遇绣峰：接到新京报的邀请的时候觉得在这个市场环境下谈新品质主义，从报社角度来说，作为开发商还是觉得挺欣慰的，晓利问毛总的问题是现在所有开发商都在谈论的问题，这个事情确实得问政府，我们没有办法回答，在这个情况下谈新品质主义，怎么谈呢，我也没有想的特别清楚，实际上在这样的矛盾的市场当中，其实每个企业一方面在坚持自己的一些战略，包括产品的战略，面对这样的不确定的市场环境，肯定也要做出一些调整，我觉得其实金地今年无论是在上海还是北京，在北京的九月份，我们集团和整个华北区域也在做整个住宅产品的战略发布，当时推出了四大产品线，我跟很多的媒体朋友也在交流，包括金地朗悦这个项目，当时整个房山竞争比较激烈，包括万科等等公司还再在做，还有一些项目在这个市场情况下采取了更低价的策略，实际上目前这个价格我相信应该对各家来讲都有比较大的成本的压力，这个时候我们当时也在想，我们到底应该进行一个什么样的公司的发展，去年整个的成本也非常高，我们最终的选择是什么样的结果呢，大家可能都知道了，这么多年房地产的发展，政策的调整变化比较多，很多人也不敢预测，也不是很准确，对于二十万平米，我们最终还是选择了做加法，在这样的市场环境中，尤其是北京现在是限购最严厉的区域，用户到底购买什么是采取低价的策略还是高性价比，首先我们还是坚持金地产品的主张，我们不能因为一时的市场的变化影响了公司的产品战略，客户也知道什么是好产品，包括硬件的配制，户型的设置，刚才孙总讲到了九十平米怎么样做到舒适的三居，在产品的精细化研究方面，还有包括后期的物业管理的标准，我们基本上按照金地的中高端的产品做这样的市场，我们也相信，十年前我们一起做金地格林小镇，确实当时每天的户型都会讨论很晚，所以我想在纠结的年代，我们还是希望能够坚持自己的产品来做，我们也相信一定能得到市场的认同。
主持人：下面我们有请中国建筑设计研究院国家住宅与环境研究中心执行总建筑师刘东卫刘总谈一下新品质主义的看法。
刘东卫：这些年我们从专业，大家都是房地产专业人士了，今年的房地产调控政策比较严厉，在这个背景下，房地产市场不是很景气，现在提品质这个词非常的重要，用一个非常简单的话来讲，这个房子卖的很好的情况下，因为住房也是一个产品，用一个比较简单的道理，从产品的品质对受众来讲，这个产品的基本需求是这样，在当前我们调研的规划设计和住宅技术、变化很明显的看到今年的动态，比如说房地产市场的政府的调控，加上专业性上保障性住房的建设已经形成了非常大的市场，我们今年比如说作为部里的技术各方面一个专业的单位，做了很多的工作，从开发商的角度，销售来看确实有很大的压力，很多开发商我们在调研的时候，他们就说了，要从过去传统的靠营销等方面进行工作，其实这方面是一个非常重要的动向同城315诚信网产经，总体上我们今年的研究，大概从规划设计和技术来看，相关联的就是几个方面的动向，第一个方向，品质升级方面、规划设计方面的一些具体的技术，比如说由于现在对于每个购房者，把住房当成一个产品，投资或者投入越来越大，更加重视产品本身的内在品质，现在全国的住宅建设和房地产开发，仅仅重视表面的，眼前的产品，并不关心房子，比如说在今后的五年，十年，二十年，三十年，甚至七八十年，一百年以后，这个房子还能不能保证良好的品质，我觉得这个也是比较重要的一个动向。作为消费者，购房者，更加注重我买到的房子具有长期、优良的品质。
第二个方面，和保障性住房相关联的品质升值的意义，除了大家知道有一些相关的政府背景的开发商之外，还有一些房地产商承接了一些保障性住房的项目，这些年对保障性住房如何做好品质，成本各方面受到非常大的制约和控制的情况下，如何把它建好呢，研究保障性住房的品质标准化的设计，工业化的建造，这个方面会有一些动态。
第三个方面，实际上关于品质相关的规划动态和设计。
第四个方面，要建好这个房子，仅仅通过传统的规划设计是不行的，要考虑到住宅工业化，从而能够保证住宅比较良好的性能。
第五个方面是关于一个具有优良品质方面 ，国家大的宏观的项目，老百姓，每个人居住的状态，节能、环保可持续是分不开的，实际上这个方面是有非常明确的一些趋势和动态，都和未来的居住品质是相关联的，提出了五个方面的内容供大家参考，谢谢！
主持人：总结性的告诉大家刘建筑师有五个方面的话题的研究，给大家很好的帮助。接下来问一下赵总，我们伟业服务了很多很多的客户，其实对于您来说见证了更多的一些每个客户的心理、状态，包括他们怎么样突围这个市场。
赵铁路：我认为每次调控都是万科这样的公司受益，每次调控之后交易量是下降的，交易量下降实际上是买房的客户选择的余地是多的，那他一定是选择好的，刚才听孙主任讲的五高，我认为那个标准不是很高的标准，当时我就想到了，其实大家都有精力，在八九十年代，或者更早，大家都是电器的时代，那个时候是拿票的，根本买不到，买不到的时候就没得挑，但是实际上现在的电器产品质量很好，同样的电器企业少了很多，现在留下来的像海尔，海信留下来了，当时我们看电视都是电器的广告，但是很多的企业都不知道哪去了，每一次最终导致的产品的升级，实际上是消费者说话，房地产行业和其他的行业来比，在中国是很初级的行业，它的标准化和产品质量，因为很难做到同质的东西，就需要开发商做这种集合。
在土地稀缺的情况下，在房子不好买或者是在大家都一窝蜂的时候，一方面专业的开发商受到其他的外行，或者说外资都要进入这个行业，因为觉得是高利润的行业，但是现在因为有了调控，因为有了市场所谓的萎缩，实际上是给开发商带来了机会，专业的开发商品质才可以真正的体现出来，这是我最大的感触。
另外说到品质，开发商承担的功能太多了，不光是一个简单的建房子，昨天我去遇总看了一下项目，产品非常好，但是路还没有通，政府修的路还没有通，这方面开发商确实承担了太多。
说到品质，我还是想补充一下孙总说的五条，除了这五条以外还有很多开发商要承担的，在功能方面，不是简单的说房子内部的东西，比如说现在大庆同志要跟教育局，要跟小学校长谈合作，要把学校引进过来，因为他要满足客户的需求，因为这个地方也了学校，你买房人的基本的需求，现阶段我们叫做刚需，一个是毕业的要在这里买房，一个是考虑孩子的入学问题，真正的改善需求，在这方面真是承担了不光是开发商传统意义，还要考虑教育的问题，商业配套问题，还要关心道路通不通的问题，最后综合体现在买房的客户满足最根本的需求，现在我们说功能，说品质，很多最根本的需求都保证不了，更谈不上说环保，生态，最基本的需求，实际上老百姓房，老百姓关注的是最基本的需求，我们先满足这个。
主持人：刚才开发商和刘老师这块已经讲过了，为什么让孙总在后面发言，因为他刚才提到了几个标准，就再总结一下吧。
孙克放：刚才谈的问题不是今天的问题，是以后很多问题的症结，刚才大庆进来的时候我说了一句话，我们现在的金融政府调整方式是否合适，问题出在什么地方，我们现在想想，2008年的时候，北京的房价是下降的，一平米下降了3000到5000元，但是你知道在美国所谓的次贷危机出现以后，美国的次贷危机不是出现在房地产，而是金融上，我们的专家有时候说因为房地产把金融带坏了，其实是金融带坏了房地产，这个就是我们基本判断的错误。因此造成了2009年的时候，我们讲发生了问题2007年、2008年的刚性需求被释放了，释放到2008年底的时候三次降息，2009年的时候我们打开了所有房地产的闸门，能优惠的全优惠了，最后一条我们降低了开发商自有资金，有35%降到20%，就是要刺激消费，以此补充我们出口的不足，在同样的情况下，我们用特别老式的方式，投入固定资产4万亿，这4万亿投进来不是马上见效，最后影响不断的再往里投，信贷还是降不下来，另外还有一个，由于我们现在的紧缩政策面对的变化，加大了货币的流动量，这四条加起来在2009年发生了共振，对谁都有破坏。对于社会，对于我们个人，以至于对于我们调控政策都发生了共振，而这个共振导致的结果就是房价不停的上涨。现在我们回头看，日本经济衰退时候是用的同样的方式，我认为现在要适应它，房价调控是没有问题的，但是要适应它，这里面牵涉到我们要对不同的阶层不同的定位，不同的房子，这就是我想我们在新变化的情况下加上我们新形势下的任务，而这个任务是长期的任务，必须把房子变成能够持久，能够让老百姓住的年头更多，有很好的舒适度。所以我觉得我们的功课没有做完，我们金融的功课没有做完，房地产的政策也没有做完，怎么盖房子，保证质量提高的工作都没有做完，因此我们还要做这个工作，虽然我们房地产开发，改革开放以后到现在也就15年的时间，我们出现了像万科、金地，这样的品牌公司，去跟国外的衡量一下，去年万科突破了1000亿，今年可以突破吗，应该差不多，说明好品质的住宅还挺得住，现在上的郊区的房子都写着零销售，既没有卖点又没有质量又没有区域位置。还是说明一个问题，不管调控到什么程度，质量是第一位的。开发商唯一能够在市场里面干的事儿，最重要的就是产品好，让老百姓认可，包括经济适用房，因为我们在这么长的时间里面解决一亿人的居住问题，3600万套房子，就是近一亿人住进这样的房子里面，现在我们说城市化加速的情况下有这么多要住进城里，这方面的任务和商品房的任务一样巨大。这部分的质量问题确实是大问题，不能轻视，即便是很多开发商从事这个行业的，也不能轻视。最后用胡锦涛说的一句话，“中国的房地产少折腾”。
主持人：其实我们今天也请到国外建筑师的代表，因为今天我们的主题是新品质主义，他们跟我交流的是中国出现了限购政策，在这个市场上应该怎么做，我觉得这个也可以跟我们有一些交流。
西蒙：我昨天刚从英国飞过来，一个是参加媒体会，还有一个汇报，其实这个现象不能叫博弈，就是开发商和政府之间的关系，这个在欧洲在英国都是存在的。在国外做房地产开发的时候，政府人员去掌控，设计师和开发商和政府要有很好的协调去开发一个项目。我们所里刚刚做了一个小项目，这个土地是政府自己持有的，在跟开发商进行合作的时候，有非常明确的设计标准和要销售的对象，所以他会告诉你很清楚，你的地下车位需要多少，需要多少配套，什么样的配套，什么样的住宅。这个可能跟中国的保障住房不太一样，这个保障性住房可以融合到每个项目开发里面，一般来说会有10%的住房都是政府持有，作为保障性住房的，这种保障性住房不是独立的区域，像我们现在中国在建的保障性住房的概念，融合一个开发，从外围，外立面看不出是保障性住房，商品房。
主持人：中国也是这样的，配建在商品房的周边，跟商品房的差别不是很大。
西蒙：品质性的住房对英国社会来说，只要开发项目就必须要做的问题，他们更多的想我这个定位是针对什么样的大众的人群。除了项目的特点之外，品质很好，无论是针对年轻人或者说老年人的生活群体或者说大的，都有的，包括考虑了品质。
在西方其实做房地产开发利润是比较薄的，利润率可能是15%左右，因为我们也探讨国内的利润率，我跟他讲国内的利润率，他会觉得很高，整个从金融的贷款，政府这块拿到地以后，这块的贷款就非常顺畅，基本就是期房销售，不需要投入大量的资金运作项目，有很多政府已经给你价格的限定，这个地方的土地多少钱，他会考虑你的建安成本等等，总之政府对开发商的监管并不比中国要少，但是金融体系更加完善，所以开发商的前期投入小，利润相对比较薄。
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