讨论一：2011年的房地产政策对开放商的影响
2011-10-14 09:35:57   来源：   评论：0 点击：

　　主持人：下面进行论坛环节，我们邀请建设部住宅产业化促进中心副总工程师、中国规划学会居住委员会副主任孙克放先生、中国建筑设计研究院国家住宅与环境研究中心执行总建筑师刘东卫先生中建地产副总经理、肖喜学、金地华北副总经理遇锈峰，伟业我爱我家一二手整合实业集团总经理赵铁路、金田利马设计咨询公司国际项目总监马丰宁

　　我拿到一份报纸，刚才陈老师提到了佛山朝令夕改的政策，就像文中提到的，是不是房地产开发商紧张了，挺不住了，或者市场真正到了拐点的时候吗？我记得此前做一次论坛的时候，易小迪描述了2011年房地产开发商类似于放在火上烤的感觉，刘晓光就说是在锅里炖，2011年已经走过了大半年的时间，很想听听您切身的感受。

　　毛大庆：今年四月份开一个什么记者会的时候，很多记者问晓光，怎么调控没有效果啊，晓光说要到三季度看效果，这个话没有错，9月份确实出现了效果，我觉得任何一个政策要给它时间让行业对这个事情做出反弹，现在来看，调控对于房价急速上涨，对于遏制投资投机性需求，对于土地价格正常的飙升都发挥了重大的遏制的作用，这个话是官方的，可以说。

　　第二个问题，说说这个行业，不管是锅里煮还是火上烤，这个行业确实非常非常难受，这是客观的事实，我们对这个市场的判断，不用说走势了，三季度金九没有了，银十也没有了，北京七天卖了1079套房子，基本上都是50%、60%的跌幅。深圳和这边不太一样，因为深圳小的户型，还有没有释放的需求，还有一些项目卖的可以，但是总的应该说所有的这些城市都有，基本上状态是一样的，现在我觉得已经不在说销售量的问题，关键是整个消费者的消费理念，消费信心已经受到了重大的动摇，我今天到唐山去，基本什么都没有限，销售的非常好，这是一个基本的现象。但是这个现象的背后我想有很多有意思的问题，值得我们关注，也是我想国家在研究三季度到四季度国民经济运行的时候也在关注这个问题，最近我们看到温州的问题，看到一系列中小企业的融资的问题，最近我还参加了三季度讨论会的准备会，我们听到了钢铁、煤炭、纺织、汽车，铝业、交通，一系列的行业现在面临的问题，大家面对共同的问题就是流通性的问题，回头回顾一下，年初的时候我记得国家说过今年最大的关键就是防通胀，保稳定，现在我们回头检讨一下防通胀的方式，我们看到一些企业在年初的时候，其实在提前就开始抢钱，我也不点名，有一些跟房地产无关的行业在贷款额度上抢了很多，拿到了贷款额度以后也不知道做什么好，还有大量的贷款额度到下半年就没有了，这里面反映了一个金融政策的透明度的问题，其实贷款流动性的政策我觉得国家通过这一轮之后，包括我们后来救市，四万亿进去了，去年防通胀又收起来，国家对于贷款的流动性感觉是不透明的，不透明带来的就是抢钱，我不知道是什么政策，我拿到手里是真的，没有用的也要拿到手里。

　　未来的问题就产生了，有可能你要拿出更多的钱去解决填窟窿的问题，现在温州已经出现这样问题的，现在包括福建、鄂尔多斯都出现了这样的问题，为什么民间接待出现了不正常的现象，就是因为两个重大的问题，这个问题已经谈了七八年了，121文件出台以后，众多的有识之士呼吁要多元化的讨论金融的政策，多元化的研究金融产品，减轻对银行的依赖，这些词前几年全有，但是实际上没有做，民间的资本是有眼睛的钱，哪有利就奔哪去，钻到最后的结果就是国家的整个经济转不起来，最后一个拿到钱的主是无法还清这个钱的，这个就是幼儿版的美国次贷危机的现象。

　　你问我房地产走势，中央一直讲高端有市场，低端有保障，这是我们非常支持的，最近在经济工作的准备会上，我就非常直接的呼吁这个问题，我说国家应该真的是迅速的，明确的形成两个市场，这两个市场不能再讨论了，就是要形成两个市场，就是商品房市场跟保障性住房市场，现在真要成市场，不是说的，也不是画的，必须要是市场，你让商品房再一个受控制的市场环境下健康的发展，这个先别干的，等待那个弄完了再干，这个就来不及了，你会让一些行业正常的生理因素发生生理性的紊乱，内分泌会失调，企业也是有生命的机体，现在你要保障的市场，我们要保障多大量国家也说清楚了，拿出多少土地也弄清楚了，分多少年建也弄清楚，上半年我们万科给很多的领导打报告的时候也说的很清楚，迅速的建立保障房里面的轮候机制，通过这个机制弥补我们国家对于被保障人群的统计不清的问题，只有轮候是最好的办法，你讲清楚原则，讲清楚门槛，纪律，按照老百姓的自愿申请给他一定的时间去统计，而且要给受众一个心理的预期，不可能今天申请明天就要给你，这个房子我给你，现在我们还有一个问题，配给他不要，你怎么办，所以这些东西都会通过轮候解决，而且轮的时间越来越长，这个是有要求的。昨天国务院也终于说明白了退出的机制是什么，不能说一个人住进去就不走了，这是一个过渡型的资源，所以退出机制到底是什么，如果我们对保障问题越来越清晰的时候，让保障的市场成熟起来，那个是我们应该管的。那个市场让他在受控的情况下尽快的活跃起来，这个是一个后调控时期应该关注的问题，我觉得我们的经济经常这样，一抓就死，一放就飞，这是多少年的问题了。所以怎么样让他再一个合理的正常的生理周期状态下存活，这是我的一点感受。

　　主持人：言外之意，现在的希望限购政策的放松不是单纯的基于开发商的利益和销售额，是有市场发展的前提在里面的。

　　毛大庆：中国的企业绝大部分到现在已经开放三十年了，企业的管理规则，企业自身的管制应该说已经到达一定的高度了，你说有没有企业不好，有，但是我觉得多数的企业还是按照一个企业的规则在做事情，我觉得你要让这个市场的规则怎么样尽快的成熟起来，要让这个小孩怎么样从幼年到青壮年逐渐的长大，要有一套合理的管理办法，也是一个体制的问题。

　　主持人：我想问一下肖总，今年中建在北京开发的项目太多了，十盘联动，而且现在的限购政策下也有一些卖的不错，我们关注了消费者的需求，迎合了消费者的需求，在限购的政策下还卖的不错，就这块谈一下您对品质的理解。

　　肖喜学：代表中建地产简单的跟大家做一个沟通，应该说中建这个公司是中国建筑业的行业龙头，从事房地产业，也像万科这些兄弟单位多学习，今年在北京我们中建地产十几个项目同时运作，其中进入到销售的状态大概有七八个，应该说我们今年跟大家一样，也都碰到了调控，限购的政策，但是因为我们中建这些项目比较幸运的是比较多元化，产品的形态，中建地产是四大业务线，第一个系城市综合开发，主要是结合我们中建的包括设计，基础设施，包括建筑这些优势来提供一种城市的综合开发服务，这是第一种；第二个就是传统的居住地产，第三个是商用地产，我们为什么没有更多的提商业地产，因为商务主要是以办公物业为主，中建的商用地产也叫商务地产；最后一个就是我们的保障房，保障房应该说今年受国家的支持，几个盘该配送的都配送出去了，现金流打下了很好的基础，住宅这块可能是影响比较大的，商务地产这块，尤其是公建，50年产权的，写字楼也好，办公楼也好，销售还是不错的，尤其今年的写字楼租金今年以来一直在上涨，应该说从结构上是比较合理的，可能今年面临共同的困难，大家都是一样的。作为中建来讲，切合今天的新品质主义的主张，我们中建的口号是“家、国、天下”我们一直在强调我们的精工品质，应该说中建盖房子盖的多，全国地标性的建筑大部分是中建的，刚才说坚固是没有问题的，精工这块保证全过程的精工品质，设计精工、细节精工，园林精工，以及我们最后的管理精工同城315诚信网产经，应该说这也是我们回应新品质主义的主张，中建的一种做法，谢谢！