文│房地产世界记者 曾慧娟
2011年上半年，房地产调控政策逐步落实，一线城市“限购”效果日益显现。在普通住宅成交量大幅下滑的同时，别墅等高端住宅产品的购买需求也在一定程度上受到了抑制。
三季度是北京别墅的传统旺季。去年的三季度，别墅市场有价有市，供需两旺。今年的金九银十，别墅能否借传统旺季展开一轮“反攻”呢？据业内人士分析，三季度是别墅最佳呈现期，尤其是现房别墅可以更充分展现园林和建筑特色。因此一些有独特资源和产品特点的别墅，在三季度或将出现相对热销，但价格仍将保持平稳走势。
别墅成交高低不平
受调控政策打压，北京别墅上半年成交整体呈现低迷态势。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，2011年1—7月北京别墅市场新增供应量为1446套，同比下降19.4%。1—7月北京别墅市场成交1042套，同比下降39.7%。截至7月31日，北京别墅市场待售存量为5095套，同比上涨4.6%。
亚豪机构市场总监郭毅表示，别墅的卖点在于其稀缺性，上半年成交量减少很大一部分是因为限购政策，能买得起别墅的客群，都会有多套住房，没有购买资格；另一方面是新增供应量减少。购房者对于别墅的选择意愿也有所降低，使得市场观望情绪较浓。从开发商推盘角度看，贷款、审批流程上都会重新调整，因此纷纷推迟开盘。
世佳别墅相关负责人向记者透露，项目整体成交情况不尽如人意，主要受调控影响和限购政策影响，客户观望者多。
在今年上半年市场中，中海九号公馆、龙湖颐和原著和龙湖·蔚澜香醍、御汤山、远洋·傲北表现
抢眼。
北京易居房地产研究所数据显示，在各榜单前三排名中，龙湖·蔚蓝香醍以成交85套，夺得上半年别墅成交套数冠军，中海九号公馆凭借11.2亿的成交金额，获得上半年北京别墅销售金额亚军。远洋·傲北获得上半年成交套数季军，此外，颐和原著今年上半年的成交金额为12.9亿元，居成交金额榜冠军，其成交均价高达8.5万元/平方米，为上半年别墅成交均价之首。
相比普通住宅交易市场出现的“ 打折优惠潮”，北京高端别墅市场虽然成交量减少，但绝大部分楼盘价格“不打折”。如奥北板块别墅新项目远洋傲北开盘均价25000元/平米，部分户型成交价不22000元/平方米。该项目有关人士表示，远洋傲北平价开盘，属于根据市场情况合理定价。
在通州，老项目世佳别墅在6月加推，整体报价超3万元/平方米，但同时也推出部分特价房，价格约25000元/平米。
伟业我爱我家市场研究院的数据显示，别墅市场1-7月成交均价为27742元/平米，同比上涨18.8%。东汇置地投资管理有限公司CEO刘东认为，整体平均数并不能反应别墅的真实价格，去年北京别墅的供应集中在潮白河，今年别墅供应集中在奥北小汤山，两个重点供应区域的价格本来就存在价差，对某一个区域内的单个项目横纵向比较，更能反映真实价格。
推盘量或将增加
三季度是别墅最佳呈现期，尤其是现房别墅可以更充分展现园林和建筑特色。很多开发商选择在下半年推盘，京城别墅市场下半年供应相对增加。据记者了解，龙湖地产下半年至少有4个别墅项目在市场销售，此外，远洋地产旗下继远洋傲北成功入市之后，接下来还将续推远洋天著、远洋LAVIE两个低密度项目，为远洋地产的产品升级拉开了年度大幕。
在供给放量推动下，别墅开发商都在不断翻新营销方式，寻找新的价值亮点，以完成销售业绩、扩大市场份额。口碑营销、绿色营销、异地营销，并嵌入奢侈品、豪华跑车等高端产业链，以会员制方式发展财富人群。
但也有开发商表示“着急也没用”。奥北别墅区一开发商表示，“市场的惨淡有目共睹，有人来买，我们就卖一套。政策及市场大环境不佳，以前屡试不爽的预售蓄客现在似乎也没有太大意义，现在也没计划发力蓄客。”
根据记者走访，推盘的开发商早已在心里调低了销售业绩预期，开盘当日销售率维持在两成至四成，都被认定为正常业绩，而超过六成的楼盘，则被视为“热销盘”。
远洋·傲北6月开盘当天，40%左右的消化率，6个亿的认购，项目副总经理付强表示，在这样的市场环境之下，业绩应该还说得过去。接下来，将会继续产品生活方式的引导，在现有客户基础上，争取有新的拓展。
刘东表示，当下别墅项目能否经得起市场考验，主要靠产品。第一是新项目是否具有亮点，在有能力购买别墅的客群中，支付能力并不是关键因素，能不能买到更好、更满意的房源，才是这部分购房者所关注的。因此，越是在整体市场处于低谷的环境下，越会产生抄底心态，长时间被抑制的需求会被优质新房源所激发，从而促进产生成交。第二是完善的环境和配套，近年别墅供地已经“禁批”，目前在售和即将开盘的别墅地块多为数年前拿地，无论是老盘后期还是纯新盘，项目周边环境和社区内外配套都已趋于完备，所见即所得，如果能够借助完善的环境和配套，在产品品质上“内外兼修”，同样有望取得不错的销售成绩。
郭毅认为，今年下半年北京别墅市场的价格水平，总体会保持在一个平稳的态势。但随着市场供应量增加，个别具有品牌优势的别墅成交量增加。“别墅产品供应量非常少，购买别墅的客群越来越多，包括升值空间保持着上升趋势。别墅开发商并不会因为短期的市场调控而改变其项目价格，重要的是保证其项目所具备的价值。”
