“开工已四年，都熬成现房了，为啥还不开盘？”
近期，翠屏紫气云谷推迟到明年开盘的消息，让一位意向业主感叹不已。而这已经是2009年底以来，该项目第6次开盘爽约。今年绿城担纲该盘的景观和精装修顾问之后，业内更是对该项目翘首以待。不过，近期该盘一位销售负责人透露，其“第七次”的开盘计划已推迟到2012年5月。
对于该项目屡次开盘爽约的原因，业内主要流传两种说法：一种是，开发商为避楼市调控而故意捂盘；另一种是，该盘因超土地规划红线而涉嫌违建，迟迟拿不齐审批手续。究竟该项目迟迟未面市的真正原因是什么？这个装修标准每平方米四五千元的高端盘，真的是违建吗？
预销售许可证至今没有拿到
“我们目前还没有获得销售许可证，开盘计划已确定推迟至明年了”，近日，记者电话咨询翠屏紫气云谷售楼处时，得到的答复是开盘计划又推迟了，这已经是该盘2009年以来第六次与客户爽约，上演开盘“狼来了”。
据了解，翠屏紫气云谷与翠屏国际城属同一地块，开发商中惠(南京)房地产开发有限公司于2001年拿地，紫气云谷开工建设也近4年。根据网上记载的该盘销售动态显示，早在2009年8月，该盘曾对外宣称，当年10月开盘，但不久便表示开盘日期不确定；2010年2月，该盘再次宣布当年三四月份对外公开，但到了4月，开盘时间却变成“预计在上半年”；2010年8月份，该盘曾表示2010年9月份将开盘，但9月份时又变成“10月开盘”；2010年10月，该项目开盘消息不了了之；2010年底，该项目传出消息，将于2011年上半年面市，不过到了6月，开盘日期又变成了“预计下半年开盘”。近期，该盘一位销售负责人明确表示，今年内开不了盘，预计2012年5月份精装修上市。
据了解，翠屏紫气云谷由7栋小高层和9栋花园洋房组成，共500多户，绿化率高达60%。沿韩府路往西走，靠近翠屏国际城北门，便能看到大门处“紫气云谷”字样。站在靠近紫气云谷的翠屏国际城物业管理楼的6楼阳台，小区所有楼幢尽收眼底，建筑外立面均已完成，区内景观绿化已经生长繁盛，路面也铺设整齐干净。从外表看，已满足毛坯房现房交付的状态。走近建筑物，能听见楼幢内发出石材切割机的刺耳声音。“目前还在做内部装修，样板房也有了，但是公司领导还没通知什么时候开盘。”门卫说。
调查
小区建筑已超规划红线
翠屏紫气云谷屡次开盘爽约的原因，业内有两种主流猜测：一是开发商为避楼市调控而故意捂盘；二是该盘因超土地规划红线而涉嫌违建，迟迟拿不齐各部门的审批手续。
当记者向翠屏紫气云谷一位姓陈的销售负责人求证时，他表示，不存在故意捂盘惜售的情况，因为目前该盘还没有拿到销售许可证。同时，这位负责人并未否认项目超规划红线的违规问题，并委婉地表示，该项目确实存在超面积的问题，目前已经与江宁区规划局、建工局和物价局等在协调解决。“目前就到底超出多少面积，开发商与政府方尚存争议，比如湖面面积算不算等。”
“目前即使拿到销售许可证，以后业主也办不到土地证，该盘还有一个小手续补办后，才具备真正的销售资格。”在江宁区国土资源管理局，一位工作人员透露了项目迟迟未开盘的关键原因。
据该工作人员介绍，2009年翠屏国际城金榕园等多幢楼房被查出超“规划红线”问题的同时，当时在建的紫气云谷也被发现存在同样问题，随即国土部门向房管局反映，紧急叫停了流程中的销售许可。该项目涉嫌“超红线”建筑位于楼盘西北处的多幢洋房和高层。不过，与翠屏国际城住宅周边公共用地超出了工程用地边界线不同，紫气云谷是建筑本身超出了建筑物基底位置控制线。
据《民用建筑设计通则》，超“规划红线”一般分为两种，一种指超出工程项目规划用地边界线，一种指超出建筑物、构筑物基底位置的控制线，后者属于更为严重的违规。
补手续面临巨额罚款
据了解，2009年翠屏国际城被查出有五幢建筑周边公共占地超出原规划135亩，这一违规行为导致了近千名业主办不到土地证，开发商中惠(南京)房地产开发有限公司为此被罚1.6亿元，折合1778元/平方米。
“与翠屏国际城一样，开发商需完善相关用地手续，同时需缴纳相应罚款和超出土地和建筑面积的土地出让金。”江宁国土局一位工作人员透露，翠屏紫气云谷也要补交土地出让金及罚款，才能办齐手续上市销售。据业内人士分析，该地块的市场地价每平米至少8000元(单位地价)，如果按照现在的地价补交土地出让金，加上各部门的罚款，需要补交的数目不菲。即使按照此前翠屏国际城1778元/平方米的标准补交罚款，也不是个小数字。
据了解，江宁因容积率超标、超规划红线等问题导致业主拿不到土地证的楼盘不在少数，地铁小龙湾附近一家楼盘，最后一栋小户型因超容积率问题迟迟不能办理土地证，河定桥某新盘也因为这类问题一再推迟面市。
为何江宁楼盘此类超规划红线或容积率的问题较多？江宁区规划局办公室一位工作人员解释，这是2003年前，江宁区土地使用权出让尚不规范留下的后遗症。2002年，国家规定经营性用地必须通过公开转让，即招、拍、挂方式出让，江宁区2003年底才真正开始执行。这之前，江宁区的土地使用权基本都是以协议出售的形式卖给开发商。
算算容积率可得更多答案
据悉，翠屏紫气云谷的土地与翠屏国际城属同一地块，是于2001年政府协议出让给开发商的。
江宁区规划局一位工作人员介绍：“当年该土地出让时，连容积率都未规定，容积率都是分期规划后才被补上。”
2001年，该地块上的房价约3000—4000元/平米，如果2012年上市的话，业内预计其市场预计均价20000元/平方米，仅房价收入已涨了5倍左右。
按照该盘总建筑面积约为14.7万平方米，房价增长16000元/平方米粗略计算，开发商可得销售回款至少23亿元。
同时，业内人士告诉记者，容积率的提升也让开发商利润翻倍。同一地块的翠屏国际城项目容积率仅0.56，紫气云谷容积率提高到2.3。
假如按照翠屏·紫气云谷89524.38平方米占地面积计算，建筑面积也从44762.19平方米提高至205906.074平方米，开发商可以多建161143.884平米，以均价20000元/平方米计算，销售回款可增加约32亿元。
此外，“超规划红线”也让小区可售面积倍增。业内人士介绍，像翠屏紫气云谷这样依山而建的项目，住宅往往离山体应有一定退让，楼与楼之间又必须有一定楼间距。如果缩小楼间距，并在原建筑规划红线基础上将楼建得更宽大，可让建筑面积倍增，从而进一步提高销售回款。
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