从2003年2月份开始，国家有关部门就已经严令禁止别墅类项目的供地。此后，国务院和国土部等有关部门三令五申叫停别墅。却仍有开发商和地方政府无视国家禁令，大肆建造别墅项目，这其中，不乏如绿地等大型知名房地产开发商的身影。
绿地在新乡建167套独栋别墅
真独栋，中原第一墅、650亩西班牙古韵，只为新乡上流而来，在河南省新乡市主要街道，上海绿地集团在新乡建造的别墅项目绿地迪亚庄园宣传广告随处可见。
我们这里的别墅是真正的独栋，有私家院落，私家停车库，现在国家已经禁止建别墅了，以后您可能再也买不到了，现在的价格又比较便宜，很划算。近日，绿地迪亚庄园销售员告诉以购房者身份前往暗访的中国经济时报记者，这个项目的别墅每栋占地大约1．5亩，如果喜欢小点的房子，也有占地不到1亩的别墅。
中国经济时报记者在绿地迪亚庄园项目现场看到，项目分为南区和北区，北区为普通住宅区，有高层和多层楼房；南区为别墅区，主要是独栋别墅和联排、双拼别墅。南区的独栋别墅细数有100多栋，还有不少联排别墅。目前，别墅大多已经封顶，正在进行道路和房屋外立面的施工。
销售人员介绍说，项目共占地600多亩，其中南区的独栋别墅有167栋，另外还有100多套联排和双拼别墅，占地大约300亩。开发商是新乡市隆基新上海置业有限公司，是著名房企上海绿地集团的全资子公司，项目品质绝对可以得到保证。
中国经济时报记者在该项目售楼处看到，其公示的5证中土地使用证的发放时间为2006年，土地用途为住宅和商业，用地规划许可证的发放时间为2007年。
土地出让前没有规划条件？
早在2003年2月18日，国土资源部就下发了《关于清理各类园区土地，加强土地供应调控的紧急通知》，明确规定停止别墅类用地的土地供应。2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。此后，国家有关部门又多次重申停止别墅项目供地。那么绿地集团位于河南新乡的这个于2006年拿地的独栋别墅项目缘何能得以建成？
7月21日，中国经济时报记者来到新乡市国土局，该局办公室一位工作人员告诉本报记者，国家的确要求停止别墅类项目供地，但新乡的供地程序为：国土局供地前，要先有规划部门出具的该地块的规划设计条件，然后填报土地出让条件再进行供地，开发商拿到地之后，再去规划局去做项目的详细规划。
绿地的项目是规划部门给他批的，我们当时没有按照别墅用地供地，而是按照住宅和商业用地给其供地的。建议你先采访规划部门了解下情况。新乡市国土局上述工作人员表示。
随后，中国经济时报记者赶往新乡市城乡规划局，该局负责人田姓局长对本报记者说：什么是别墅？别墅的定义很模糊。据我们考察，北京上海等地有很多占地面积很大的别墅，而新乡对别墅项目控制一直很严格，对单独报批的别墅项目的态度是严格禁止的。但是，如果能满足规划局设定的规划条件，容积率等指标能满足集约使用土地的基本要求，那么我们就不认为这是单独的别墅项目。
2006年，国土部一官员曾这样向媒体定义别墅：别墅是指独门独院、两至三层楼的形式。 另一官员则把别墅定义为：独门独户独院，占地面积又相当大，容积率非常低的那种。
据田局长介绍，在新乡，多层住宅项目的容积率一般控制在1．31．7，高层项目的容积率一般控制在2．03．5，绿地迪亚庄园项目里面包含高层和多层，项目的整体容积率在1．0以上。
在本报记者的要求下，新乡市规划局提供了绿地迪亚庄园的整体规划图纸，本报记者看到，南区即别墅区的规划建设用地面积为19．52公顷，住宅总套数为256套，容积率为0．50，建筑密度为24．13%，绿地率为49．20%。而包括南、北区在内的该项目整体容积率为1．00，建筑密度为24．32%。
为何绿地迪亚庄园南区的容积率指标只有0．5如此之低呢？田局长解释说，这是个综合项目，而非单纯别墅类项目。如果开发商报过来一个项目，符合我们的规划设计条件和容积率要求，如果我们不批准，那么人家要告我们行政不作为。
那么，开发商绿地集团拿地之前的规划设计条件到底是什么样呢，土地出让前的规划条件设定的容积率究竟是多少呢？对此，新乡市规划局一位部门负责人解释说，绿地迪亚庄园所占地块原本是属于新乡市新乡县管辖，由于2003年新乡市行政区划调整，这块地才划归市区。当时新乡县把这块地出让给了新乡隆基房地产公司，后来绿地集团通过土地二级市场从隆基公司手里买下了这块地。当时这块地出让前没有设定规划指标，因为当时出让土地时不规范。
政府部门：该怎么罚就怎么罚
新乡市规划局提供的规划图纸上，绿地迪亚庄园南区的别墅项目赫然在目。那么，土地出让前没有规划设计条件，开发商是如何拿到这块地的？开发商拿地后又是如何通过别墅类项目的审批呢？
在国土部门供地前期，要先有规划设计条件，比如建筑的系数、容积率、绿地系数等规划，一般情况下容积率等系数都是1．5左右，不然低于1．0就容易建成别墅。根据规划局给的这些规划设计条件，我们国土局再对外招拍挂出让地块。新乡市国土局一位马姓副局长告诉中国经济时报记者，由于他刚调任这个职位，对具体这个地块的情况不是很清楚，但可以肯定的是，这个地块当初的规划设计条件是不应该建成别墅的。
开发商拿地之后，具体怎么规划设计，由规划部门负责审批。他们当初给我的不可能是容积率为0．5的规划条件，当时肯定是高于1．0的。马副局长对本报记者表示，是谁的责任很清楚了。
新乡市规划局田局长对中国经济时报记者表示，原先新乡一直没有高端住宅项目，说实话，新乡也想借助绿地入驻提升城市形象。你说百万人口的新乡市连个别墅都没有，比如说我们招商引资，就涉及到招商环境的问题，别人一看你连个别墅都没有，会认为你环境不行。包括高端人才他们都有对别墅的需求，没有别墅也会影响这些人才的引进，会影响到地方的发展。地方政府也很纠结。
田局长对本报记者坦承，之所以别墅项目一直存在主要是因为有市场需求。北京上海一直都有别墅项目，你说这些作为标杆的大城市都难以查禁，中小城市怎么办？
我觉得你们该怎么写（报道）就怎么写，到时候我们该怎么处罚就怎么处罚。田局长说，北京上海这些地方不管从别墅规模还是占地规模都比我们大得多，我建议媒体先调查这些城市的别墅项目，是谁建的，谁批的？如果这些大城市建别墅的风气刹住了，那么中小城市的风气自然也会刹住。
绿地新乡公司：有问题找规划局去
据中国经济时报记者了解，绿地集团于2007年成立全资子公司新乡市隆基新上海置业有限公司，而本报记者在该公司采访时，并未能找到主要负责人。该公司一位中层对本报记者表示，大约是2003年年中，新乡隆基房地产公司从新乡县取得这块土地，后来，绿地集团从其手中将该地块买下来，并建成了现在的绿地迪亚庄园项目。
国家是从2006年开始禁止别墅供地的，我们拿地时间在国家出台禁令之前，所以我们建别墅也没有违规。新乡隆基新上海置业公司中层表示。
后来，本报记者辗转联系上新乡隆基新上海置业公司主要负责人，对方在电话中表示：我们建别墅是经过规划局批准的，有问题你找规划局去。对于本报记者提出的土地交易和拿地细节等其他问题，该负责人不愿意回应，随后挂断电话。
别墅禁令为何屡屡失效？
7月24日，一位地产界人士在接受本报记者采访时说，国家禁止别墅类项目供地是出于我国人多地少、需要集约化用地的国情考虑，其目的就是要集约高效使用土地，避免出现建造别墅项目等浪费土地的行为。然而，有的地方政府和开发商无视国家禁令，采取诸如先以普通住宅项目报批，拿地后再去修改规划等手段使之成为别墅项目，从而使国家禁令形同虚设，变相冲击国家土地政策。
还有业内披露，很多开发商如果按照报批的容积率是建不了别墅的，但其变通手法一般是拿出一部分土地多建造几栋高层住宅，其余土地建低密度别墅，通过疏密结合从而既满足了政府规定的整体容积率要求，同时又建成了别墅。开发商在局部容积率上做文章建别墅，已是司空见惯。
7月12日，国土资源部执法监察局局长李建勤表示，为落实近期国务院领导有关违法违规乱建高尔夫球场必须查明情况、追究责任的批示精神，加大对违法批地、违规建别墅等国土资源领域违法案件的查处力度，国土资源部决定，挂牌督办5起典型案件。其中包括一起河南某开发商擅自改变土地使用条件建别墅的案件。业内认为，在一些地方政府和开发商屡屡挑战国家别墅禁令权威之后，针对违规建造别墅等领域的案件，国家有关部门将重拳打击。
