10月全国住宅用地成交剧减45% _
2011-11-04 16:05:00   来源：   评论：0 点击：

　　广州10月推19块地零成交

　　报告显示，10月广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津，随后不得不推迟到11月，武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。

　　更让人吃惊的是，即便广州推迟到11月，效果仍不佳。11月1日进行的广州南站拍地，本应为广州下半年的土地盛宴拉开帷幕，但在拍地前三个小时，广州市国土资源和房屋管理局临时发出公告，称原定出让的18宗地中，现因故中止出让广州南站BA 0503020、BA 0503022等12宗土地。

　　“拍卖会前‘中止出让公告’突如其来，余下的6宗土地拍卖现场零举牌且均以底价成交，土地市场寒风阵阵。”经纬行研究中心研究员杨靖向南都记者表示，连续的宏观调控政策让房地产企业的经营愈发困难，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。“之前曾表示过拿地意向的数家房仅有四家出现在拍地现场，而且也没有表现出强烈的拿地意向。”

　　“尽管在全国各地降价潮中，广州依然稳如泰山，但开发商已普遍手紧。”谢逸枫向南都记者表示，根据目前获得的70家上市房企的第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，八成以上房企负债同比增加。“虽然对一些现金充裕的大型开发商而言应该是拿地或并购的大好时机，但广州南站的挂牌价超出了大家的预期。”

　　有相关机构的报告指出，与9月相比，广州10月推出的楼面价大幅上涨，涨至6184元/平方米，为今年广州住宅用地推出价格之最，主要原因是本月推出地块多集中在市中心区域；今年以来广州住宅用地均以底价成交，间或出现流拍，从土地市场的惨淡成交可以看出国家对楼市的宏观调控已初见成效。

　　土地市场进入深度冬眠

　　10月份北京、上海等10大重点城市整体均表现不佳。10大城市中，仅6城市有住宅用地成交，成交地块也多为底价成交。6城市中重庆平均溢价率最高，为38.9%，其他城市溢价率均处于低位水平。此外，深圳、厦门、福州、洛阳、吉林等城市则整月无住宅地现身。武汉、成都、西安等地的住宅类地块则纷纷零成交。

　　事实上，今年以来住宅地市场一直呈较为低迷态势，前三季度全国住宅用地推出量、成交量同比“双降”。有关数据显示，1至9月全国133个城市共推出5722宗，累计供应量30580万平方米，同比减少12%。累计成交量25068万平方米，同比减少8%。北京住宅用地累计供应量同比减少2%，上海则减少了16%。前10个月全国133个城市单月住宅类用地成交量仅在1月、5月、6月超过去年同期。

　　而惨淡成交状况直接波及到土地市场成交价格，国土资源部近日发布的数据显示，全国主要城市地价总体水平小幅上涨，同比、环比增幅全面回落。第三季度居住用地地价为4518元/平方米，同比增长10.5%，较上一季度下降0 .3个百分点；环比增长1.7%，较上一季度下降0.5个百分点。

　　在楼面价下滑的同时，全国133个城市土地平均溢价率也持续走低。数据显示，10月溢价率仅为3%，较上月再减3个百分点，较去年同期减少28个百分点；其中住宅类用地平均溢价率为3%，较上月减少2个百分点，较去年同期减少34个百分点。前10月，全国133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。

　　“四季度本是土地市场传统的旺季，然而供需两旺的市场状态今年不复存在，地方政府依然在四季度放量供应，但是开发商却漠然置之，致使成交量大幅下滑。”有专家表示，后期政府与开发商之间的博弈也将愈演愈烈。

　　地方政府放松土地出让政策

　　土地市场的普遍遇冷标志着本轮调整进入关键期。然而严重依赖土地财政的各个地方政府似乎并不甘心坐以待毙。据悉，为解决土地市场的冷清状况，近期北京市国土局拟出台土地出让新政，拟下调土地竞买保证金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%至15%，同时，也会放宽付款进度，若市场反应过度冷清，更会考虑降价出让。

　　类似北京做法的城市不在少数。10月17日，广州市政府携南站商务区31幅地块赴香港招商。广州市提出，针对外资企业拿地，将适当延长50%的首期土地出让金的支付期限，由以前的30天延长至4-6个月；10月14日，南京市也表示要加快经营性用地上市速度，对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款一定的灵活性和宽限期；安徽省政府近期也刊发一份促进台湾同胞投资的意见，适当延长台胞投资项目土地出让金缴纳期限，对新出让的总价较高或规模较大的地块，在土地出让合同中可约定分期支付土地出让金，最长期限为12个月。

　　“楼市调控进入关键时期的一个标志，就是各地开始陆续放松土地出让，放松地根。这一方面反映了各城市面临的困境；另一方面也有积极意义，长期有利于楼市的健康。”安邦咨询研究员李浩表示，预计国内城市放松土地出让政策渐成潮流。