■本报记者 宋振庆 北京报道
自年初以来表现活跃而强势的中海外突然打了个盹。
中国海外发展有限公司(中海外，0688.HK)最近公布的销售数据显示，8月份仅实现合约销售金额44.5亿港元，销售面积33.2万平方米，分别同比下降11.2%和12.9%。消息公布后，中海外股价一度重挫5.8%。
根据中海外方面的解释，这一“双降”局面是当月的可售资源不足所造成的，这也引发了券商投行观点的分歧。
德银因为，中海外的销售下降仅仅是暂时性的，9～10月份公司仍会创造推盘高峰；然而瑞信所持观点则相反，其认为中海外的销售颓势会继续蔓延，并随着下半年限购令的扩大和地产市场的低迷而恶化。
节奏紊乱？
“前几个月用力过猛，导致现在有些虚脱了。”一位地产分析师对中海外的销售节奏如此形容，“一个如此全国化布局而且成熟的开发商，出现这种节奏的紊乱有些难以理解。”
8月份的销售下滑对于中海外而言尚属首次。从1月份开始，中海外每月的销售额都保持了很高的同比增长率。实际上，即便算上下滑的8月份数据，中海外1～8月份的总销售金额也达到647.7亿港元，几乎与去年全年持平。1～8月份，其销售额同比增长70.1%。
如此高的销售额增长情况很大部分要归功于5、6两月的激增。相比于去年此时的低迷，中海外以及大多数主流房企都迎来了销售高峰。中海外5月份销售121.3亿港元，6月份销售121亿港元，同比分别增长251.8%和101%，并创造了公司历史的单月销售最好成绩。
究其原因，除了推盘量较大外，从4月份开始中海外展开了一波全国范围的降价促销潮，据称最大降幅达到20%。
“降价促销对于后期盘来讲并不容易，但中海外的优势在于这段时间的推盘大多数是新盘，能够有充分的定价空间，也赢得了购房者的青睐。”一位业内人士表示。
连续两个月超高的去化率也直接导致中海外可售库存的羞涩，从7月份开始，销售增幅开始下降，7月份增幅为62.8%，8月份则出现了负增长的尴尬。
分析人士指出，尽管节奏方面出现问题，并引发了市场上的争议，但从整体状况来看，8月份的销售下滑不会持续，9月份或许还会受到前面销售过多的影响，但情况会逐渐好转。
“一方面，由于2011年尤其是下半年面世的楼盘大多是中海外在2009、2010年取得的土地，而这两年是中海外拿地的最高峰，特别是去年，公司一共拿地超过921万平方米，有充分的存货应对市场；另一方面，从中海外8、9月份仍在大举拿地来看，公司自身也对销售有足够的信心。”该人士表示。
拿地超标
中海外2011年的销售金额目标为800亿港元，销售面积目标为630万平方米。从目前已经销售的647.7亿港元情况来看，完成目标几乎不成问题，并有很大的几率冲击新的目标。
按照2010年的销售分布来看，中海外上半年销售281亿港元，而下半年则完成了389亿港元的销售，“前少后多”的销售分布也是绝大多数主流房企所秉持的，如果没有意外，中海外仍将维持这种销售趋势。
一直以来被认为“保守”的中海外在今年气魄逼人。1～8月份70.1%的销售增幅令人瞩目，毕竟去年同期的增幅仅有12%而已。同时，中海外在拿地方面也与销售保持同步的激进。
中海外今年原本的拿地计划仅有720万平方米，这是在考虑去年拿地规模较大、且今年行业资金和销售形势趋紧的前提下指定的。然而在连续经历销售高峰后，公司的拿地策略也受到鼓舞。
截至8月份，中海外新增土地规模已经达到926.4万平方米，已经超过去年全年的拿地规模，远远超过原定的计划。9月3日，中海外又以16.7亿元的价格拿下广州一幅地块。
不过，8月份销售的“双降”和财务状况的下滑已经对中海外进一步的大举拿地构成了制约。
中报显示，中海外净负债率水平已经由年初的22.8%上升到38.5%，接近了公司一贯秉持40%的安全水位；同时，中海外的待售项目约90%处于二线城市，处于一线和三四线城市的项目比例极低。
“一旦限购令进一步扩大，这些发达的二线城市将首当其冲，也会对未来一段时间中海外的销售乃至拿地形成桎梏。”上述分析人士说。
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