员舒可心一直很关注怀柔于家园一区的业主大会。他对记者说，业主大会取得独立民事主体资格，就相当于有了“身份证”。有了身份，就可以与包括物业公司在内的任何实体平起平坐，今后不管是任何行为和决定，都需要双方认可。
而这在以前则是行不通的。舒可心说，以前如果业主不满意物业公司的服务，想要起诉物业公司，只能以自己个人的名义进行，即便经过千辛万苦和举证、抗辩能获得赔偿、补偿，也只是在该业主交的物业费中略打折扣，但其他业主不能享受该业主胜诉的折扣成果，而其他业主其实也一样承受着不满意的服务。
业主组织民事主体化意味着，业主大会终于“长大成人”了。以前每个业主的权利都是写在纸上的，今后业主的权利可以通过组织去实现。舒可心表示，今后，业主大会作为聘用物业服务企业的主体，对小区的管理就能直接提起诉讼，一旦胜诉，物业服务企业将赔偿、补偿给全体业主。这就体现了这个业主组织的好处。
据他介绍，业主大会如果具备了民事主体资格，那么小区里的车库、电梯、会所还有一些公用的设施，才可能登记在业主大会的名下，从而在形式上和实体上可以确定为业主共同所有，这就可以更好地避免开发商和物业公司把业主的共有财产据为己有，侵占业主的利益。
舒可心认为，随着全国首个业主大会浮出水面，业主委员会将会慢慢从大众的言谈话语中淡出。而业委会这个机构仍然将长期存在，只不过它将作为业主大会的一个常设的公仆机构来负责业主大会日常的运转。
“然而，业主大会的作用还有待长期的观察，但毫无疑问的是，它将强化业主自己管理自己家的意识，这是一个合理的和应当推广的模式。”舒可心说。
事件回放
6月16日上午，全国首张《业主大会登记证书》在北京市怀柔区泉河街道办事处发出。
怀柔区于家园一区1999年开始入住，2009年5月3日成立了目前最新的这届业主委员会，共有5位业委会成员，退休教师丁淑元是本届业委会的主任。领到《业主大会登记证书》后，丁淑元又来到怀柔区行政服务大厅，领取了(业主大会)印章刻制证明，并在质监局窗口凭等级证书申请组织机构代码，现场领取了业主大会组织机构代码。
今年起实施的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》明确了业主大会和业委会成立和运行的程序，其中确定，北京将试行业主大会的登记制度。
按照规定，业主大会成立并完成业主委员会备案的，经半数以上业主同意，可到市房屋行政主管部门办理业主大会登记，业主委员会凭业主大会登记证明，向区、县公安分局申请刻制业主大会印章。
据媒体引用北京市住建委相关负责人的话说，业主大会试行登记制度，是为将来试点赋予业主大会法人资格作铺垫。
