■本报记者 兰亚红 北京报道
近日，一则雅居乐地产(03383.HK)南京浦口地王修改规划的消息，在坊间悄然流传。该消息透露，雅居乐于2010年以超过500%的溢价率、经过数百轮鏖战拿下的南京2010G40、G41地块，其容积率已悄然由2.5升为2.7，建筑密度也由≤20%调至≤30%。
虽然从数字来看是“小改”，但业内人士认为，由于这两块地占地面积基数较大，因此在建筑面积上会有不小的提高。
记者获悉，早在今年7月，上述雅居乐地王项目在南京市浦口区环保局网站上的环评公示就露出了调整规划的蛛丝马迹。
公示内容显示，G40和G41地块的总出让面积变为38.43万平方米，总建筑面积变为105万平方米(计入容积率建筑面积82.24万平方米)。
但记者在南京市规划局和南京市浦口区建设局等部门的网站上，并没有找到雅居乐上述项目的规划调整公示。而雅居乐地产给予本报的回复称，设计容积率未突破出让设计要点的控制指标，项目的实际出让面积未有任何变化。
在这些被外界认为“只有雅居乐自己才能说清楚”的数字差异的背后，究竟暗含着怎样的玄机？雅居乐地产位于南京的这个地王项目，是否真的悄然修改了规划指标？此举若属实，又会给雅居乐地产带来怎样的收益？
地王即将动工
回顾一年前，雅居乐地产一日豪掷近60亿元拿地的厮杀场景犹在眼前。2010年10月29日，雅居乐地产面对着18家开发商的竞争，经过近2个小时、350轮竞价，以高达538%的溢价率，耗资21.05亿元拿下了起拍价只有3.3亿元的G40地块。楼面地价高达7411元/平方米，成为当时南京江北新地王。
紧接着，这个地王纪录再度被雅居乐刷新。相邻的G41地块，其起拍价为5.4亿元，经过总计113轮的竞价后，再度以36.3亿元的高价被雅居乐收入囊中。高达572%的溢价率，7813元/平方米的平均楼面地价，刷新了雅居乐刚刚创造的G40地王，创造了“面粉贵过面包”的神话。
近一年之后，据南京业内消息，雅居乐上述地王地块即将动工。地块周边竖起了数块项目的宣传板。正是其中一块宣传板上的内容，泄露了雅居乐修改地块规划的迹象。
据南京业内人士发布的照片显示，该项目暂定名为“雅居乐地产滨江花园”。占地面积为58.8万平方米，容积率为2.7，建筑密度≤30%。
但是，对比一年前地块出让公告，G40地块和G41地块的容积率均为2.5；G40地块建筑密度≤20%，出让面积是113608.1平方米；G41地块的建筑密度部分≤20%，部分≤25%，出让面积是185849平方米。
记者查阅资料进一步获悉，早在今年7月，南京市浦口区环保局网站上的两则“批前公示”也让人生疑。
其中，名为“《滨江雅居乐花园(2010G40)项目环境影响报告书》批前公示”显示，G40项目总占地186575.6平方米，总建筑面积444969.6平方米。其中计入容积率建筑面积353957.6平方米，不计入容积率建筑面积91012平方米。
2010G41项目“批前公示”则显示，G41项目总占地197710.5平方米，总建筑面积605891.7平方米。其中计入容积率建筑面积468426.7平方米，不计入容积率建筑面积137465平方米。
离奇的数字差异
梳理上述数字发现，除了容积率“小改”外，占地面积也有增加。
在地块出让公告中，出让面积合计为29.95万平方米；在南京市浦口区环保局网站的上述“批前公示”中，总占地面积合计为38.43万平方米。
同时，南京市土地市场管理办公室网站登记信息显示，已成交的G40地块规划面积为246331.9平方米，G41地块规划面积为342134平方米，总规划面积约为58.8万平方米。这个数字与项目现场宣传板上的占地面积相同。
显然，南京市浦口区环保局网站“批前公示”中的总占地面积384286.1平方米，代表的应该是土地出让面积，这比出让公告中的土地面积高出约8.5万平方米。
依据出让公告中2.5的容积率计算，总建筑面积应为75万平方米；而南京市浦口区环保局网站的“批前公示”中，总建筑面积合计105万平方米，计入容积率建筑面积合计822384.3平方米，不计入容积率建筑面积合计228477平方米。
对比上述数字，地块的总建筑面积增加了近30万平方米。南京网博研究机构总经理孙海介绍，按照南京市的相关规定，不计入容积率建筑面积可能包括地下建筑面积和阳台等处。但单从计入容积率的建筑面积来看，地块的总建筑面积也增加了7万多平方米。
“变更容积率有先例，但很少听说土地的出让面积也有变化的。”江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，“这些数据的差异，只有他们(雅居乐)自己才能说清楚。”
就上述地块指标变化，记者在南京市规划局网站上未查到雅居乐G40、41地块项目的规划调整公示。9月15日，南京市规划局法规与监督处一负责人表示，浦口区是南京的新城区，地块项目规划变更公示由浦口区规划分局负责。
记者随后致电南京市规划局浦口区直属分局，负责雅居乐上述项目的一位李姓工作人员表示，未接到雅居乐的改规划申请，不知道调整规划一事。
截至记者发稿前，雅居乐地产给与本报书面回复，否认了业界对其南京项目存在变更容积率和土地面积的质疑。雅居乐澄清：南京浦口区项目目前处于规划设计阶段，设计容积率未突破出让设计要点的控制指标。设计方案仍在深化中。雅居乐会根据政府最终审批的设计方案及控制指标组织项目的建设。待项目审批通过后，相关成果亦会通过现场公示的形式向社会公开。
另外，雅居乐表示，项目的实际出让面积未有任何变化。地块除实际出让的经营性用地外，还有大量的配套建设工程及市政道路、防洪堤新建工程，该部分属代征代建用地。
面粉贵过面包的无奈
对于雅居乐的说法，南京业内人士并不全然认同。南京市浦口区环保局网站“批前公示”中的总占地面积384286.1平方米，这个与出让公告中出让面积及规划面积都不相同的数字何来？“批前公示”中“计入容积率建筑面积”约82.24万平方米，比依据出让公告指标计算得来的建筑面积75万平米，也增加了7万多平方米。而且雅居乐为何在项目现场宣传公示中将容积率定格在2.7？
“不排除政府在土地出让后，主动将附近一些边边角角的土地也划给雅居乐。”宋坚表示，此前南京市也有过类似的情形。而对于变更容积率和土地面积需要补交土地出让金的规定，执行的也不严格。
雅居乐是否是擅自违规变更规划？南京多位业内人士均认为不好断定。“项目现场的宣传牌只透露出改规的迹象，并不能证明真的修改了规划”。
但多位业内人士同时认定，雅居乐存在着改规的动机，背后是地块“面粉贵过面包”的现实。
“市场环境发生变化，开发企业调整预期是必然的。”南京新城置业发展有限公司总经理王培表示，“江北一直是市场动荡时期房价率先跳水的始作俑者。雅居乐当初拿地成本楼面价已达7813元，面粉贵过面包已成事实，调整规划也是无奈之举。”
据相关数据统计，截至9月14日，南京江北房源库存量高达13138套。近期江北约有12家楼盘价格下调，降幅在200元~800元/平方米不等。
记者对数字进行梳理，如果不计南京市浦口区环保局网站“批前公示”显示的变更，只从容积率一项变更至2.7来算，按照299457.1平方米的土地出让面积计算，地块的总建筑面积较2.5容积率时高出近6万平方米。按照雅居乐拿地时预计的2万元/平方米的售价，可为雅居乐增加近12亿元的销售回款。
但在南京业内人士看来，雅居乐修改规划的目的不在于获得多少额外收益，更重要的是在于以此来降低楼面地价，从而可以调低项目售价，实现项目的顺利销售。
“这样一来，雅居乐的销售预期就可以下降到15000元/平方米，定在13000元/平方米以上就有盈利空间。就豪宅的定位来说，这个价位的销售压力显然比较小。”南京市一位房产从业人员表示。
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