朝阳东五环外与通州交界处 楼盘纷纷明折暗降 开发商不想承认 专家分析资金链是降价主因
日前，通州的京贸国际城、珠江国际公馆、华业东方玫瑰等楼盘纷纷降价“跳水”，就连一直“死扛”的K2地产也加入打折促销行列。
随着位于双桥的远洋一方三期打出1.8万/平方米的“超低价”，预示着这股从通州吹来的“降价风”正式“吹”到了朝阳区。
记者调查发现，京东地区楼市的降价风潮近日正式“迈过”了通州与朝阳的分界线——八里桥，并向朝阳的双桥、常营、杨闸等地蔓延。
采访中记者发现，这些被波及的楼盘与通州相距不过3公里。
现象
闭口不愿谈特价 实则降了7000元/平米
9月26日，记者来到距离通州不足3公里的双桥远洋一方售楼处。
售楼处内的销售人员告诉记者，9月10日他们刚刚推出了三期项目，主要以低密度的5-6层板楼为主，目前销售情况不错。
在采访中，销售员始终闭口不提售房均价，也不承认推出了特价房，只是称：“我们都是一房一价，您想看什么户型、什么楼层，我给您查价格。”
记者综合了销售情况和各个户型后发现，该项目比较抢手的是89平方米左右的三居室或两居室，均价每平方米18000元。
而此前，远洋一方一期、二期最高售价曾超过25000元/平方米。
对此，销售员也不得不承认，如今价格确有下调。“主要是限购的影响，很多有钱人买不了房，能买房的都是刚性需求的人，他们对性价比的要求很高。”对方解释说。
记者注意到，该项目受降价影响，3—4层的户型几乎售罄，2层、5层也仅仅剩下几套，只有1层和顶层还有较多剩余。
朝阳东侧都在降 市民仍然不买账
相比远洋一方，降价了却仍卖不动的楼盘更多。
在杨闸环岛东侧的北京新天地，日前五期31号楼正式开盘，推出10套特价房，均价约在21000元/平方米。
“特价房还有，您可以去售楼处看看。”售楼处为了招揽生意，特意在北京新天地小区门前增加了一个临时咨询点。
一名女业务员还打出“特价房”的易拉宝条幅，她告诉记者，快一个月了，10套特价房仍没售罄。
北京新天地售楼处门前用于载客户看房的电瓶车上，两名销售员正坐在一起聊天，售楼处内也空空荡荡。
采访的一个小时里，记者未见到看房人。
据了解，北京新天地项目曾在2009年时卖到28000元/平方米，如今价格已回落了7000元。
与远洋一方、北京新天地几乎在同一“经度”上的北京像素，曾因其跃层结构的商住特色而吸引购房者，但是近日当记者来到该售楼处时，也没有见到看房者。
目前北京像素正在销售的是南9号楼和南10号楼，两栋楼都推出了8折优惠，均价在20000元/平方米，有四成房源仍未售出。
北京像素的销售人员告诉记者，今年年底前，他们还会推出一栋楼，估计新盘价格会在19000元/平方米左右。
位于朝阳区东坝的首开常青藤，距离通州也并不远，该项目业主们称最近也听到了国庆以后，项目再开盘时每平方米售价至少将下降3000元。
业主
究质量问题 老业主要“维权”
面对降价，新老业主们的心态迥然不同。降价已经成为事实的远洋一方，将面临老业主的维权行为。
在远洋一方的业主论坛上，记者看到这个“维权”阵地又活跃了起来。
虽然业主们普遍提出的都是房屋质量问题，但是在字里行间，“钱”字却没少提，业主正酝酿向开发商讨说法。
远洋一方的销售员对此解释称，开发商和物业正在积极对房屋漏雨等质量问题进行修补，如房屋质量确有问题，业主可按合同解决，退房、退差价的要求其实还是跟房价有关，质量维权只是一个引子。
对此，准备购房的新业主却认为目前已经到了抄底的好时机。
准备在远洋一方购房的李先生就认为，如果房价还会大幅下降，到时候大不了交了违约金以后退房，再按照低价买一套便是了。
作为远洋一方一期业主的王彬先生面对降价表现得很冷静，他在2008年初买房时单价为12000元，如今无论房价是25000元还是18000元，他都觉得与自己没有关系。
“我买房子是为了住，每平米100万和每平米100元都一样。从长远来看，我的房子还是升值了。”王先生说。
在常青藤、北京像素等业主论坛上，也已有业主发帖讨论楼盘降价的事。
开发商
朝阳
避谈降价和业主维权
就朝阳东部楼盘降价一事，记者在采访远洋一方等项目的负责人时发现，对方均不愿意谈起“降价”这个事实，甚至对“特价房”的推出也遮遮掩掩。
开发商最多只是承认“有几套房子户型和楼层比较特殊，所以特价”。
“现在别提降价了，更别提什么业主维权之类的，要不是市场状况如此，谁不愿意卖高价？”远洋一方的项目负责人无奈地说。
通州
两区楼市“唇亡齿寒”
相比之下，通州的开发商则认为，通州与朝阳，尤其是五环以外的管庄、双桥、杨闸、常营等地的房价，是“唇亡齿寒”的关系。
通州新华联运河湾营销总监李明表示，购房人心里面都有一个价格标准——通州楼市均价降到了1.4万/平方米，朝阳临界地区的房价怎么定？
李明认为，按照区位和距离来考量，朝阳管庄等地区，虽然比通州更靠近城区，但优势并不大。
他表示，在现今限购政策保持不变的前提下，有购买资格的人总数是固定的。
“不在朝阳出手，就可能去通州签约。”他举例说，现在通州已经降到了14000元，如距离通州仅1—3公里的朝阳东部死扛不降，购房人自然会选择通州。
“不过是多踩一脚油的事，却能省下很多钱。”他说。
同时，李明表示，虽然通州是“下游”，但北京楼市定价是符合“倒推法”原则的。
从前几年销售价格来看，通州楼市每平方米均价比朝阳低3000-5000元，如今通州多个“明星楼盘”降价，“倒推”朝阳临界通州地区的楼盘，售价自然不应再超过2万元。
二手房
价格较稳定 降幅不超1000元/平米
与新盘频频降价的趋势不同，通州及双桥、管庄、常营等处的二手房价格并未受太大影响。
昨天下午，记者走访了该地区的链家地产、我爱我家、中原地产等几家门店发现，双桥、管庄、常营等地区的二手房价格约在每平方米20000元至22000元左右，几乎与当地新盘价格持平。
门店的置业顾问均表示，二手房虽然也受到了限购令的影响，成交量确实下降，但是价格却没有出现太大松动，下降幅度不超过1000元。
同样，通州二手房价格也并未出现明显松动，梨园等地区的二手房价格仍然在16000—17000。
链家中介职业顾问王杰认为，限购令导致购房者数量下降，在这种情况下，除非是着急用钱的房主，否则不会在市场低迷的情况下出售房子。
同时，二手房周边的配套和开发要强于新盘，因此所购买的人群也是刚性需求，买卖双方都是以需求为交易动机，因此价格上下浮动的可能性不大。
“二手房主和开发商不一样，不可能赔钱卖。”置业顾问们表示，开发商虽然降价打折，但是其楼盘价格仍然高于成本。
顶多是少赚点，但是迅速将房屋销售出去后，资金回笼还可以继续拿地周转，谁的土地储备多，谁就能够有把控市场的优势。
但是二手房主则不能够这样去运作，他们卖房就是为了赚钱，而不存在为了回笼资金、巩固资金链等原因。
对二手房主来说，在市场不景气的情况下，可以选择租房、抵押等形式，也比降价出手要赚钱得多。
文/记者 张子渊
特稿记者 蒋举
●专家说法
不太可能波及“内城”
知名地产评论人杨少锋认为，朝阳区项目的开发商，不承认降价受通州影响，这个说法也没错。
现在北京市场的开发商有三类，一类是“可降可不降”，即资金链还没断裂，手里也没什么房子，留着看趋势；第二类是“不敢降”，生怕老业主闹事儿，影响了多年来经营的品牌，得不偿失；第三类是“非降不可”。
前一段时间闹得风风雨雨的几个降价项目，就是资金链紧张，加上产品集中上市的压力，必须顶着各种风险降价，“以价换量”完成销售任务。
至于降价之风会不会波及北京“内城”，杨少锋表示，根据上述三种情况，资金链和销售压力之间的矛盾是否能解决，才是降价与否的重要因素，并不存在是否跟风或者蔓延的问题，假如盘子不大，资金不紧张，继续扛着房价的开发商还是不少的。
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