中国房地产 ■本报记者 于春美 北京报道
有关保障房“大跃进”的质疑刚起，一份旨在保证“供需平衡”的保障房分配方案浮出水面。随着保障房任务开工时限即将截止，如何分配保障性住房以及以何种进度推进住房保障建设将成为下一步工作的重中之重。
日前，广东省上报的《建立健全公正的保障性住房分配与管理机制的建议》得到国务院批转，批示中要求各地要尽快建立起符合当地需要的保障性住房“轮候”制度。这意味着在力促保障房开工建设的同时，通过轮候制度，可以比较准确地预估出未来一段时间内保障性住房的需求量，从而可实现按需定产。
可预估保障房需求量
“轮候制”最早起源于新加坡，是对保障性住房申请人先行进行资格审核和准入的制度，并对通过审核资质的人员信息建立数据库，再根据保障性住房建设进度，对已通过审核的申请人按先后次序分配保障房或购买资质的管理制度。
目前，北京、深圳等地已陆续执行了保障房“轮候制”。据北京市住房和城乡建设委员会公布的数据显示，截至2011年7月27日，经济适用住房备案通过83654户，限价商品房备案通过134227户，廉租房备案通过25281户，保障房资格审核通过的共计243162户。9月初，深圳也公布了保障房第二次终审名单，终审合格5612户，其筹集到的保障性房源充足，共有6073套，其中经适房4488套，公租房1585套。
据悉，2011年北京市计划新开工建设、收购保障性住房20万套，力争年底竣工各类保障性住房10万套。“十二五”期间，深圳则计划新筹建保障房24万套，将为8万户符合条件的户籍住房困难人群和40.8万户符合条件的人才实施住房保障。
“‘轮候制’最大的优势是可以起到保障房的公平分配和动态管理作用。通过轮候制度，可以比较准确地预估出未来一段时间内保障房的需求量。”刀客地产顾问机构董事长谢逸枫在接受本报采访时表示，由于申请是脱离于现有房屋的，不是有了保障房项目才去申请审核，而是只要你需要，政府就可以审核，审核通过的量，在相当大程度上反映了未来一段时间内保障房的需求总量。
据悉，2010年前，住房和城乡建设部曾将廉租房的开工建设、竣工交付总量定为750万套。750万套廉租房的任务指标，是根据民政部统计并提供的相关材料定出的，在民政部统计的口径中，全国城镇处于“低保线”以下的家庭约为750万户，而作为保障“低保户”的保障性住房，达到750万户就可以实现“应保尽保”。“十二五”期间全国需开工建设保障性住房3600万套，2011年要开建1000万套保障房的任务指标，显然也是参考多重因素制定的。
对此业内有专家提出，目前各地保障房的建设力度史无前例，但开工建设、供应量是一方面，如何以一种更为科学的方法对保障性住房的总需求进行预估，对于中央政府和地方政府的工作开展将能更加有的放矢。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受采访时也提出，保障房“轮候制”是在目前公共服务尚不充分的情况下采取的一种手段，目的是要分清轻重缓急，优先满足最需要保障的人群。在保障房“轮候制”中应特别注意轮候时间，申请等待的时间不能太长，也不能太短，一般2～3年为宜。
完善基础信息体系建设
“轮候制”尽管一定程度上有利于保障房的公平分配和动态管理，但难以有效监控申请人财产动态带来的“退出难”及建设任务跃进后带来的巨量工作，这将是保障房轮候制度将要“啃下”的两块“硬骨头”。
从目前国内情况来看，尚无一个城市建立起完善的保障房分配、轮候和退出制度。多数地区廉租房、公租房一旦获得资格，并无明确退出时间和严格的退出条件；很多地方经适房、限价房在购买5年之后，即可上市转手交易。目前深圳市《深圳保障房性住房条例》规定，购买保障房的家庭或单身居民，仅在出现已另行购买拥有住房的、全部家庭成员户籍均迁出本市的、因银行实现抵押权而处置保障性住房的、需要转让所购保障性住房等4种情况时，政府才可收回保障房。
与保障房轮候制度建设比较完善的香港对比，香港公屋平均轮候时间为3年，平均每人居住标准为11.2平方米，如果一个人居住超过30平方米，港府有权将房屋收回再分配一个较小的单位，除非居住的是60岁以上的长者。此外，根据香港房委会1987年推行的公屋住户资助政策，凡在公屋居住满10年的租户，须在往后每2年申报收入一次。
“对于保障房的退出机制，目前国内多数城市的规定都不够细致，缺乏有效可操作性。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭一针见血地指出。
谢逸枫认为，保障房轮候制度比较完善的新加坡之所以能实现较好的“退出”机制，主要是由于其国内完整建立了一套集合个人税收、房屋权属、个人信用、身份证管理的“一张卡”管理体制，从而实现对其收入条件变化的情况有及时的了解。
“基础信息体系的建立是关键一步。”谢逸枫表示，中国内地各个城市在实施保障房“轮候制”前，必须积极探索建立保障房综合管理平台，逐步整合相关部门的人口、资产、户籍、住房、职称、学历和纳税年限等政务信息，以建立常态协作的工作机制。
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