■本报记者 李红梅 北京报道
发新股支付收购，估值低位时吸进股票，为配股做绸缪，罗康瑞的注资行为可谓“一石三鸟”。
9月9日，瑞安房地产有限公司(瑞安房地产，0272.HK)宣布，注入集团主席罗康瑞位于上海的两项物业资产，该两项资产的作价较资产帐面值折让约超过两成，瑞安房地产则溢价发新股支付代价。
这看似完美的增发方案，却屡遭市场质疑。有投资者质疑交易有以高价向大股东买入资产之嫌，另有部分业内人士和投资机构认为，罗康瑞此举将摊薄股民利益，且与瑞安房地产的3年发展计划自相矛盾。
但瑞安房地产相关负责人在接受本报专访时称，此举“主要是出于股东利益的考虑”，并表示酒店仅占整体土地储备的4%，不会影响3年计划。
罗氏财技
根据公告，瑞安房地产计划向主要股东瑞安投资收购利盟及妙园全部权益，利盟及妙园分别持有上海新天地商圈的瑞安广场80%的股权和朗廷新天地酒店66.7%的股权，初始对价为20.86亿港元，最高不超过21.71亿港元，作价为每股3.02港元或溢价12.5%。
瑞安房地产相关负责人表示，此次转让主要出于股东利益考虑。鉴于利盟及妙园所拥有的瑞安广场及朗廷新天地酒店为上海黄金地段的优质物业，收购有助集团开拓稳定的租金收入，并消除集团与控股股东间之潜在的利益冲突。
他介绍，瑞安广场2010年相比2009年之租金上升了17%，而且商场及写字楼部分均已全部出租，出租率达到100%。
据了解，2010年，瑞安广场租金收入约为1.78亿港元，回报率达5%，朗廷酒店也将在2012年3月正式开业。届时，两项优质资产每年将会为瑞安房地产贡献至少2.5亿元现金流。
“此外，瑞安房地产会发行新股来支付此次收购的代价，不需动用现金，有助扩大瑞安房地产股本基础。”该人士表示。
正略钧策管理咨询顾问孔方正接受本报采访时分析，此时注入上海新天地周边两处优质资产，将有效提升上市公司的总股本和总资产，为未来公司在内地进行战略扩张奠定了外部融资的基础。
“我认为，罗康瑞是觉得现在股市价格比较低，正常情况下，是不可能用这个价格买到瑞安房地产这么多股票的。”盛富资本总裁黄立冲认为，如果使用公股或配股，罗都很难取得同样的增值效果。
然而，市场亦有声音认为，交易有以高价向大股东买入资产之嫌。有投资者指出，瑞安房地产现股价较资产净值(NAV)折让超过40%。摩根大通发表的报告预计，此次交易发行的新股，将摊薄瑞安房地产2012年盈利的7.6%，三星证券则估计，交易带来的摊薄效应高达10%。
但上述瑞安房地产相关负责人则表示：“交易作价以独立专业评估师的估值结果为依据，实际市场交易价格显示，并不存在以高价向大股东买入资产的问题。”
瑞安房地产认为，作为交易对价的新股将以近期股价加上12.5%的溢价发行， 这既反映了大股东对集团前景充满信心，亦有助降低对公众股东的摊薄效应。
据其介绍，换股价计算方式一是过去30日加权平均交易价格加上12.5%溢价，二是未来三周加权平均交易价格加上12.5%溢价(VWAP + 12.5% )。
“如果未来三周，股价上升，大股东将会以以上两个中最高价格为准，将进一步降低对公众股东的摊薄效应。”该人士称。
德银认为，短期轻微摊薄盈利，但长远有利，原因为商业资产交叉销售协同效应；负债比率下降，强化资产负债比，财务更具弹性；消退与大股东私人持有资产竞争的忧虑。
发展之策
早前几个月前，瑞安房地产就公布了与朗廷酒店集团有限公司之间策略性合作，这表明集团有扩大酒店行业收入来源的发展策略和业务计划。
但根据瑞安房地产此前制定的3年发展计划，主要目标是提高资产周转率，该计划显然与增加大投入周转慢的持有类物业相矛盾。
瑞安房地产则表示，收购上海朗廷新天地酒店是为了能让瑞安房地产能整合新天地板块的资产，控股股东将不再持有新天地板块的其他资产，可消除原来的业务重叠，加强协同效益。
“与朗廷酒店的策略性合作关系，主要是利用朗廷酒店集团的品牌、管理人才、客户资源去管理及经营88新天地酒店。”上述瑞安房地产相关负责人表示。
该人士表示，酒店土地储备只占集团总土地储备的4%，计划将于未来8～10年陆续投入使用。
“集团将仍然以住宅，写字楼及商场的开发为业务重心，住宅占比42%，写字楼及商场分别占比33%及21%。”该人士说，集团将以提高资产周转的效率为目标，与是次收购酒店业务并无矛盾。相反，酒店与写字楼、住宅及商场的协同效应将更大。
瑞安房地产认为，未来持有型物业增加有助集团开拓稳定的租金收入。
以瑞安房地产2010年财务数据推算，估计此次收购将令集团租金收入由7.06亿元人民币上升至8.53亿元人民币，增幅达20.8%。
瑞安房地产表示，由于交易对价将以新股支付，故集团无须通过资本市场融资行为完成交易。而且不涉及现金，以保存更多的现金作为集团未来开发用途。
据上述瑞安房地产相关负责人解释，为了支持2012年完成100万平方米的交付(或入账)目标，集团已于去年年底及今年第一季度完成融资，目前集团有73亿元现金及超过50亿元的备用信贷额度，下半年可销售住宅面积达33万平方米及可销售商业面积达19万平方米，预计可销售金额约90亿～100亿元。
上述瑞安房地产相关负责人补充介绍，兄弟公司瑞安建业将重点发展特殊房产项目及知识型社区，与本集团并无冲突。控股股东暂时没有其他资产注入计划。
乐动金秋13线大型看房团9月24日出发
买房前填调查一
买房后填调查二
