在2010年以新增68万平米土地，进入去年北京宅地市场前三名的北京万科，年初至今在北京土地市场上仍毫无斩获。不论是随行就市放缓拿地节奏，还是正经历着“手头无粮，心里发慌”的尴尬境地，北京万科今年的日子过得确实有点“紧”。
7月“错过”三块地
7月20日，丰台区南苑乡大红门住宅地COMPANY 公司块招标出让会上人潮涌动。虽然除去4万平方米的配建商品房、3万平方米的低价回购住宅和14500平方米的无偿还建商业用房，套型面积小于90平方米，房屋限价8900元/平方米，真正可销售面只有14.8万平方米，占总建筑规模的一半不到。但由于该地块位于销售均价在3万元/平方米的四环之内，还是引来了包括万科和住总联合体、京能置业和汉达国际投资联合体、北京世纪景房产公司和北京世纪开元房产公司在内的4家单位参与竞标。
最终，万科和住总联合体以9.1亿元的最低报价错失此地块，其报价甚至低于此地块9.4亿元的底价。
对于报价为何如此之低，住总开发公司董事长王洪波表示，9.1亿元是根据实际情况测算得出的。北京万科总经理毛大庆也公开表示，万科已经给出了预期中可以接受的价格，和底价差距也不算大。
其实，这已经是万科7月份第三次在北京拿地失败。
7月6日，万科和泛华城市建设等企业组成联合体，以29.9亿元的报价竞投CB D地区Z12地块，但以低于中标价9120万元失利。7月18日，在北京丰台区花乡四合庄1516-25、27地块商业金融项目用地的竞争中，北京丰科建房地产开发有限公司也以9.24亿元的竞拍价击败万科。
有业内人士表示，四合庄地块的竞拍失利，暴露了作为上市公司的万科，在竞拍报价上缺乏灵活反应机制的问题。
大红门地块和CBD地块都是以招标方式竞拍，在规则上竞拍企业都无法临时改变报价，而以底价起拍方式竞拍的四合庄地块，万科临场报价却受到了自身机制的限制。据了解，万科有严格的拿地审批流程，在每块土地竞拍前，万科总部已给出最高限价，分公司的竞拍价格不能超过这一价格。
至于根据对手出价，通过提高预期竞拍价格以获取土地的临时决策行为，对于像万科这样实行预算制的上市公司，显然不切实际。
放缓土地储备
毛大庆上任北京万科总经理时，曾公开表示加大北京万科的土地储备是其最大使命。去年北京万科也确实不辱使命，全年共拿下7块地，分别为长阳镇的3块地、回龙观两块地和西北旺镇两块地。
反观今年，北京万科在土地市场上却屡屡受挫，前7个月竟然“颗粒无收”。在全国市场上，万科似乎也在有意放缓拿地进度。据万科方面资料显示，万科上半年按权益计算的新增项目规划建筑面积约473万平方米，较去年上半年的893万平方米，同比大幅下降47%。
就在万科放缓脚步思考如何前进时，一些房企却在“凶猛”出手。据统计，今年上半年，中海地产拿地776万平方米，提前完成全年任务。而中建地产上半年已将688万平方米的土地收入囊中。
土地储量方面，恒 大、中海、保利等房企的土地储备也均在万科之上，按照万科截至去年底3640万平方米的权益计算建筑面积，仅够未来两到三年的开发需求。
然而，业内人士大多并未对北京万科的土地储备表示担忧，通过招标市场拿地事实上并非万科开发土地的主要方式。一位业内人士告诉记者，仅2010年，万科80%左右的项目就是通过合作方式开发的，其中部分项目直接是由合作方提供土地。
区别于其他房企，周转速度才是万科生存关键。“其实万科对土地储量并没有太高要求。”中国住宅及房地产研究会副会长童悦仲表示：“以‘制造业企业’为自身定位的万科，更多是通过加快周转率来获取收益。”
一位熟悉万科的人士也表示，任何房企都需要保有一定土地，来确保经营稳定性，从近几年情况看来，万科可能认为保有两到三年的项目土地周期比较合理。
加大持有资金
或许在融资环境趋紧的形势下，万科更加注重流动资金持有，而并非土地储备。
8月初举行的万科2011年度中期业绩发，万科总裁郁亮表示，上半年少拿地是万科有意为之，在货币趋紧环境下，手头留有较多资金总归有好处。而发布会上同时公布的万科拥有408亿元现金储备，也同样印证了郁亮的说法。
相比较多数房企，保证良性现金流才是万科这样上市公司的命门所在。童悦仲告诉记者，如果上市企业现金流出现问题，其股价将有可能大幅下挫，从而引发一系列更为严重问题。而郁亮也正是在通过大量的持有资金表明，万科现状十分良好。
童悦仲同时表示，北京万科仍然占据市场优势地位。首先，万科集团的资金能随时补充北京万科资金需求；其次，作为房企中的“金字招牌”，就算今年拿地甚少，北京万科也能相对容易找到合作对象，共同开发合作方的持有土地。
北京地区也并非北京万科的唯一选。中国房地产学会副会长陈国强认为，虽然北京万科现阶段还在重点布局北京土地市场，但随着“首都经济圈”的快速发展，类似于河北等周边地区将逐渐成为北京万科的重点布局对象。
放眼范围更大的土地市场，下半年房企拿地会更加容易。阳光100置业集团常务副总裁范小冲认为，迫于政府财政压力，各地方政府都在极力推出土地，如果不是盯住北京市场不放，开发商甚至可以“挑地”。
范小冲同时表示，作为全国房地产市场的“龙头老大”，资金雄厚、品牌优势明显的万科并不会急于拿地，之所以今年在北京土地市场没有收获，完全可以理解为令万科满意的地块还没有出现。
至于拿地多少对北京万科产生的影响、万科明天会如何等问题，或许能在毛大庆前不久出席一次论坛时发言中找到答案。毛大庆指出，未来十几二十年，中国房地产行业必将不会沿袭过去发展模式。而应该是向着金融创新方向发展，他认为这也将是未来房地产行业可持续发展核心动力。
