[建筑]楼市买方市场到来了吗?
2011-11-24 11:10:35   来源：   评论：0 点击：

    就当前的中国房地产行业来看,进入买方市场意味着行业发展将遭遇到更大的困境,行业利润率将大幅回落,行业将进入并购时代,大批房地产企业被淘汰。

　　楼市入冬

　　近日,万科在上海的楼盘降价30%,引起轩然大波。与此类似,城建、金地等多家开发商也加入了降价的队伍,楼盘平均价格已回调至2010年年初的水平,最低价格约12000-13000元/平方米。

　　越到年末,房企资金越紧张,大幅降价,似乎已经成为不争的事实。只是,今年在号称史上最严厉的调控政策作用下,楼市所遇的冬天显得更冷,来得更早。

　　国家统计局数据显示,70个指标城市房价在10月份首次出现了环比下调的现象,下调幅度达到了0.14%。

　　然而,价格的下降并没有换来成交量的上升。依据相关数据,继9月、10月楼市成交量连续下滑之后,11月初被监测的35个城市中,29个城市楼市成交量出现同比下降,其中9个城市成交量降幅在50%以上。

　　一边是房价大跌,一边是库存量升高,房企在“双困境”下步履维艰。

　　买方市场来了吗?

　　“限购”和“限贷”还将持续下去,加上年末观望情绪的上升,楼市堆积效应正在形成。

　　22日,亚豪机构指出,时至年底大部分开发企业资金链已经处于最紧张的时点。房地产市场已经进入买方市场。

　　深圳中原地产非营业董事总经理贺晓丽在接受中国经济时报记者采访时说:“从深圳方面看,我们认为,今年七月楼市就已经进入买方市场。”

　　一般而言,有两个指标可以显示房地产买方市场的到来:一是在市场供需层面,政府加大对房地产刚性需求的支持力度,在市场层面形成多重渠道房产供给模式,以彻底改善房地产目前的供给架构;二是从房地产成本构成来看,土地出让金成本大幅降低,房地产行业定价逐渐恢复正常趋势,成本因素推高定价的趋势得到改变。

　　基于上述条件,中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉本报记者:“事实上,我们对房地产行业是否进入拐点、是否处于买方市场始终持谨慎态度,房地产行业的供需特殊性决定着在现阶段不可能进入买方市场。”

　　韩长吉认为,一方面,我们需要认清楼市调控政策是造成当前房地产市场供需平衡的主要原因,这样的拐点属于“假象平衡”,由此导致的成交量下跌、中介关门等现象并不能代表整体行业发展趋势;另一方面,当前房价依旧具有较强的需求支撑,从前期某楼盘降价30%遭受哄抢的现象来看,房产的需求方只是暂时在观望,没有消失也没有缩小。

　　21世纪不动产分析师常智在接受本报记者采访时说:“目前楼市还不能算进入买方市场。由于房价的原因,市场的观望情绪浓重,购房的刚性需求量远远大于库存量。”

　　贺晓丽也认为此种说法有理,但她认为:“结构性的购房需求目前很难被完全满足。考虑到实际生活需要,中小户型和面积的商品房降价,会带来成交量上升,大户型的房子则未必。”

　　中投顾问认为,结合当前的楼市调控政策,以及上市房地产企业2010—2011年10月份的负债率增长趋势来看,如果政府不进行政策调整,那么最早在2012年6月份,将出现第一批房地产离岸企业,那么也就真正拉开了中国房地产行业买方市场的序幕。

　　就当前的中国房地产行业来看,进入买方市场意味着行业发展将遭遇到更大的困境,行业利润率将大幅回落,行业将进入并购时代,大批房地产企业被淘汰。但对于近十年一直处于卖方市场的内地楼市而言,买方市场无疑值得期待。