21世纪经济报道 荆宝洁
北京国贸中心秋季房展二层展厅从来没有如此热闹过。9月15日至9月18日的房展会，这里牢牢被海外项目所占据。
四季房展组委会副秘书长郑向东告诉记者，去年秋展的时候有40多个海外项目的展位，今年春展时候增加到了60多个，到了秋展，达到近100个展位，每个展位带来两三个项目，共有两三百个项目。而连匈牙利、克罗地亚、德国这样的国家也首次来中国售卖项目。
对比之下，国内项目的展厅相对冷清。尤其是北京一些项目，很多开发商只是做形象展示，甚至并没带可售项目来，更未出现大幅降价的场景。
火：海外楼盘蜂拥国内
前来吸引中国买家的海外项目既有美国、加拿大、澳大利亚的楼盘，也有日本、韩国、新加坡、泰国的楼盘，甚至还有一些东欧国家的楼盘。
英国财富地产集团推销的是位于英格兰东南部的公寓楼盘(Image， Hemel Hempstead。)他们的广告语如是写道：这里结合了小镇的幽静与市区的喧闹，投资者只需几分钟步行便可达声名远播的赫特福德大学，半小时便可到达伦敦市中心，可保障5%的年租金收入。郑向东告诉本报记者，原来英国某项目70%左右的客户是来自于伦敦金融街上班的高级白领，但现在几乎70%以上的客户都是中国人。
亦有来自开曼群岛的土地投资。广告册的扉页上如是写着：中国公民，开曼群岛25年居留权。他们推销的土地，除特价地块外，起步价已从年初的51万元升至57万元。“57万人民币购买1000平方米土地，投资百万可申请海外身份。”
他们谙熟中国人的心理。中国到处在限购，许多城市房价十分昂贵，相比之下，国外的房子是如此便宜。甚至有公司打出这样的广告语，“价格低得离谱，不采取行动对任何人来说都是太荒谬了。”
北京房展会组委会副秘书长郑向东分析说，出现海外购房热潮有两个原因，一是因为中国经济持续增长，国人收入水平提高，留学移民增多，面向海外置业的需求越来越大；二是由于美债、欧债及西方经济危机造成这些国家房地产市场低迷，他们也急需寻找像中国这样的新兴国家的投资者。
2011年4月，招商银行发布的《2011中国私人财富报告》有组数据被广泛引用 ：2010年中国可投资资产一千万元以上的人群数量达50万人，共持有可投资资产15万亿元。其中近60%的人士表示，已完成投资移民或有相关考虑。个人资产超过1亿元的企业主中，27%已经移民，47%正在考虑移民。
北京上合国际房地产经纪有限公司总经理魏来则对本报记者表示，第三次移民潮已经来临。改革开放后的两次移民潮，第一次是上世纪80年代，以混杂偷渡客的底层劳工为主，第二次是90年代，以国门初启之时的“洋插队”为主。上合国际代理了几个来自韩国济州的项目，今年以来，几乎每个月都有销售。客户主要来自东三省、内蒙和北京，购房的目的介于投资和自住之间，年龄超过40岁，大多事业有成，有真实的移民需求。
据魏来分析，目前有海外购房需求的中国财富阶层除了移民需求以外，一批人还有“移资”的需求，将资金分散到世界各地去，做资产配置。不过，早先在美国和加拿大买房的一批中国人，反而开始卖掉已经升值的房产，“距离太远，打理起来很困难。”
一些国内的经纪公司也看到了商机，开始代理海外的项目。21世纪不动产首席分析师常智告诉记者，21世纪不动产正在把美国和欧洲等一些国家的房源拿到国内来卖，既有存量房源，也有新房房源，这将会是未来一段时间里国内置业的热点。“国人的投资渠道太过于匮乏，而美国一些地区的房价比高点几乎跌去了三分之二。”常智说。
21世纪不动产市场总监陶术龙说，国内限购，其他投资渠道狭窄，而欧美正处经济低谷时期，房价仍在底部，部分资金很自然就会选择投资海外房产；再加上移民的因素，国人赴海外买房仍将持续相当一段时期。
冰：观望气氛笼罩
海外置业的热潮能持续多久？魏来认为，“如果国内的房价出现拐点，这些去海外购房的人一定会回头来关注国内的市场，以寻找机会。”而目前，笼罩在国内房地产市场，尤其是北京房地产市场上空的，是浓浓的观望气氛。
来自秋季房展会的信息称，从9月15日至9月18日，展会四天总客流量为130722人，低于春季房展的135400人。在展台客户登记数量方面，共有1.7万人做了购房登记，其中外埠项目登记人数达到9356人，北京项目达7843人。在北京项目登记的近八千人中，只有1700人去了项目实地看房。组委会提供的参展项目名单显示，北京的楼盘仅有40余个，且五环以内的楼盘已难觅踪影。
郑向东总结说，北京限购政策的挤出效应已经产生。没有购房资格的人，对于北京楼市的态度总结起来就是：不买，不看，不关心。具有购房资格的人又对房价持怀疑态度。买涨不买跌，这是一种较为普遍的投资心态。而开发商一直很纠结，一方面降价不一定能换来销量；而楼盘降价，也会面临老业主维权等问题。“北京已经没有淡、旺季之分。”郑向东说。
亚豪机构副总经理高姗分析指出，进入9月之后，北京连续三周成交量持续走低，住宅存量不断创造高点。降价项目正在连点成线，分区域逐渐铺开，年底降价潮已不可避免。
据链家地产统计，截至9月18日，北京商品住宅库存已达到112700套，比去年同期增长17.1%，为两年半以来的最高值。链家地产首席分析师张月认为，以目前的成交和推盘状态看，进入10 月份，库存量很可能超过12万套。
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