作者|张治东 侯飞
调控组合拳持续发威，楼市深度调整势不可挡，在房地产“严冬”来临的前夜，备受煎熬的房企们被迫另辟蹊径，纷纷施展“合纵连横”之术，在业界掀起了前所未有的“抱团”大潮。
9月27日，向来对商业地产情有独钟、而又深受其害的富力地产高调宣布，与合景泰富、新鸿基地产抱团，斥资百亿元于广州联合开发建筑面积约57万平方米的城市综合体项目。
富力地产此次联姻其他房企，亦是形势所迫。就在前一日，其董事长李思廉公开宣布，将公司今年400亿元的销售目标下调至320亿元，成为今年以来首家自动降低销售任务的房企。
“大多项目集中在一线城市的开发商，业绩都会遭遇严厉限购的围追堵截。”一位不愿具名的代理行老总告诉地产中国网：“富力早就扛不住了，前段时间说要降价，现在又调低销售目标，说明了什么？说明压力非同一般，所以，现在要开新项目，只能借助其他力量才能推进。”
无独有偶。就在10天前，以体育地产发家的中体奥园集团借势10周年庆典，高调宣布，联合海尔地产、万通地产、世茂股份、复地集团等14家房企大佬，成立“中国城市体育地产投资联盟”，并宣告向体育地产全面进发。
此联盟成为今年以来，开发商最大的抱团举动，亦昭示着在传统住宅受限的背景下，中体奥园这家中小企业为了突围调控，以“傍大款”的模式开始向体育地产全面转型。中体奥园集团总裁陈顺的意图很明显，他告诉地产中国网：“我们要利用独特的体育资源，集合地产界的广泛资源，走体育地产这条的差异化路子。”
这只是冰山一角。其实，自今年以“限购、限贷”为核心的严厉调控以来，房企纷纷祭出抱团之招，以降低调控带来的投资风险。
调控逼出抱团潮
其实，严厉调控之年，楼市调整大潮此起彼伏。传统住宅受限之际，财大气粗的房企巨头们则高举商业地产、旅游地产大旗，纷纷设局布点争先恐后抢滩优势资源；实力单薄的中小房企，则大举押注矿业；而抱团取暖，则构成了房企对冲调控的又一妙招。
在富力紧锣密鼓地寻找联姻“对象”之际，9月23日，偏安东南一隅的中航地产发出一纸通告，宣布联合上市矿业龙头紫金矿业旗下的福建紫金房地产公司及中国航空技术厦门公司在厦门合资成立紫金中航置业有限公司。该合资公司注册资金为2.5亿元，其中紫金房地产占股比例为50%，后二者分别占股比例为 35%和15%。
据消息人士透露，该合作的达成的始作俑者并非国企中航地产，而是资金紧张的紫金房地产公司。去年年底，该公司在厦门砸下6.41亿元，力挫当地其他房企，将位于翔安区的一块商业用地揽入怀中。后因调控使其资金回笼趋缓，在借贷无门之时，便利用旁大款之招，拉怀揣票子的中航地产入伙，以解燃眉之急。
拿着票子找土地的也大有人在。央企保利地产向来将北京视为其战略重镇，近年来，不惜花重金每年要在京城拿下两三块土地，但今年以来，颗粒未收。8月中旬，急于求地的保利地产发出一纸通告，拟将兵器集团旗下的“蓟门桥”地王购入囊中，但因遭到公司董事的质疑，至今未果。
无奈之下，保利地产挥戈距京城百里之遥的津门。9月7日，其宣布与曾经“地产狂人”孙宏斌旗下的融创中国在天津成立联合公司。该公司注册资金高达 20亿元，其中保利出资10.2亿元，占绝对控股权，拥有51%股份。短短数日(9月16日)后，该联营公司斥资29.9亿元将天津河西区的一宗规划建筑面积为32万平方米的居住及商业混合用地收至麾下。
尽管融创中国在老孙的掌舵下，经历屡战屡败上市坎坷路之后，于去年10月初成功登陆港交所，虽暂获了近20亿元的战利品，但并未满足其资金需求。于是今年年初，融创中国拟发行优先票据在国际市场上融资，但最终铩羽而归。败下阵来之后只能高息举债，今年6月其通过两笔信托融资才获得了12亿元，这点钱不足以拿一块好地。
于是，拿着票子找地的保利与在天津大本营有人脉优势但资金不足的融创中国，一拍即合。
外资企业则携当地开发商“跑马圈地”。9月10日，素有“地产界大炮”之誉的任志强，率华远地产与香港嘉里集团旗下香格里拉公司签订合约，成立联营公司，共同开发长沙金外滩香格里拉项目，二者分别持有20%及80%股权。其实，因香格里拉公司为外资公司，在中国投资物业有一定的限制，因此捆绑当地开发商，以便其攻城略地，扩大地产版图。
此外，房企大鳄们为了应对调控，分摊风险，亦展开了形式多样的合作。9月16日，远洋地产、万通地产联合国寿投资控股有限公司、中国人寿资产管理公司注册6亿元成立合营公司，共同开发北京CBD核心区Z13地块。7月份，四者斥资近27亿元将该宗总建筑面积为12万平方米的土地收入囊中。
“领头羊”万科亦在大施合纵之法。9月16日，其联合北京市基础设施投资有限公司和北京京投置地，砸下33.51亿元巨资，将位于丰台区的一宗住宅地块拿下。此前，北京万科副总经理肖劲透露，以后，凡10亿元的项目，万科都将以合作的方式开发，以规避风险。
与此同时，绿城中国、中信地产、中海外等房企巨头亦积极展开各种合作，以对冲严厉调控带来的业绩波动。
各取所需迎严冬
严厉调控来袭，顺风顺水的日子一去难还，如何在淡市下生存成为摆在众房企面前最迫切的问题，而各取所需，抱团取暖不失为一种突围“困境”的生存之法。
富力地产之所以联合其他房企，是因为近年来其激进扩张，造成了巨大的资金缺口。据了解，2007年，富力扩充了1030万平米的土地储备，其中包括天津津门湖、佛山东平新城、广州珠江新城猎德村三个地王项目，三个地王地价款高达140亿元。2008年，处于收缩状态的富力冻结了拿地工作。市况快速回暖之后，富力再次大举扩张。去年11月，富力在20天的时间内，在北京、上海、太原等地拿下三幅大型商住地块。而在2010年上半年，富力也啃了两个巨无霸项目，其中之一是天津津南300万平方米建筑面积的地块，另外一个是与世茂合作的惠州95万平方米的龙门项目，总投资预计高达400亿元。
“土地上积压了很多资金，加之目前销售不畅，因此，一些项目只能通过合作来实现开发。”上述代理行老总告诉地产中国网：“如果企业扛着，不主动寻求对应当前调控的通道，比如合作开发项目，可能就会被市场淘汰掉。”地产中国网与新浪乐居近日联合做的一份调查问卷显示，对于房企抱团原因，参与此次调查的近2万人中，78%的受访者认为是“对应调控、避免出局”。
而与富力合作的合景泰富、新鸿基地产通过该项目合作，亦能实现区域拓展的需求。中航地产、保利地产等国企央企，亦是如此，通过来扩大“势力范围”的版图。
阳光100董事长易小迪认为，随着银根的不断紧缩，无融资之门的房企，将会更加难熬，尤其是负债率过高的公司，将会与有钱的公司联合，未来，会看到更多的兼并重组及企业联营。
“面对资金压力，目前小型房企由于项目很少，可找大企业合作，把资源让出来套现或共同把项目做完。”首创集团总经理刘晓光告诉地产中国网：“因为对中小企业来说，活着第一，套现第一，不要在乎控制权，要拿出最优质的资源，现实合理的报价；而大企业的合作，要善于发挥各自优势，形成更大的合力。”
当然，房企合作中，最终不欢而散或者半途告吹的亦比比皆是。例如，2009年绿城中国与北京城建在舟山长峙岛项目的合作由于双方在产品形态、财务理念各自坚持自己的判断，最终不欢而散。
对此，刘晓光认为，不管是合作还是并购，主要是处理好法律和风险防范问题，同时还有交易过程中的税收问题，“目前，一个并购与合作的时期已经到来了。”
“合作并不是开发的主流模式，并不会长久。”中国房地产经理人联盟秘书长、北京万泽置业总裁陈云峰则认为：“很大程度上，房企合作只是为了拿地，并不是为了取暖，因为管理水平、地域文化差异较大，一般不容易合作。”
而地产中国网与新浪乐居的调查结果一定程度上应证了陈云峰的观点，77.3%的网友认为房企抱团是权宜之计，仅有22.7%的网友认为是长期趋势。
毋庸置疑的是，自调控以来，房企合作的势头正在不断扩大。“实际上，合作更是为了迎接地产寒冬。”上述代理行老总告诉地产中国网：“未雨绸缪，整合资源，保持现金流，这是目前最重要的。”
而最近，“绿城中国信托被调查消息”一出，立即引起了资本市场的震荡，内房股集体跳水，A股房企市值随即大幅缩水。一连串的反应，或许让众多房企感到了阵阵寒意。更为雪上加霜的是，标准普尔等国际评级机构亦唱空中国楼市。标准普尔预计，开发商的信贷状况日益严峻，将促使开发商降价或寻求其他融资途径。同时，有较大融资需求的小型开发商将面临更多流动性困难，难逃被收购、淘汰的厄运。尽管SOHO中国董事长潘石屹认为，“目前，开发商仍然身着棉衣，”但寒意乍现。
近日，在大连举办的一次房地产论坛上，骏豪地产(香港)控股有限公司集团主席张曦向地产中国网表示，目前，限购威力对房地产造成了巨大影响，若政策继续，内地楼市会进入寒冬，因此，转型也好、寻求项目合作也好，开发商都应寻求较为合适的出路。
不过，在强大的房地产调控下，因为利益矛盾、管理冲突、文化差异等，过半网友认为，房企抱团只是途径，但未必能胜出。
“如果世界经济不出现较大的危机，目前，中国是不会轻易选择放松政策的。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松则认为，行业大洗牌在所难免，经过数十年的高速发展，现在是鱼龙混杂，这个行业有必要回归常态了。
