文│房地产世界记者 龚小锋
根据几大地产顾问机构的第二季度报告，前7个月以来，几大商业租赁市场板块租金均不同程
度走高。
其中，商铺和写字楼的租金上涨较快，平均租金已突破2008年金融危机前的最高值。在写字楼市场，上半年甲级写字楼整体租金已经上涨了17.3%。而在零售市场，租金上涨步伐并不逊色于写字楼。伴着上涨节奏的，是国内外各大零售品牌的加速扩张。与此同时，中国工业物业市场价格，将由于供应短缺而需求旺盛，继续保持良好的增长态势。
商业租金上涨
“目前北京租金最贵的写字楼为国贸三期，部分高层租金已突破每平方米1000元/月大关，而CBD区域均价为每平方米286元/月，金融街均价在每平方米300元/月左右。”仲量联行北京研究部主管覃晓梅介绍。
根据近日仲量联行发布的“2011年上半年北京房地产报告”，北京甲级写字楼平均市场空置率创20年新低。今年第二季度，北京甲级写字楼空置率环比下降2.6个百分点，达到8.3%。随着空置率走低，市场持续供不应求，业主也开始提高了租金价格。仲量联行数据显示，2011年上半年甲级写字楼整体租金已经上涨了17.3%。
零售市场发展迅速，尤其是成熟商圈租金水平继续上涨。其中，北京燕莎、中央商务区、西单和中关村四个商圈租金环比涨幅最大。在第二季度中，王府井商圈以每平方米2400元/月的租金领跑北京零售市场。
据高力国际近日发布的“2011年二季度北京商铺物业市场报告”显示，北京商铺市场平均租金创2009年一季度以来的新高，中高端购物中心首层平均固定租金环比上涨1.77%，至每平方米711.74元/月。仲量联行数据亦显示，优质商铺租金也上涨了14.7%，创下自2000年以来的价格高峰。
商务园市场在上半年需求表现强劲，租户主要集中于信息技术、电子、制药和服务行业。越来越多的公司将目光锁定商务园，建立公司总部或研发中心。仲量联行数据显示，截至2011年上半年末，商务园物业市场的平均净有效租金增加至2.77元每平米每天，环比增长1.4%，同比增长12.8%。
受益商业地产大势
在当前住宅市场受到政策打压的背景下，越来越多开发商转向商业地产。由此导致需求大增，商业租金上涨也水涨船高。有观点指出，4000亿的保险资金被允许投资地产，但只能投资办公楼等商业地产，这也进一步推动了商业地产的升温。
相对于一线城市，国外企业在二线城市的扩张步伐显得更快，近期二线城市主要商圈的甲级写字楼租赁增加更为迅猛。针对北京写字楼租金走高，仲量联行分析认为，跨国企业的扩租和内资企业的整层租赁，是此次推动甲级写字楼需求增长的主要原因。强劲的租赁需求主要来自于制药、金融、IT和制造业，其中内资企业和外资企业的需求各占一半。
“但是，供应却显不足。一季度有五个甲级写字楼入市，两个为自用写字楼，新增供应集中位于中关村和CBD区域，但在二季度却没有任何新增供应。”覃晓梅表示，由此导致卖方主导市场，租金价格继续攀升。而数据显示，第二季度全市甲级写字楼的总存量约为653.8万平方米。
与此同时，商铺市场需求也在不断扩大。百货、影院、超市等主力店积极扩张。以5月中旬，天虹百货签约奥林匹克中心区新奥购物中心为例，其面积达到约3.7万平方米。金逸影院、保利影院及永旺百货、TESCO等零售商在北京郊区积极扩张。
许多国外品牌开始加速进入北京，如英国时尚配饰DIVA半年内已在北京开出6家店；美国潮牌Rocawear在朝阳大悦城、西单大悦城及蓝色港湾开业。据世邦魏理仕今年对近300家国际零售商的调查显示，目前已有50%的国际零售商落户中国，不管是已经进入中国的还是准备进入中国的，均将拓展的重点放在了中国。DTZ戴德梁行投资部助理董事刘兵认为，外资近半年相当活跃，对优质商场的热情一直很高。北京商铺物业市场在第二季度持续繁荣，北京仍是零售商开店进入中国的首选目标市场之一。
“同时，外资企业对商务园市场需求也很强劲，例如一美国背景的投资公司，以总价2.44亿元购置位于中关村科技园的IBM中国中心研发楼，同时又以总价1.4亿元购得位于上地的硅谷亮城4号楼。”覃晓梅介绍道。而在以上几个板块中，唯独物流仓储市场租金增长略微放缓，平均净有效租金增加至0.92元每平米每天，环比增长1.4%。相关分析认为，这主要由于许多物流仓库满租，优质仓储空间交易量有限，导致租金增长放缓。
下半年继续高企
“未来四年内，北京甲级写字楼整体租金将逐渐超过上海。”仲量联行北京公司董事总经理张莹表示，“2011年下半年，我们预计还有50万平方米的新增供应进入市场。”北京正引领中国一线城市写字楼市场，进入新一轮强劲增长期，估计在可以预见的几个季度这一趋势不会改变。
但亦有市场人士表示，虽然写字楼及购物中心租金都在上涨，但这也会造成业主惜售行为。而与此同时，物业成本一直呈上涨趋势，不排除下半年仍有小幅波动，甚至小幅下降。而从7月份的数据来看，这一说法似乎得到验证。
据新浪商业地产数据监控室数据统计，7月北京市活跃在租优质写字楼市场，较6月相比涨幅趋缓。33%的写字楼租金较6月水平保持平稳，未出现明显波动；27%的写字楼项目租金价格环比上涨，平均涨幅为9.79%，较6月回落2.27%。刘兵建议，租户可以与更专业的代理公司合作，以便在卖方市场能够合理保证自己的租赁需求。
对于商铺市场，仲量联行认为，王府国际商城、国盛购物中心、凤凰购物中心等优质项目将在下半年陆续开业，为市场带来约45万平方米新增供应，业主也将在强劲的需求下继续提高租金。
工业物业市场价格也在今年保持了迅猛的增长势头，这一态势在北京、上海、成都、深圳重庆等城市表现得尤为明显。高纬环球认为，这是由于中国政府对于工业用地指标分配实行了更为严格的总量控制，而各类投资特别是与内需增长相关的投资，对工业物业需求有增无减，因此，这一增长趋势在未来将得以延续。
今年以来，北京市区及通州、大兴、昌平等区域的商业地产项目租金均稳步上涨。目前以上区域平均年租金回报率，可以达到3%—4%，随着租金的上涨，优质商业项目年租金回报率有望达到7%—8%左右。
“但从目前状况来看，包括北京在内的国内商业租赁市场依旧良莠不齐。”上述业内人士均表示，要真正做到商业租售价格的稳定上涨，一方面，需要商业项目不断扩容，同时也需要市场有效的需求吸纳。因此，这将更加考验运营商的专业运作能力。
