房企分化加剧 整合潮暗流涌动
2011-10-13 16:23:28   来源：   评论：0 点击：

在楼市寒冬中，房企销售业绩分化严重，新的一轮“整合潮”似乎又开始暗流涌动。

几家欢喜

万科今年前10个月销售额将破千亿

龙头老大万科10日晚公布的最新销售数据显示，今年前9个月累计实现销售额970.8亿元，与去年相比，将提前近两个月实现销售额破千亿。

万科公布的数据显示，今年前9个月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%。

万科董事会秘书谭华杰表示，10月销售额破千亿无悬念。在去年12月3日公布的去年11月销售简报中，万科宣布其当年累计实现销售额1000.6亿元，首次破千亿。与去年相比，今年万科达到千亿销售规模提前了近两个月。

除万科外，今年前三季度，恒大、中海、保利和绿地的销售额也已经超过或逼近去年全年水平。

海通证券计算，2011年上半年，上市地产企业累计预收款达到4026亿元，处于近4年以来的最高水平。此外，龙头公司预收款也已基本达到未来2年20%-30%的增长水平。

几家愁

下调目标、并购重组 危机重重

然而，在调控寒风中，有人穿好棉衣温暖前行，也有人被一件件扒掉衣服，几近“裸奔”。

9月底，国内地产大鳄之一富力地产发布公告称，已将全年销售目标从400亿元下调20%，至320亿元。富力因此成为今年首家公开宣布下调全年销售目标的一线上市房企。

而据媒体报道，日前中型房地产企业大连正源因拖欠高盛、建行等机构4.47亿美元贷款，正面临重组。

据中航证券统计显示，当前上市房企实际净借贷资本比均值已从去年末的41%上升至48%，突破了安全底线，行业整体面临相当于净资产15%、总资产6%的资金缺口。其中，10%的企业面临短期资金缺口，40%的企业面临中期资金缺口，30%的企业中期资金缺口较大。

9月27日，自调控以来一直给中国房地产行业“负面”展望的国际评级机构标准普尔称，如果中国房地产销售额在2011年下半年下降20%、在2012年下降30%，一半以上的房地产商会出现流动性问题，并预计2012年房价将下跌10%。

影响

梯队拉开 房企分化严重

作为资金密集型行业，资金链的安全对房地产行业至关重要。而从目前来看，不断加大的债务压力、贷款难、销售回款缓慢等都威胁着房企资金链的安全。

根据已披露的106家上市房地产企业的半年报，2011年上半年，上市房企整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。

其中，绿城中国的净资本负债率甚至达到了163.2%，较2010年年底的132%上升31.2%。来自国家统计局的数据显示，一季度全国开发贷款额度仅为0.17万亿元，同比下降48%。

中国房地产测评中心此前公布的前三季度房地产企业销售排名显示，前三季度，销售额超过50亿元的房企数量已达30家，而去年同期只有20家。从房企排名的格局来看，各梯队间的差距也已明显拉大，超大型房企正以快速的增长势头甩开后面的队伍。

统计显示，今年前三季度，销售额排在第一梯队(300亿元以上)的房企有7家，其中销售额达500亿元以上的房企从去年同期的仅有万科1家增至今年的5家，均值亦从427亿元上升到592亿元，远远领先于后面两个梯队。

第二梯队(150亿元-300亿元)和第三梯队(50亿元-150亿元)的房企数量也分别从去年的6家和8家增加到今年的10家和13家，其中第二梯队的均值从去年的183亿元增至220亿元，第三梯队的均值基本与去年持平。

趋势

以价换量 降价成为关键

对于红火的业绩，谭华杰表示，在今年上半年市场整体推盘量较少的情况下，万科有意加大了推盘力度，赢得了市场先机。

谭华杰称，万科积极促进销售的原则不会有任何变化，公司以中小户型普通住宅为主的主流产品定位、以装修房为主的产品特征也将继续体现优势。

不过业界认为，适时调价也是万科产品得以热销的一个重要原因。

世联地产市场研究部首席分析师王海斌分析称，万科楼盘热销的原因在于其产品定价符合市场预期，而且“以后价格还会有调整，不调价就卖不动”。

而对于类似富力这样的主要布局一线城市的企业来说，由于产品成本一直居高不下，导致其议价能力很差，预计其产品的降价幅度至多在10%左右。中国房地产信息集团分析师薛建雄表示，降幅超过10%就会赔钱，但是不降价又势必难以在当下的市场生存。

链家地产首席分析师张月认为，目前市场已经出现明显的分化，拥有良好业绩的品牌房企积极拿地，逐渐开始逆市扩张。而资金紧张的中小房企目前行动则较为保守，如何快速回笼资金是其目前面临的主要问题。

她认为，迫于一线城市的成交压力，今年各房企销售业绩来源转为以二三线城市项目为主同城315诚信网产经，而未来一旦二三线城市执行限购，有效需求会明显减少，房企将要面临空前的生存压力，部分边缘化小房企或遭淘汰。同时，大部分房企会进一步加速自身去库存进程，通过打折、降价来实现资金“套现”。