捕捉到市场商机的投资人进入到养老事业多年后却不得不面临这样的结局：运营6年之久后不仅陷入了举债运营的境地，还因此背上了沉重的包袱。这样一个案例揭示出，成功的养老地产项目一定要在福利和商业之间找到平衡点，才能持久。投资者切忌盲目投入，需谨慎前行。
即将到来的重阳节，让宋玉梅感觉到了压力。因为重阳节一过，她就要还借款利息了。“每年光付借款利息就高达1000万元左右。”她为此而犯愁。
然而，2005年以前，她还是一个拥有上亿资产的商人。6年时间，从富翁到负翁，她说：“如果重新开始，我可能不会走进这个深潭。”
被她形容为“深潭”的是养老项目。2005年，她和两个妹妹利用自有资金一手创办了北京昌平十三陵温馨老年公寓，她自任院长。而后，随着老年公寓规模不断扩大，她的自有资金已经难以为继，于是，她开始举债投入后续的运营。宋玉梅坦承，回头去看，也许正是这个决定使她陷入了现在进退维谷的困境之中。
而在同行看来，十三陵温馨老年公寓规模大、定价相对较低，的确解决了很多老人的养老问题。但项目本身非但不盈利，还欠下外债，从某种意义上来说，经营者已陷入“被慈善”的尴尬境地。
诱人前景下的单纯愿望
和现在很多计划进入养老地产的开发商一样，宋玉梅创办老年公寓的原因是她看到了养老项目的前景和商机。
20世纪90年代，她还在做钢筋盘条批发生意。由于经商时间早，到了90年代末，她的个人资产已达到上亿元。“那时候过几天就背着上万元现金去银行，最多时用黄面包拉了一车，足足60万元。”她说。
钢材生意虽然来钱快，但也很辛苦。宋玉梅常常想，要是老了跑不动了怎么办。她听到广播里说，中国将迈入老龄化社会，去养老院成为很多老人的选择，于是她想，经营养老院是个不错的商机，“起码到我60岁时，跑不动钢材市场了，但当个养老院的院长还是不成问题的”。
当时她在昌平十三陵地区有生意，常常往那边跑，她觉得那里环境优美，空气清新，很适合养老。2002年，位于现在十三陵温馨老年公寓对面的镇政府养老院房屋破损，渗漏严重，政府却无力修缮。宋玉梅接手了养老院，重盖房子之后，除了为五保户养老以外，富余的60多张床位向社会开放。几年下来，基本上维持了收支平衡。
于是，她想盖一个更大的养老院。2005年，原来的昌平区第一奶牛场解散，她便承租了这块属于昌平区政府的土地，建起了十三陵温馨老年公寓。整个公寓总占地面积为15万平方米，建筑面积为16万平方米，如果全部建成投入使用，总床位数可达5000张。
2007年3月，老年公寓一期建成的500张床位投入使用。5个月之后，这些床位全部住满。
有业内人士评论称，虽然十三陵地区环境好，但地处远郊，交通并不便利，该老年公寓之所以得到老年人青睐，很大程度上是因为它收费较低。宋玉梅坦承，定价标准也是经营策略之一，如果定价过高，没人来住，空着也是浪费。
根据老人的身体状况和居住条件，该老年公寓的收费从每月450元到1000元再到几千元不等。
现实与理想的距离
一期工程，宋玉梅总投入达7000多万元，而她的自有资金约为1.4亿元。“应该说，照这么经营下去，不至于亏损。”她说。
转折点出现在2008年。一心要建北京市最大养老院的宋玉梅不顾家人反对，将所有积蓄继续投入到二期1000张床的建设中。但主体工程完成之后，她的资金不够了。“当时我想，如果将房子装修好就能投入使用，咬咬牙借了钱。”
到目前为止，老年公寓总投入达2亿多元，除了1.4亿元自有资金外，其他的资金全部来自社会借款，利息高达12%~14%，因此宋玉梅每年光付利息就高达1000万元左右。这被她视为老年公寓亏损的最主要原因。
“如果没有这部分借款，从去年10月开始，老年公寓已经靠自身的运营实现了收支持平。但算上这部分借款和利息，还是亏损得厉害。”她说。
同时，2008年物价飞涨，人工成本上升，公寓的运营成本陡升。但对于老住户，宋玉梅还是按原先的价格标准收费。用她的话来说，“大部分老人退休金并不多，有的老人甚至没有退休金，仅靠低保过日子，提高收费标准，他们承受不起。另一方面，和老人朝夕相处，也有了感情。”
但困难接踵而至。2008年8月，本是二期竣工的日子，但是这个月工程停工，讨薪民工站满了院子。2009年春节则是宋玉梅一生中最难熬的春节，即便是小时候家里困难的时候也没有这么窘迫过。“外边都是要账的，15天我都把自己关在家里不敢出来，想了很多，想以前的辉煌，想此时此刻的窘境。以前我坐着飞机去吃海鲜，现在却连吃一碗酸辣粉我都要算算。”
窘境中的反思
多年和老人相处下来，宋玉梅自认收获了很多感动。有时候付不上利息了，公寓里的老人会拿出自己的积蓄先让她还利息。
但家人却不理解她。她说，有记者来采访，她家人甚至当着记者的面说她脑子有问题，才会去建老年公寓。
更大的压力则来自对老人身体状况和意外事故的担忧。比如，一个老人在走路时自己摔倒导致骨折，虽然老年公寓支付了老人医疗保险报销之外的所有治疗费用，但依然饱受家属的指责，这让宋玉梅感到很委屈：“家属似乎觉得把老人送到养老院就是进了保险箱，不能出任何问题，可老人腿脚不便，要出点问题实在是很难避免。难道老人在家养老就一定不会出问题吗？可是他们在家出了问题可以，在我们养老院出了问题我们就被千夫所指。”
反思十三陵温馨老年公寓发展的历程，宋玉梅说，如果重新来做这个项目，她肯定不会这么来做。“首先，我可能不会用租赁的土地做养老项目，因为租赁的土地得不到银行贷款，全部要靠自有资金进行运作。其次，我可能不会一下上这么大的规模，而是先维持一期500张床位的运营，看看形势再扩大规模，这时可以把手上的余钱拿去做别的生意，实现盈利。”
目前，十三陵温馨老年公寓总共投入使用的床位数达1500张，入住率达到90%。今年10月，另有1500张新床位将投入使用。但宋玉梅说，后面还有2000张规划中的床位实在没有能力建设了，希望能有投资者介入后续的建设和运营。
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