每经记者 杨羚强 发自上海
种种迹象显示，今年的9月份很有可能成为2008年以来沪上新建商品房住宅成交最淡的一个月。9、10月份新上市的楼盘总数达到102个，而目前上海市绝大部分楼盘都在3万平方米之上，这也就意味着到10月底，上海将新增300万平方米左右的商品住宅供应量，加上原先的800多万平方米库存，上海商品住宅在十月份的总供应有望达到1000万平方米。而整个九月上旬，全市商品住宅成交量为18.2万平方米。按照上述库存趋势和商品住宅的销量，上海的商品住宅总库存有望扩大至18个月。
面对巨大的去库存压力，部分开发商不得不降价促销。机构监测的成交案例显示，上海在售楼盘的1/3有促销优惠，其中个别楼盘的降价幅度甚至达到20%，但绝大部分楼盘的降价幅度不超过10%。上海中原地产研究总监宋会雍说，由于目前上海房地产企业的平均资金成本已经达到11%，多数房企不降价背后，是开发商仍预期明年房价会涨。
库存或超18个月
来自某房地产网站的统计显示，九、十月份，上海新增的住宅楼盘将达到102个。而此前，上海在售的楼盘总量不过500个左右，其中只有300个成交活跃。按照上海目前规定，新盘开盘一次性领取预售许可证的房源不得少于3万平方米，上述新开楼盘的出现，将给上海带来300万平方米的新增供应。目前，上海在售的商品住宅库存总量800万平方米左右，已经达到了2008年金融危机时期的库存高峰。
与此同时，上海的商品住宅成交情况却非常不理想。德佑地产研究主任陆骑麟统计，整个九月上旬，上海商品住宅成交量为18.2万平方米，仅仅相当于2010年同期的一半，略高于2008年同期。
即使和今年的8月同期相比，9月以来的商品住宅成交量也是下滑的。21世纪不动产统计，一手住宅的成交套数较8月下跌近4%，浦东塘桥、长宁中山公园、松江新城等地二手房的成交量比8月同期有1成左右的下滑。
如果9月的下半月以及整个十月份，上海市场继续低迷，那么新建商品住宅的库存将会超过1000万平方米，市场至少要用18个月才能消化完。
与巨大库存压力相比，市场供求双方巨大的心理价格差距，更令人紧张。同策咨询机构统计显示，上半年上海商品住宅的平均成交总价至少在259万元，各大机构的统计也显示，在绝大多数的情况下，购房预算至少要超过200万元，才有较大挑选余地。
但《每日经济新闻》联合某房地产网站对近6000位读者的调查却显示，能够接受200万元以上总价的购房者仅仅占总量不到20%。高达六成的购房人群只能接受150万元以内的总价。而来自中房信的统计显示，九十月份新上市的房源，也和目前市场主流需求，存在相当大的差距。根据统计，在九月取得预售证的房源中，报价在3万以上的中高端房源占全部房源的60%。
上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，目前市场供应产品的目标客户和迫切需要购买的买房人完全是两批人。
据统计，今年1月至7月，上海90平方米以下的商品住宅成交同比下降16%，90～130平方米的商品住宅成交量同比上涨较大，约在49.8%，而后一类面积段的购买者，正是刚性需求的购房者。
开发商仍看好后市
尽管上海商品住宅去库存压力非常大，但宋会雍认为，巨大库存压力不会马上从市场数据中反映出来。多数开发商会选择推迟开盘一季甚至更久，以观望市场。因为，目前除了大幅降价并没有更好的促销手段。他表示，降价幅度必须达到10%以上，才会出现比较好的效果。
宋会雍说，绝大多数的开发商不愿意给出10%以上的价格优惠，这使得降价带来的促销作用非常有限。
而开发商之所以会推迟销售，是因为他们目前的资金仍然较为宽裕，还远没有紧张到要降价的程度。另外，开发商对后市的预判是明年房价至少不会下跌，甚至可能有10%以上的涨幅。
他表示，根据调研，目前上海房地产商的平均资金成本已经达到了年息11%的水平。如果预计明年房价比今年下调，开发商早就会作出9折的价格让步，而现在之所以不降价，是因为多数企业仍然觉得后市会有10%以上的涨幅。
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