上周四，一则关于银监会调查绿城集团房地产信托业务的消息引爆了市场对绿城集团财务状况的担忧，绿城中国全周暴跌28.5%。
自登陆H股以来，绿城每年的年度负债率几乎都不低于140%。绿城2011年中期报告显示，截至6月30日，公司的净资本负债率为163.2%，较2010年年底上升了31.2个百分点。而根据瑞信的研究报告，绿城今年上半年的房地产信托业务总额达53亿元，如果将这部分计入，净负债比率还将上升33%。在银根紧缩和房产新政两面夹击的当前，负债率业内排名最高的绿城很难不引人关注，这或许也是监管部门对其格外垂青的原因。
据相关媒体报道，目前，绿城信托融资的平均成本已经达到15%以上。其中，绿城与平安信托就温州项目联合募集8.75亿元的信托产品，年融资成本高达25%。
此外，据报道，绿城与中海信托达成的融资9.92亿元至19.83亿元的协议，被业内视为绿城的又一铤而走险之作。协议内容显示，绿城中国子公司杭州康居投资管理有限公司将向中海信托出售全资子公司杭州项目公司的25%股权，绿城房地产将向中海信托出售无锡太湖新城项目公司45%的权益，出售所得总计约2.96亿元，将用于减轻绿城中国的债务。如果绿城发生重大不利事件，将以1元代价向中海信托出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有剩余权益，这与前不久无锡某房产论坛传出的无锡绿城将被全被接管的消息不谋而合。
而在高负债的同时，绿城的销售却步履维艰。2010年绿城销售额达580亿元，利润却只有10亿元，利润率不到2%。而绿城所售楼盘价格的毛利基本在50%至200%之间。有分析指出，这只能说明大部分利润被高利贷吃了。来自于绿城的数据显示，今年前8个月，绿城累计取得销售额约248亿元，仅完成全年550亿销售目标的一半。而具体到无锡项目，据克而瑞数据显示，2010年绿城在无锡的两个项目玉兰花园和香樟园总的销售金额为13.57亿元，而2011年截止目前为止两个项目的销售金额为3.32亿元仅仅为去年全年销售金额的零头，而2011年也只剩下了3个月的时间。
虽然绿城一直在高负债率中长袖善舞，但在银根紧缩和房地产市场低迷的当前，销售不济、利润不佳的绿城集团能否顺利偿还百亿级别的信托合作业务，还是让监管层忧心忡忡。有业内人士表示，在楼市前景总体趋淡的大背景下，监管部门通过信托公司对开发商的债务偿还能力进行摸底，对信托融资的风险进行评估，是对房地产开发企业潜在债务违约风险的未雨绸缪。
囤地苦果
据媒体报道，2006年7月，绿城上市之初，土地储备总建筑面积为800多万平方米，同年11月，上市不过4个月的绿城就发行了7年期4亿美元的高息债券。2007年，绿城又接连增发新股及可转债，融资四五十亿元，资金主要用于扩大土地储备。2008年8月，绿城土地储备量增至1988万平方米。2010年底，绿城累计土地储备的总建筑面积超过3700万平方米。截止目前绿城集团土地储备达到惊人的4069万平方米。
而绿城在无锡的土地储备也是手笔极大，2009年在无锡拿下的XDG-2009-41地块成交价达到29亿元，溢价超过80%，地块面积达到了222616.8平方米。
诚然，土地的价值对开发商不言而喻，到处圈钱为囤地提供支撑，而囤地则意味着能够圈到更多的钱，但如此疯狂的土地储备也让绿城承担了超负荷的重担，因高息债券而深陷资金泥潭。也难怪绿城房地产集团执行总经理曹舟南在日前的记者会上透露绿城现在的战略是缩减土地，加大销售。
商业负累
眼下，绿城正在紧锣密鼓地准备北京京杭广场的开盘，绿城希望通过打造京杭广场积累经验，逐步加大北京、上海持有型物业比例。而此前，宋卫平亦明确提出，将加大商业地产的投资，以北京、上海、杭州等重点城市核心，重点拓展二三线城市的商业地产。据此，绿城还成立了专门的商业管理公司。
然而，在销售低迷且高昂的负债和利息之下，绿城期望在商业地产范畴内分得一杯羹的举动，引起国内在商业项目运营操作上具有丰厚经验的人士的强烈质疑。该名人士指出，做商业地产这种长期持有的产品，需要一定量的沉淀资金，但是绿城负债如此之高，银行不会借钱融资，而寻找信托，25%的收益率相当于高利贷，这样就算是经过10年也无法回本。
业内表示，国内在商业地产方面运营相当出色的发展商，也是需要经历十多年努力才能形成今天的成功模式，绿城在商业地产运营方面还要经历相当长的一段摸索期。上述人士甚至指，负债高企的房企当市场出现变化，为了减少支出，就会偷工减料，项目的质量也就随之下滑，如此一来则会严重影响公司的招牌。而巧合的是，近期，绿城项目屡屡传出质量问题。
故此，绿城背负着如此高负债来做持有型物业，只能说它是很勇敢。
