整个房地产行业风声鹤唳、草木皆兵，弥漫着悲观和绝望的萧条氛围。在我看来，这却是一个行业重新思考、重新定位、去腐生新等待新时代的开始。
房地产调控政策越来越严厉，整个房地产行业风声鹤唳、草木皆兵，弥漫着悲观和绝望的萧条情绪。在我看来，这却是一个行业重新思考、重新定位、去腐生新等待新时代的开始，机遇和风险并存，也符合我们对中国历史“合久必分，分久必合”规律性总结的推演——“浮久必调，调久必新”。
对“调控”的理解
房地产属于一种特殊的商品，具备消费和投资的双重价值，又跟所依附的土地密不可分，具有超强的地域和地段属性，所以房地产的需求本身和各项目需求价格弹性就存在不均衡性。国家的调控政策从土地、购买条件和贷款几个方面加重了房地产公司和购买人的资金负担，并限制了一些购买的范围，在限制了一部分需求的同时，也更加大了这种房地产需求和价格弹性的分布不均衡。因此就会产生诸如鄂尔多斯星河湾项目的开局不利，或是南京碧桂园项目的开盘大卖瞬间清盘的效果。
影响需求量的因素主要是：(1)产品的价格(2)消费者的收入(3)相关产品的价格(4)消费者的爱好(5)广告费用(6)消费者对未来价格变化的预期。现在国家的调控政策中限价是控制了产品的价格因素，大力推广保障房建设是拉低了相关产品的价格，而一系列的限购、限贷等打压措施则对消费者未来的价格变化预期、房地产公司的广告投入、消费者的爱好等都有所限制和影响，自然就会严重影响到需求量。但随着国内经济建设的发展，老百姓收入水平的提高和中国的城市化发展进程的深入，对房地产的需求量又会成为促进因素。如何平衡好政策强制减低需求量和经济自然增长对房地产需求量的促进这两方面的矛盾，平稳顺利的转换成为本次调控和行业转型的关键。政府在本次调控中的目的显而易见，就是“用政策换时间，用时间调平衡，用平衡转产业结构”。
可见此次调控不会是像以前的调控那样朝令夕改，这是国家利用这次机会对国家整体产业结构进行调整，会是一个长期的过程，为中国经济的第二次腾飞做基础准备。
房地产企业的应对
企业的领导者现在就应该清醒认识到此次国家对房地产调控的真正目的，对企业战略做及时的调整，顺应整个行业的调整。
住宅地产定位是关键。随着限购城市和限购范围越来越大，房企前往三四线不限购的城市扩张的速度赶不上政策和限购范围出台的速度，而且房地产的地域和地段属性也控制了需求的价格弹性。早已进入的企业还能抢到先机，往往跟风去做的企业等拿到地，项目启动后，反而被限购了，加剧了资金的回收难度，增加了风险。现在反而应该认真研究市场，找到被政策改变的那部分需求的标准，比如：90~100平方米的户型可能成为刚需，因为原来首次置业被定义为90平方米以下户型，当由于被限制购买一套住房，而且二套房会有很高的购买门槛，因此首置人群会提高第一次置业的标准，希望能一次置业后多用一段时间；位置相对偏一点的大盘，需求的价格弹性较大，合理的定位定价也会形成热销的局面。
商业地产不限购不限贷(现在也开始限贷了)的感召下，全国人民都投身商业地产的开发和投资了，但实际上那只是看上去很美。商业地产如果没有合适的地段和居住人口支撑，没有成熟的运营招商体系，没有充足的资金链保证，没有品牌和口碑影响，猛的一下投身进去，可能会把自己置于极其尴尬的地步，对小公司来说，甚至是性命攸关。据研究，一个城市每30万人口才能支持一个10万平方米的MALL，商业地产项目还需要至少两年以上的培育期，而且据统计，除非最热的项目，一般商业地产的投资租金回报年化率在4%左右，这个数字相对于商业地产庞大的初期投资而言杯水车薪。
对于新兴的旅游地产、养老地产等特色模式，也要考虑天时地利人和，最近国家也叫停了“主题公园热”；而养老地产也不单单是在青山绿水间盖点住宅再配套一点老年人的专用设施就能叫做养老地产了，还是需要当地政策、合理地段和完善的运营体系及经营模式的支持。
韬光养晦，多看少动，
把握机会，现金为王
每次调控都应该是房地产公司加强内部管理的时机，首先房地产公司应该放慢获得项目的步伐，手头的项目合理安排开工时间，尽快收尾，调低市场预期，对一些占用资金比较大的资产项目进行及时清理，制定合适的市场策略及时清盘或整体打包出售，回笼资金，同时也要拓展资金渠道，保证现金流；其次公司内部对战略、支持体系和市场做深度研究和分析，找到合适的市场契机和产品定位，同时注重公司品牌和形象的提升，打造独特地产品牌；再次关注同行之间的联合或相关行业之间的合作，合作开发，参股投资，整合优势资源等积极应变分担风险；最后也要关注合适机会，果断出手，往往这个时候会以很低的代价拿到很好的项目。正如《地产狂人任志强》一书中所说，这时要用充足“鸡蛋”(资金)换“全国粮票”(最高性价比的合适项目)了。
总之，2012，机遇与风险共存，机遇是留给那些专业化程度高，开发体系扎实，公司资产结构合理，及时调整经营战略和市场策略的公司。而那些秉承机会主义，没有自己核心竞争力，头脑发热，冒进跟风的公司将被市场无情抛弃。
■张春峰(作者系青岛新地集团有限公司总经理助理)
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