市场综述：
2011年9月北京楼市进入开盘放量潮，但多数项目却以成交黯然收场，尤其是部分大户型住宅少有问津。市场已进入深度观望期，“金九”房价虽有下降，只是仍未达到多数消费者的购买预期，但在区域成交价格、中低端项目成交价格以及新开项目降价比重等方面均显示出调控成效。楼市库存再登高峰，签约率创两年新低，房企业绩持续下滑，重重压力下，预计四季度房价将迎来深度下调。
一、商品住宅市场供应情况
1、供应量：供应量环比增加40%，城区供应比重连续两月超三成
截至29日，2011年9月北京商品期房住宅入市项目数为22个，新增住宅供应7832套，预计全月供应量在8200套左右，环比增加40%，同比基本持平。从9月开始，市场进入了放量推盘的节奏，在供应方面延续了往年“金九”的旺季景象，但新增供应并未有效推动成交，因而使“金九”黯然收场。从供应区域来看，城区住宅供应连续两月超过30%，较1-7月城、郊区“二八”供应结构来说，城区供应相对紧缺的状况得以缓解，这将减少城区住宅由于相对稀缺而涨价的动力。
2、库存量：住宅存量再增3000套，“银十”期房存量或达8万套
截至2011年9月29日，北京市可售商品住宅存量达到112457套，较上月增加约3000套，创2010年来商品住宅库存量新高。其中期房住宅库存量74918套，现房住宅库存量37539套，9月库存增量基本全部来源于期房住宅，预计“银十”期房存量将向8万套高位靠拢，这反映出期房住宅陷入高供应、低成交的窘境，或对“银十”部分开发商的入市热情有所削弱，也有可能促使更多项目低价入市，加大销售筹码，缩减新增供应的滞销比例；在售项目要释放库存，同时要挽回销售优势，很有可能与新开项目形成“对抗”降价的趋势。
二、商品住宅市场成交情况
1、成交量：成交量环比再降10%，大户型项目入市难销
2011年9月1-28日北京商品住宅共成交4641套，预计全月成交量难以突破5000套，环比减少10%，同比减少59%，是“京十五条”后各月成交量的最低值。深度观望的购房者在传统销售旺季也不会盲目追逐成交，更关注实际价格的变化，单纯供应放量已难以成为成交上涨的动力，“银十”开发商或在项目供应、价格、户型、区位等多个方面加大销售筹码。受成交连月低迷的影响，预计下月成交回暖有限，成交量在6000-7000套左右。
2、签约率：新项目签约率首次跌至个位数，“银十”市场竞争加剧
截至29日，2011年8月新开盘的商品住宅项目当月签约率为7%，较8月回落10个百分点，是2010年以来首次跌至个位数。和去年同期“金九”旺季70%的签约率相比，当前消化速度降至十分之一，这说明9月市场只是单方面的供应旺季，新项目的销售难度空前增大，超九成的供应转移到下月和新项目共同竞争“银十”市场，10月相当于两个月的累积供应谋求消化，若成交回暖乏力，对于后市销售压力与竞争程度来说很可能形成一种“滚雪球”效应。
3、成交均价：全市成交均价环比下降2%，区域价格首现全面回落
9月全市新建商品住宅成交均价为21521元/平，环比下降约2%，同比上涨10%。其中，城区、近郊、远郊的成交均价分别为32045元/平，18461元/平，9430元/平，分别环比下降6%、3%和1%。各个区域房价在“金九”年内首次进入全面回落，部分郊区如房山、大兴已进入二次回落，这意味着价格拐点已显端倪，只是整体均价的下降幅度未达到预期的15%-20%的回落空间，随着成交持续低落、库存升高、房企对资金需求更加迫切等因素的影响，预计价格深调有望在四季度实现。
三、商品住宅结构性销售特点
1、各价格档位成交：中、低端项目成交均价分别回落5%和1%
9月低端项目(项目拟售均价小于2万/平)和中端项目(项目拟售价2万-3万/平)的成交均价分别为12974元/平和21071元/平，环比分别下降1%和5%。房协数据上月数据显示，居民首次购房比重为89%，这说明随着调控的持续，首次置业的刚性购房者已成为成交主体，并且比例在逐步增加，由于购房实力较弱，购房选择主要集中在中低端住宅。而这部分住宅价格回落，一方面有利于未来刚性购房需求得到更高层次的满足，另一方面也将对价格持续走高的高端项目造成压力。
2、各面积档位成交：120平以上成交比重降1%，大户型住宅入市难销
2011年9月120平以上的住宅新增供应3208套，占比41%，比重环比增加18个百分点，但成交比重反而较上月减少1个百分点，为27%。这部分项目定位多属高端，以洋房、别墅为主，加上面积较大，从单价、总价方面考虑都偏离市场绝大多数刚需购房者的购买需求，尽管入市量显著增多，但并未受到关注。后市的降价幅度很有可能超过小户型项目，以缓解滞销压力。
四、房企分析
1、商品期房住宅销售业绩：9月房企在京销售业绩环比再降20%
2011年9月房企在京新建商品期房住宅销售业绩为60亿(含预计)，环比下降约20%。房企在京销售业绩下滑意味着资金回笼再次受限。上月外管局叫停房地产企业海外上市融资，近日银监会也有消息称或要对商业地产进行贷款限制，这意味着继银行贷款、企业债款、金融信托后的多重融资渠道被堵，部分房企对于从在售项目中回笼资金的要求会更加迫切，预计10月份会在住宅供应量、价格、户型、区位等多面加大销售筹码。
2、逐利空间： 拟售与成交均价差距扩至31%，后市逐利意愿或削弱
2011年9月入市商品期房住宅项目的拟售均价为26158元/平米，截至28日成交均价为18069元/平米，拟售与成交均价差距为31%，较8月上涨15%。一方面由于多数项目首先售出的是价位相对低端的住宅，而高价住宅尚未成交，另一方面开发商过度看好“金九”市场，部分入市项目拟售均价虚高。根据近日评级机构标准普尔公布内地房地产商流动性压力测试结果显示，绝大多数房企流动资金仅能承受物业销售额下降10%的水平，在新项目业绩持续下滑，融资难度增大的情况下，资金回笼或代替利润追逐，成为近期部分房企主要销售目标。根据链家地产市场研究部监测，10月开发商并未放缓项目入市速度，低价入市或成为“银十”推盘主流。
3、房企降价结构：降价项目比重增加5%，其中中小房企比重超六成
至9月末全市共有74个旧盘新开的期房项目，有44个项目价格低于上次开盘，比重约为59%，比重较上月增加5%，降价项目里中小房企比重为61%，新政后首次超过六成，降价项目27个，较1-8月统计增加8个。自6月份以来降价项目比重一直呈现上涨趋势，9月已接近六成，绝大部分项目调低售价，意味着楼市进入“普降”为期不远，中小房企在降价项目中比重首超六成，将有利于后市释放库存带动成交回暖。新政后北京商品住宅项目经历了大型房企价格首先下降，其标杆作用带动中小房企价格回落的过程，但目前大型房企资金相对充裕，降价节奏较上半年有所停滞，而大型房企占据北京约六成的市场份额，受消费者关注程度也较高，未来大型房企项目价格的全面回落，才真正意味着价格走向“实降”。
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