地下车库漏雨和霉斑
单元门台阶出现裂痕
“这面墙之前都发霉了，开发商刚给换的。从五一收房到现在，修了4个多月了，还没修完，我看，十一恐怕也住不进来。”记者走进西四环外恒盛·欧洲公馆1号楼蔡先生的新家时，他正配合工人修理卫生间、满手灰尘。自入住以来，因不满开发商的交房质量，蔡先生与恒盛·欧洲公馆数十名业主一直在与开发商交涉，但问题至今未解决，这让蔡先生等业主感到心力交瘁。
最近，业主与开发商产生质量纠纷的，不止恒盛·欧洲公馆一个小区，太阳公园等十多个小区也出现了类似情况。
房屋入住时，发生质量纠纷本不是什么新鲜事儿，但这一段时间内却集中出现，并显示出愈演愈烈的趋势。对此，有业内人士解释说，过去，房价一直在上涨，许多问题都被浮在楼市上空的热气掩盖了，现在，市场冷却下来，一些问题肯定会慢慢浮现，其中包括房屋质量问题以及与之相关的房屋验收问题。
“房师傅”查出百处瑕疵
查出的问题，大大小小写满了3页纸，有90多项，包括木地板局部空鼓，插座接触不良，洗菜盆冷热水接反等。
恒盛·欧洲公馆是当年京西最贵的高档住宅之一，每平方米卖到3万多，精装修标准达到每平方米5000多元。蔡先生至今还记得当初家人看完样板间之后的兴奋：“就买它吧，这房子多好呀。”一年之后，带着幸福的期许，他们迎来了盼望已久的入住，但现实却让他们失望。
恒盛·欧洲公馆一期入住的是两栋楼，1号楼和3号楼，共200多户，蔡先生的家位于1号楼的一层。尽管已经收房4个多月了，记者进去之后，还是能闻到非常刺鼻的气味儿。
“我们小区有业主聘请了专业的室内空气质量检测机构对房屋室内空气进行检测，结果显示，甲醛、二甲苯等多项指标均达不到国际标准。”业主杨先生说。记者看到，4户业主聘请专业机构出具了室内环境检测报告，这4户中，甲醛、二甲苯、TVOC等项目的检测，没有一户完全合格。
“这块木饰板是开发商刚刚换过的，因为前些天下雨长了好多霉斑。现在，卫生间、厨房修完了，客厅、阳台还没修。”蔡先生给记者一一指点。记者在客厅南侧看到，靠窗的一圈踢脚线已开裂，大的缝隙可以伸进一个手指头;在东侧阳台，部分墙体的壁纸已经开胶，其中一面墙的壁纸全部被揭开，露出了浅灰色的水泥墙。
来到地下室，卫生间的外墙上除了两个开关，还有3个墙洞，其中一个露出2尺来长的电线。“我也不知道这3个墙洞是干什么的，这显然是没完工的活儿，你说，交房前搞房屋验收的人到现场了吗?”蔡先生质疑。
“我收房后，找‘房师傅’验了房，查出的问题大大小小写满了3页纸，有90多项，包括木地板局部空鼓、冒灰，插座接触不良，洗菜盆冷热水接反等。”蔡先生说，“房师傅”是本市目前最大的一家验房服务机构。
杨先生接上蔡先生的话茬儿：“这都是屋里面的问题，屋外面的问题也不少”。记者在小区里转了一圈，看到了地下车库积水、墙上长霉斑，室外地面下沉，外墙砖断裂等现象……
“除了质量问题，开发商承诺的低层红外安防系统、24小时市政热水、中央空调、小区门禁等也都没有投入使用，我们不认为开发商提供的房子达到了入住条件。”杨先生最后总结道。
出于对房子质量不满等原因，恒盛·欧洲公馆70多户业主分别聘请了3组律师，自发地组织起来找开发商讨说法。
业主们认为，专业检测报告显示，空气质量、房屋质量不完全合格，另外，小区的配套设施质量也有问题，没有达到交付条件。而开发商则认为，他们的房子是经过有关部门竣工验收的，达到了交付条件。
四方验收流于形式
“四方中，设计单位、建筑单位、监理单位都是受雇于开发商的，就是说开发商自己开发的房子，自己组织人验收。”
“按说通过竣工验收，就代表着房屋质量合格，达到交付条件。可我们小区这么多质量问题如何解释?”业主金先生对房屋竣工验收提出质疑。
李洪云是北京市京华律师事务所多年从事房屋质量纠纷案的律师。她告诉记者，房子通过竣工验收，还真不能与房屋质量合格画等号，这与我们国家房屋质量的验收制度有关。
我国目前执行的是房屋竣工验收备案制。什么是验收备案制呢?简单地说，就是房屋在验收时，由政府行业质量监督部门监督，开发商、设计、施工和监理4家单位共同对房屋质量进行验收，即通常所说的四方验收，验收合格后，准备齐全建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件等材料，到政府部门备案，备案后即可向业主交房。
“这个验收流程表面看起来没什么问题，但在实际操作中还是有很大漏洞的。比如说四方验收，字面上看，是有4个主体对房屋质量进行把关，可这四方中，设计单位、建筑单位、监理单位都是受雇于开发商的，由开发商支付他们费用，那么，在验收过程中，就很容易被开发商主导，而这个房子又是由开发商开发的。什么逻辑呢?就是说开发商自己开发的房子，自己组织人验收。虽然2006年以后，北京的房屋验收执行了‘一户一验’制度，但质量问题还是没有被堵住。”李洪云律师说。
“当然，这个过程是受政府质量监督部门监督的，验完后，还要接受政府质量监督部门的抽查，但既然是抽查，就有没抽查到的。如果没抽查到，质量如何保障?所以，开发商即使说房子质量合格，也难免有问题，业主的质疑不是没道理。”李洪云律师补充说。
记者联系了恒盛·欧洲公馆的监理方，他承认，与开发商是合同上的雇佣关系。另外，一位区县质量监督部门的负责人也说，房屋质量的责任主体是开发商，政府主要负责质量监督和抽查验收。因为对于一个只有二三十人编制的监管部门来说，监督几百万、甚至上千万平方米的在施面积，验收时，做到100%查验是不可能完成的事儿，只能做到对部分房屋进行随机抽查。不过，这位负责人强调，不管是谁验收，也不管是全查还是抽查，影响主体结构安全的问题是绝对不能有的，这也是他们监督和查验的重点，“一旦房屋安全出现问题，谁也脱不了干系，任何人都不敢在这上面有想法。”
独立第三方验收?
“质量上监管很严，而且不受甲方影响，这是国内监理公司做不到的。”
房屋是一个工序复杂、手工作业较多、标准化程度不高的产品，本身就容易出现质量问题。再加上验收制度造成的“隐患”，收房时，业主与开发商发生质量纠纷自然就很难免了。
不管是什么原因，目前，业主与开发商的质量纠纷仍频频发生着，这给业主和开发商都带来很大困扰，特别是业主。对此，恒盛·欧洲公馆业主金先生说：“从入住到现在，都4个月了，我们一直在想办法解决这事，到现在还没有解决。找一个开发商和业主都认可的第三方验收一下，这样，结果一目了然。不过，我认为这事应该在业主入住之前做。如果当初房屋验收的时候，有独立第三方介入，质量把关的效果肯定会好得多，业主和开发商的质量纠纷也会少得多。一些发达国家的房屋验收，都是由第三方来做的。”
郭先生是本市一家监理公司的项目监理，曾经监理过10多个房地产项目。他坦陈，每个项目或多或少都有一些质量问题，没有一个100%没问题的。
他也很赞同金先生的观点：只有独立的、与开发商没有任何利益关系的第三方介入，才能保证质量验收的客观、公正。但目前，在我国强制性引入房屋验收第三方还很困难。因为《建筑法》以及《建设工程质量管理条例》明确规定了各方的责权，强制性引入第三方找不到法律依据，目前能做的，只能是加强政府的监管力度，或通过市场化方式解决第三方的介入问题。
郭先生还解释，中国和其他国家的建筑质量管理体系不一样。比如欧洲一些国家，执行的是“咨询公司”全权负责制：甲方，包括政府、单位、开发商找到“咨询公司”后，与“咨询公司”签订合同，由“咨询公司”负责施工、质量等一切问题。甲方的意思是，我不是专业的，都交给你来负责，到时我只要一个合格的产品。所以，“咨询公司”的权利很大，责任也很大，出了问题，要承担责任，所以他对施工、材料选择、验收，都严格按国际公认标准执行，质量上监管很严，而且不受甲方影响，这是国内监理公司做不到的。
即使如此，郭先生也认为，目前，房屋的质量问题必须引起有关部门和开发商的足够重视，因为一旦房价下跌，业主与开发商的矛盾都会集中到入住交房时，质量问题将成为一个矛盾的爆发点，如果质量保证不了，入住将成为开发商难过的一道“鬼门关”。
