新浪房产讯 在中央对住宅市场一轮轮调控政策之下，酒店式公寓、商住楼等“商改住”项目(商业、工业产权用房)因不受“限购令”影响曾一度受捧。但近日经过笔者调查发现，这些与政策打擦边球，甚至违规而异常活跃的“变态体”，为了搭赶金九银十卖房的时机不惜顶风逐利，违令销售。
商改住项目违令销售 房企顶风逐利
为了摸底商改住真实的销售情况，笔者专门走访了珠江摩尔国际中心 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)。受到楼市调控，售楼处可用“惨淡”形容。而据一位置业顾问介绍：珠江摩尔国际中心二期珠江摩派，9月27日开始内部认购，认购价格是18000元/㎡起价，200套房源截止中午已经认购150多套。10月7日正式开盘，均价22000元/㎡，开两栋楼，总共900多套房源。一期的珠江摩尔已经售罄，二期摩派都是60-70平米小户型公寓。项目是商业立项，每套房子都做了上下水，置业顾问说“房子都你自己的，喜欢办公就办公，喜欢自住就自住，别人管不着。当被问及在内部认购的基础上是否还有优惠时，刘先生说请到售楼处现场洽谈。”
据报道，珠江地产旗下的城市综合体项目，因其产品多元化，设计新颖，不少都是不限购、不限贷的产品，能满足刚性与投资需求而受到市场关注。北京两大城市综合体项目珠江·摩尔国际中心和珠江·摩派推出的都是六七十平方米的LOFT公寓，层高4.2米的空间可以自由间隔，号称实用率超过100%，同样受到投资者欢迎。而珠江摩派作为珠江·摩尔二期产品，属于商业立项，40年产权，物业费每月3.48元/平方米，商水商电。但据一位不愿意透露姓名的网友称：“摩派4.2米的层高感觉太压抑，想在二层不高的层高下活动还是很不方便的 ，基本只能满足成年人的坐、卧，并不能自由走动；40年商业产权(其实没有40年，产权是从2005年开始算的)，商水商电这都是比较不好的地方。自己感觉有了房子，没了生活。”
北京市住建委、规划委、发改委、国土资源局等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，早在年中就早已发文明确：6月1日起，叫停LOFT、酒店式公寓等商改住类项目。其相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。由此可见，“商改住”还是一种违令产品类型。为何国家叫停了此类项目，大房企珠江地产仍能逆势而上，继续推广LOFT公寓的自由间隔？置国家的法律规定于不顾？
仔细分析不难看出“商改住”项目之所以有市场，原因在于商业立项地价低，将商业项目改成住宅来卖，资金周转快、利润高；其次，由于“商改住”项目不在限购范围之内，利益驱使开发商绞尽脑汁钻政策空子。加之“商改住”项目价格较周边住宅楼盘低，更容易吸引购房者关注。
不仅珠江摩尔国际中心、珠江摩派顶风逐利，违令销售，据不完全统计，北京市场上在售的“商改住”仍然多达50多个，严重扰乱了北京的住宅市场秩序。虽然商住房存在投资风险，但在投资机会不断减少之下，散户投资需求“被动”释放，引发了商改住市场的“末班车”效应，一些开发商也“善用”了这一契机，打着“绝版”的旗号大肆宣传、展示其有居住功能样板间的“写字楼”。
以位于通州亦庄开发区的力宝广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目为例，在笔者以购房人身份前往售楼处采访时，销售人员宣传说：“我们的项目卖得非常好，虽然目前迫于政策压力不对外宣称办公楼是商改住项目，但力宝广场的办公楼是非常‘适合自住’的，而且具有购买意向的客户中，超过一半都是买来自住”。办公写字楼立项以住宅销售的有方恒偶寓 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、马可汇 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)二期 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、北京苏活 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、世茂宫园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等。
住宅改商业、办公，成本低于正规商业和写字楼，租金收益高于出租住宅；商业、办公项目转住宅，短期之内回收资金，又享受了“商住倒挂”的好处。购买者因在国家对楼市的严控下能“不受限”也乐意做这样的投资，貌似是共赢的局面。但是，长远来看，“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，要承受较高的生活成本。在买了这种住宅后，也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标；政府也未对这类项目的产权做出明确的规定；而且项目一旦转手，在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。对购房者而言，以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐，并不是一笔看上去很美的投资。
个别商改住项目存在极高的购房风险与隐患
商改住的弊端，或者说商业房与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。以珠江·摩尔国际中心和珠江·摩派为例，两个项目产权均为40年，但由于产权使用的消耗，即使项目未售出，产权年限也会自动扣除，所以以2005年开始计算，以上两项目产权其实也就为35年左右。而即使选择购买，将来出手也是问题。商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。
G V A衡信柏迪的营销综合服务部董事岳锋钢表示，“商改住”项目的出现主要是由于几年前市场上纯商业项目供应匮乏才产生的。后来由于大量纯商业项目的出现，使得这些曾经商业立项的项目开始打出商住的旗号，但是随着地产市场发展的逐步健全，这样的横跨两种物业形态的产品必然逐步被社会淘汰。岳锋钢认为，从长期看，“商改住”毕竟是特殊市场发展阶段、特殊市场生态环境下的一个特殊产品类型，与“住改商”一样，同属于过渡型产品，擦边球的做法。这种并不规范的产品形态势必成为风险的潜伏地。普通业主会不会成为风险的最终承担者？
