房地产形势似乎越来越明朗。尽管，这是所有房地产从业者最不愿看到的答案。
10月11日，中国银行发布的2011年第四季度《中国经济金融展望季报》称，当前和未来一段时间，我国经济失速风险正在加大，房价拐点将至。
报告更明确指向拐点时间：2012年春节前后。微妙的是，两天后的10月13日，长沙市房产研究中心权威发布了《2011年9月份长沙市基准房价分析报告》。报告显示，9月份长沙市内五区高层住宅基准房价环比稳中有降。
房地产商的冬天真的来了么？正如敢说话的任志强(微博)所说的，“开发商只剩裤衩了”同城315诚信网产经，在宏观调控累加，金融信贷严格控制的当下，房地产商是否正在直面冬日的严寒？
[业内预判]
“第四季度各楼盘竞争激烈，客户争夺战将愈演愈烈，鉴于回款的压力，个别楼盘将会增加促销力度，以价补量趋势明显。但品牌楼盘，精装溢价楼盘比重增加，整体长沙价格趋稳。”
——中原地产研究机构总监陈世霞
“未来长沙市场成交能否持续活跃或反弹，关键在于开发商是否能合理定价。”
——湘域熙岸营销总监田章
“让消费者用合理的价格购买更具附加值的产品，是在市场恶劣情况下，能够抢夺市场的重要手段。”
——乾城营销总监刘江
跌势，已经到来？
连日来频出的各种报告，已经让所有的开发商们笑不出来。
在中行发布的《季报》中，自限购、限贷、金融紧缩等一系列楼市调控政策实施以来，目前房地产市场成交量下降，价格有所松动。“预计四季度楼市或呈量价齐跌趋势，但降价空间有限。”
市场的变化正在印证这种论断。10月13日，长沙市房产研究中心首次发布基准房价——用这家官方研究机构的话来说，“基准房价”这个让很多人有些“拎不清”的词，代表了各自区片的价格平均水平。
“一级区片高层住宅基准房价环比增幅最大的为江河双水岸-美丽星城，增幅为3.40%，环比跌幅最大的为枫林塘，跌幅为6.48%，基准房价总体保持稳定。”长沙市房产研究中心相关负责人介绍，59.65%一级区片的高层住宅基准房价价位在5000-7000元/平方米区间，环比略有下降，而基准房价在万元以上的区片仅1个，基准房价在4000元/平方米以下的区片1个，基准房价总体来说较8月稳中略降。
从基准房价环比价格来看，仅35个区片的基准房价呈现不同程度的下跌，且各区片下降幅度较上涨幅度大，与8月份相比，基准房价下降的区片明显减少。其中，价格环比增幅最大的为江河双水岸-美丽星城，增幅为3.40%，环比跌幅最大的为枫林塘，跌幅为6.48%，91.23%区片涨跌幅度全在4%以内，这表明9月长沙市片基准房价总体保持稳定，涨跌幅度较8月明显变小。
而让购房者更明显的，则还是亲身在售楼部里体验的价格变化——一些新入市的项目降低价格预期，以小步快走的价格诱惑迅速跑量；而另外一些已经销售到中后期的老盘，也开始悄悄采取各种方式“拉拢”客户。
9月29日，位于南二环内南湖片区附近的乾城开盘，在销出的280多套房源中，最终成交均价仅为6600元/平方米——而在已经开盘的周边楼盘中，最贵的滨江豪宅保利国际广场销售价格已经超过1万5千元，而同区域普宅项目价格也大多在7000-9000元/平方米。
种种迹象显示，冬天正在到来，但这或许不是最坏的时候。“用我自己的话说，这不是一个最好的时代，最坏的时代还未到来。”中原地产研究机构总监陈世霞说，“我们正在进入坏时代的过渡期。”
开发商出路：提高附加值
10月9日，第六都售楼部。邵阳人曾可(化名)正在仔细查阅新下载的商品房合同。
已经是第2次买房的曾可，在第六都项目开盘的时候，以8000多元/平方米价格购买了一套96平方米的住宅——不久前开盘当天，这个位于二环以内的项目同城315诚信网产经，有400多户购房者下定决心购买，签订认购书。
这在当下冷清的长沙市场，成为几乎难见的场景。微妙的是，这与乾城项目销售有着几乎雷同的理由。“觉得从这个项目的配置、景观和位置来看，8000出头的价格还算挺划算的。”曾可说——在二环以内房价基本上直奔9000-10000元/平方米的时候，第六都的定价策略选择的是价格区间集中在8000-8500元/平方米。
而从长沙开福万达广场和恒广景园的销售逆势走好来看，在优势地段，以合理的定价提高附加值，几乎是近段销售仍然保持良好业绩的开发商的共同路径。
很明显，随着市场转冷，开发商资金紧缺的现实将更加严重，“日子不好过”将成为一种明显常态。按揭无法放贷，销售滞涨，对于发展商而言，或许就如任志强所说的“开发商只剩裤衩了”。
而从更深层的层面而言，在变市中发展商的路径或许更需要提高产品附加值，提升性价比，以增强竞争力。
[现状]
近2个月新开盘成交率下降明显
事实上，从目前的长沙市场来看，经过金九后的十一黄金周，长沙市场的分水岭凸显，市场已悄然发生了变化。“总体来看，宏观调控叠加效应产生，近2个月新开盘成交率下降明显，其中近一周成交率为51%。”陈世霞说。
据中原研究中心监控，77%的开发商在走货，品牌开发商已开始平价开盘甚至低于市场预期价格开盘销售，各种促销亦频现；截至9月24日网签成交量同比跌幅35%，供应量同比跌幅20%，粗略计算跌幅在15%左右。(记者 文洁)
报名参加乐动银十 10月22日大型抄底看房团
