■本报记者 曾冬梅 广州报道
近日，一份最新的统计数据在广州房地产圈引起轩然大波。统计数据显示，广州已建成的地下商业接近110万平方米，加上已规划的项目，总量超过170万平方米，就规模总量而言，堪称全球第一。
“如果再加上白云新城、广州南站等重点发展区在规划中的地下商业，这个数字将是相当惊人的。”一位业内人士透露。
对此，楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示，如果参照其他同等规模城市，广州地下商业的供应规模已是过大，按目前体量，要完全消化还需要5~8年的时间。
“地下商业只是地上商业的一种补充产品，不能做太多文章。但现在人为的过度扩张已经违反了商业发展的规律，势必影响行业的健康发展。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，政府部门应该加紧出台地下商业的有关规划，引导地下商业有序发展。
人防工程改商谋利
8月1日，广州新城市中轴线北段重要景观节点控制性规划开始公示。其中，广州塔景点用地将增加地下商业功能，宏城广场兼容高档商业功能的同时，地下总建筑面积可扩大至11万平方米以内。有消息显示，东方宝泰与中信广场之间正规划打造一个总面积16万平方米的地下商场。
由此，广州塔、花城汇、宏城广场、又一城、时尚天河商业广场以及东方宝泰等地下商业贯通，规模接近90万平方米，被誉为“全球第一大地下商业群”。
第一商业网在近期也对广州的地下商业进行了调查统计，包括流行前线、地王广场、康王商业城、动漫星城、东方宝泰等十几个项目，估算出目前广州已落成和开业的地下商业面积接近110万平方米。据了解，目前广州在规划建设和即将开业的新增地下商业面积还有58万平方米，加起来总量近170万平方米。
一位业内人士告诉本报记者，这个只是比较粗略的统计，如果再加上白云新城、广州南站等重点发展区域在规划中的地下商业，数字将更为惊人。
“在国际大城市中还没有这么大体量的地下商业，而且他们的地下商业在比重上也只是相当次要的位置。”黄文杰说。
王先庆也表示，广州的地下商业开发已经过量了，违背了商圈的正常成长规律，市场很难消化，“甚至可以说，广州永远都不应该有这么大量的地下商业。”
按照黄文杰的说法，广州地下商业近几年的快速开发与地下轨道的发展有密切关系，但值得注意的是，目前广州的地下轨道发展还远比不上东京、巴黎等城市，而地下商业的发展规模却已远超这些城市。“从大环境来说，住宅限购后，商业地产日益红火，很多资金愿意投入这个领域，但由于土地供应量有限，地面上发展空间不足，因此只好往地下发展，这也导致了地下商业的规模大增”。
一位商业地产界的知情人士指出，很多地下商业的规划和建设都是政府主导的，大部分是人防工程。“由于地理位置的特殊性，广州比较容易从国家申请到人防建设费用，把人防工程利用起来改造成地下商业，可谓是低成本、高产出的生意，政府也比较有动力去推动。”实际上，广州的政府部门也曾公开强调要充分体现人防工程的“战备效益、社会效益、经济效益”，改造成地下商业，无疑是体现经济效益的最好方式。
冷热不均前景堪忧
广州某商业机构近期对广州9家地下商业项目的调研结果显示，广州的地下商业基本上是成功的少，失败的多。“成功的可谓是凤毛麟角，也只有流行前线这一个项目算是业内公认做得比较好的。”黄文杰说。记者实地走访动漫星城、江南新地、丽影商业广场、恒宝广场等地下商业项目后发现，商铺的冷热不均现象较为突出，人流较多的基本是负一层的商铺，绝大部分项目的负三层以及部分项目的负二层都可谓是门庭冷落，不少铺位都已关门歇业，贴出铺面转租的告示。
在黄文杰看来，地下商业的运营难度比地上商业更高，因为它“不吸引客流，只能分享地上商业带来的客流”。更重要的是，广州地上商业的供应量已略显过剩，经营状况也不乐观。
王先庆也认同这个观点。他表示，从广州本来的消费人流来看，天河的人流有30%左右来自珠三角，百分之十几来自于全国的游客，区域之间的流动相当少。突然出现的庞大地下商业，只能化解和分流原来部分走地上的客流，“客流相当成问题，竞争势必会很激烈。”
他认为，地下商业本来就不适宜做太多文章，不能“太当一回事”，只能是作为地上商业的补充，“地面上没有地了，才向地下发展，把闲置资源利用起来。”但现在主动的大规模开发等于是改变了原来的商业格局，把地下商业当做一个经济增长点，而这是不符合商业发展规律的。地下商业爆炸式的膨胀，不仅将给投资和经营方带来沉重的运营压力，还可能影响行业的健康发展，造成不必要的资源浪费。
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