经过长达一年的发酵，中国社区实践“惊天之举”的价值终于凸显。
一年前的10月1日，《北京市物业管理办法》正式实施，标志着中国物业管理“业主时代”的到来。近日，北京市《关于推进住宅区业主大会建设的意见》公布，为“业主时代”又注入了一股强大的推动力。
过去一年，进入“业主时代”的北京有了哪些变化？未来5年，北京的小区、北京的业主大会将可能有哪些惊人的变化？这些变化背后的本质是什么？对此，本报记者专访了北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科。
物业≠物业企业
“这是个被长期误用的词汇”
在采访中，记者发现一个细节，就是张农科从来不单独使用“物业”这个词来称呼物业企业——“这是一个被长期误用的词汇”，他说。
他还多次告诉记者，北京新物业管理制度体系的搭建成功是全社会的智慧，其效果仍然需要市场慢慢来检验。北京市物业管理一系列新政策和改革措施只是刚刚“开了个头”，物业管理行业要想可持续发展，还需要更为“彻底的改革”。
记者：有很多关于小区业主与物业企业之间的纠纷报道，经常有业主抱怨物业不好，您怎么看待这个问题？
张农科：需要澄清的是，物业和物业服务企业是两个不同的概念，物业是不动产，是我们的房屋建筑，物业管理是对我们房屋建筑中的共用部分进行维修、养护的一种服务产品，物业服务企业在市场上负责提供这种产品。如果把“物业管理”改为“不动产管理”，我想类似的误读就会少一些。
记者：你总说大家对物业管理存在误解，那么物业管理的本质到底是什么？
张农科：你这个问题问到了关键，就是物业管理的核心价值问题。
其实物业公司提供的服务实质上包含两个方面，即对物的管理和对人的服务，两者不可分割。这其中对物的管理更为重要，因为物业管理的核心价值就是通过专业化管理保证房屋建筑和设施设备使用安全，实现房屋保值增值。
那么物业管理对业主有什么用呢？我们可以帮大家算一笔账：如果把物业管理放在房屋的一个全生命周期来考虑，那么第一阶段，由开发商对房屋产品的生产和保修，大概5年时间；第二阶段，业主花小钱购买物业服务企业提供的房屋专业化维修养护，大概在25年至30年；第三阶段，业主花大钱进行房屋建筑的大修，当然，如果第二阶段即物业管理实施得好，可以延缓第三阶段的到来。
记者：说到花钱买服务，有些业主认为物业费越低越好，有的认为物业公司服务不好就不应该缴物业费，你怎么看？
张农科：任何商品都不是价格越低越好，物业费也是如此。降低物业费前，全体业主也得算算账，到底能否维持物业的正常运转，能不能保证房屋建筑的安全使用。另外，不缴物业费到底损害的是谁的利益？要知道，物业管理是准公共服务产品，是为全体业主服务的，不缴物业费损害的实际上是全体业主的利益。
业主及时足额缴纳物业费，既是消费，又是投资。以电梯为例，住宅电梯一般25年就要换，如果有了足额的物业费，物业公司履行专业的责任，大的维修就会晚点儿到来，就能够延缓小区的“衰老”，不至于小病不治，大病就来，业主也可以节省一大笔维修费用。
物业纠纷共有四大问题
“业主是物业管理的权利主体”，从2003年出台的《物业管理条例》到2007年出台的《物权法》，业主在物业管理中的权利主体地位实现法定化。而北京市物业管理“1+36”系列法规政策的出台，无一不体现着“业主的事情由业主自己决定，把业主的权利还给业主”的立法精神，张农科说，这完全是水到渠成的结果。
记者：过去数年来，业主与开发商、物业公司的矛盾纠纷成了关注的焦 点，为什么会这样？
张农科：我们把近5年来的北京物业市场上出现的所有矛盾和问题进行研究和归类，发现所有的矛盾，可以归结为四大问题。
一是前期开发遗留问题，包括施工质量问题、配套设施不完善、设施设备技术不达标等问题引起的业主对开发企业不满、排斥前期物业服务企业等。
二是物业服务价格不透明，服务质量难追溯、服务不规范，使得物业企业和业主之间无法建立互信关系。
三是基于物权的组织——业主大会没有发展起来，业主的自我管理机制不完善。而这一主体的缺失也是导致很多矛盾难以解决的根源所在。
四是长期以来政府对这个市场的引导、监督和管理不到位。
记者：今年7月，《北京市住宅区业主共有资金管理暂行办法》开始征求意见，有人说这是还权业主的又一重大举措，这个资金管理与业主权利是一种什么关系？
张农科：业主的共同管理权要想真正实现，有两个前提条件必须先解决，一是业主能够形成有效的共同决定，必须有业主大会这一法定主体，通过共同决定来实现管理权利。二是共同管理权利要落地，就是业主大会要自己管自己的钱。有了业主大会账户，业主就知道自己的钱交到了哪里，就能实实在在把共用部分的收益放在那里，共同讨论决定如何使用；更重要的是，它理顺了业主、业主大会和物业服务企业之间长期以来混乱的法律关系，首先资金是用来购买公共服务的，就不能由一个人或几个人来决定物业服务的内容和价格，必须大家集体决定，以后业主欠物业费，就不是欠物业公司的，而是欠全体业主的，债权债务关系也更清楚。
定期“晒账单”，“晒”出质价相符！
在北京市物业管理办法中，处处体现了“透明物业服务”的设计思想。从某种程度上，这意味着，“包干制”的时代将一去不返了。
也是在2011年，很多业主逐渐接触到一个新词：物业服务评估监理。记者在调查过程中也了解到，今年4月，作为全国首例成功案例，建外SOHO西区的新老物业公司交接首次引入了物业服务评估监理机构进行承接查验，最终实现了物业项目交接的平稳过渡。
记者：今年北京市提出物业企业要定期“晒账单”，而且还罚了一批不合规的企业，这么做的目的是什么？
张农科：“晒账单”是一种形象化的提法，其实要求企业透明化的还有其合同履行情况、物业服务项目收支预算等。其目的一是告诉业主，你对小区的管理有知情权和监督权；二是告诉物业服务企业要使自己的经营行为更加透明规范。归根到底还是要树立业主的自我管理观念，推动业主大会的成立。
记者：你一直强调透明物业服务，这是否意味着包干制的时代将一去不返了？
张农科：物业服务企业其利润有时不是靠提高服务质量得来的，而是靠其垄断地位得来的，在这个前提下，包干制强调的“自主经营、自负盈亏”就失去了意义。
在物业服务问题上，我不主张业主给物业企业更多的钱，但也反对业主只要服务不给钱。我们未来的目标是构建一个质价相符、有充分竞争的物业管理市场环境，那么这个行业才能真正实现可持续发展，才能让业主得到真正的实惠。
记者：物业服务评估监理在全国是否属于创新？目前发挥作用的情况如何？
张农科：北京市的物业服务评估监理在全国确实是首创，现在已经有29家评估监理机构。今年以来，已有183个物业项目由评估监理机构对前期物业服务费用进行评估，北京市的80多个新楼盘也将开展这项工作。物业服务中的矛盾纠纷仅仅依靠“说和”的办法是不够的，必须有一个中立、专业的第三方。
业主大会5年全覆盖，
不是口号！
9月28日，记者采访时拿到手的，是一份刚刚发布的文件。这是一份仅有9页纸，但却沉甸甸的《关于推进住宅区业主大会建设的意见》。
之所以说它沉甸甸的，是因为《意见》中有很多类似这样的话让人印象深刻——“坚持以组建业主大会作为化解矛盾纠纷的突破口，出现一个，组建一个……”
其中特别提到一句：“力争在‘十二五’时期末，逐步实现全市实施物业管理的住宅区业主大会的全覆盖。”
记者：目前全市成立业主大会的小区，不到小区总数的30%。那么北京市新的物业管理办法实施后，这一年正式成立的业主大会有多少？
张农科：101个。相比北京几千家小区这个数字看似并不多。不过，如果做一个对比就可以知道这个数字有多惊人。从第一个物业管理条例实施、北京市1993年成立第一个业主大会以来，到2010年，总共成立了786个业主大会。而新办法实施仅一年，北京就新成立了101个业主大会。当然，这也和我们在怀柔区试点中要求住宅区业主大会成立全覆盖有关。
记者：说到怀柔试点，业主大会现在可以进行登记了，最大的好处是什么？
张农科：业主现在很多权益为什么得不到落实？不是法律法规没有赋予业主权利，而是在实际操作层面上缺少可以依据的活动规则，业主大会没有公章、没有账户、没有组织机构代码……我们这次下决心在怀柔试点，3个月之内就成立了86个业主大会，还给业主大会登记、发放组织机构代码、做税务登记等，就是要在实操层面解决业主组织的民事行为能力问题。
怀柔试点把路子都已经趟开了，政府已经看到了业主组织的重要性。街道“扶”着业主组织成立，要先把业主组织成立起来，然后下一步再来解决如何帮助它发挥应有的作用。
北京市已经成立了第一个业主大会辅导中心，物业管理很多事务需要专业知识，仅靠有热情却没有专业能力的志愿者是无法实现业主大会正常运转的。
记者：提出5年内北京市所有物业小区全部都要成立业主大会，会不会成为一种口号？
张农科：怀柔试点在3个月之内就成立了86个业主大会，以此推断，5年内所有住宅区成立业主大会是可以做到的，这不是口号，而是工作目标，协助、指导业主大会的成立是街道办事处、乡镇人民政府的法定责任。业主大会是业主主张权利的唯一合法平台，而且是社区治理结构的重要主体之一，也是促进社区和谐稳定的重要力量，当然要推动它成立。
