本报记者 王冰凝 北京报道
2009年猛增的房地产信托发行量，对开发商来说，终于成了一笔不得不还的巨债。期限一般为1-2年的房地产信托产品，从今年9月开始到了兑付期。还债，成了开发商近期最重要的事。
尽管银监会是否调查绿城信托业务仍扑朔迷离，但9月份以来银监会进一步严查房地产信托似乎是要为全面叫停房地产信托业务埋下伏笔。
10月13日，接近银监会的消息人士告诉记者，政策层目前暂停审批所有类型的涉及房地产的信托业务，其中也包括信托公司6月份以后普遍变通的股权类信托业务和房地产基金业务。房地产资金绷紧、负债率高企，整个市场的高风险也在进一步凸显着房地产信托的风险，而另一方面，信托之路完全堵死，也无疑关上了大小开发商的融资大门。
信托之路疑被全面堵死
6月底以来，银监会就进一步加深了对信托行业的监管，对房地产信托业务实施“逐一审批”，债券融资类房地产信托被暂停。
而10月13日起，多家信托公司突然接到消息称，银监会将不再审批信托公司所有涉及房地产的业务，其中也包括信托公司6月份以后普遍采用的股权类信托业务和房地产基金。
银监会从今年6月底对房地产信托业务进行“窗口指导”，要求对于中融信托、平安信托、中信信托等前20家房地产信托业务规模比较大的信托公司开展和房地产有关的业务需提前报备，业内当时称此为“逐一审批”；而对其他非重点信托公司，则仍要求适当控制房地产信托业务的节奏和总量。
“实际上当时银监会就已经在警惕信托行业的风险，此举也是部分叫停了房地产信托业务，至少6月份以来暂停审批了前20家房地产信托业务规模较大的信托公司的债券融资类房地产信托业务。”民生银行一与多家信托公司有过业务接触的内部人士告诉记者。
银监会的“逐一审批”确实起到了一定作用。7月份开始，新发行的房地产信托已经大幅下降。用益信托工作室数据显示，房地产信托发行规模从7月的236.72亿元降至8月的186.19亿元。而据记者了解，某信托业务规模很大的信托公司自7月份以来未审批一个房地产信托业务。
不过，7月份以来，虽然此前信托公司普遍采用的债券融资类房地产信托业务几近绝迹，但是，信托公司却改道股权类信托和房地产基金。
10月13日，据接近银监会的消息人士告诉记者，股权类信托业务也引起监管层的警惕。“目前，监管层暂停审批与房地产有关的所有类型的信托业务，包括股权类信托。”上述消息人士称。
风险引起监管层警惕
而令银监会进一步加码对信托行业监管的主要原因，则是股权类信托和基金型信托的规模正在加大，风险也在加大。
据用益信托工作室统计，2011年9月19日到25日发行的产品中，融资规模最大的仍是房地产信托，7款产品共募资14.72亿元，占总发行规模的50.41%。据记者查询，其中多为股权质押类信托。
据悉，股权类信托即信托公司为了规避银监会对银行信托融资的监管，以股权投资者的形式操作房地产信托同城315诚信网产经，与开发商达成回购协议，即开发商将在项目完工之后购回股权同城315诚信网产经，股权类信托交易通常以土地和项目作为抵押。7月份以来，股权类信托业务膨胀较快。
据业内分析，股权类信托交易看似投资风险较小，但在实际操作中，一旦开发商无力付款，信托公司很难诉诸法律得到土地抵押，因为同一土地或项目也被用做其他类型融资的抵押，比如银行贷款，而银行对此具有第一索赔权。而且，目前上市房企基本都用股权质押，股票波动风险本身是不可控的。
同时，随着监管层的一再警示，投资者对信托产品也提高了警惕。这也催生了房地产信托融资新模式基金型房地产信托越来越多。
万通地产近日拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立，名为深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业(有限合伙)的基金，规模为3.726亿元。其中，万通地产出资1860万元，作为有限合伙人加入基金；华润信托发行信托计划募集资金3.5亿元，作为有限合伙人加入基金。此次引入股权融资的项目为北京万通中心D座项目，万通地产全资子公司和华润深国投信托全资子公司持股比例各为50%。
一信托经理告诉记者，深国投信托实际就是“以股权投资方式参与万通房地产项目”，这就是以股权名义变相融资的基金型房地产信托，这种方式使得原本作为资金投资方的投资者既能享受固定收益，还能享受房地产项目未来收益，信托公司收益率更高，而且能够更加主动地监管和控制风险，所以该类信托产品也能吸引更多投资者。
不过上述民生银行内部人士认为，不管是股权质押类房地产信托还是基金型房地产信托，都不过是房地产信托融资的变通，随着房地产市场销售持续低迷，哪一种类型的房地产信托都面临着越来越大的风险，所以监管层势必会越来越严密地警惕房地产信托风险。
力防多米诺效应
而监管层的警惕并非空穴来风，当下最棘手的现实则是，房地产信托产品正迎来到期兑付高峰。
据中国信托业协会数据显示，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托资金余额6051.91亿元。房地产信托产品期限一般为1－2年，由此，从2011年9月开始到2012年末是房地产信托集中兑付期。
8月，银监会发文预警，要求信托公司逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险并采取相应措施，对兑付风险“早发现、早预警、早处置”。
据记者了解，自银监会屡次警示房地产信托风险以来，信托类产品的销售情况每况愈下。
一信托经理坦承：“目前信托融资成本一般在15%以上，高融资成本加上低迷销售难以回款，个别开发商势必面临资金兑付期的巨大压力。”不过该人士同时称，今年内出现房地产信托兑付问题的可能性不大，因为目前这种房企仍是少数，而且信托公司势必会全力控制风险。
记者从一家大型信托公司了解到，目前信托公司确实在全力应对房地产信托密集兑付期风险，以防止出现问题。目前密集兑付期风险虽然只存在于个别企业，但一旦出现个案，涉及到购买信托产品的投资者的利益，势必会形成多米诺效应，打破整个信托行业目前的平衡，甚至引发投资者的群体性反应，对信托产品将是致命打击，而且还可能进一步引发政策效应，促使监管层对信托行业出台更加严厉的政策。
“目前信托公司对现有房地产信托项目的监控都非常严格，如果出现问题也会第一时间应对，比如对现有房地产信托项目公司的资金状况、建设进度、销售回款等情况都是实时监控，随时跟踪，以便及时发现问题。”在信托行业人士看来，应对房地产信托密集兑付期风险，已经成为整个信托业高度重视的事。
