[建筑]2012年房地产行业投资策略会会议综述:龙头公司、地产+X、商业代表公司高管交流
2011-11-29 19:01:15   来源：   评论：0 点击：

    摘要:
　　销售状况:目前观望情绪明显浓郁,但龙头销售仍持续超越市场表现。
　　由于龙头相对整个市场基本均属于高周转公司,定价合理,在一定盈利水平下以走量为主要目标,龙头公司销售情况明显超越市场。
　　库存、去化情况:库存将持续增加,预计明年1季度,存货达到一个新高点;明年上半年去化月数的历史高点也会被超过。
　　后续推盘及销售:推迟开盘普遍。大量本来该10月份上市的楼盘根本没有开盘。原因是企业不敢推盘,包括万科等十月份的实际推盘远小于月初计划的数值。
　　信贷:9月份的时候,银行对首次置业的信贷安排做了大幅收紧的调整,首付款要求更高,而且利率大幅上调,但信贷的恶化,对市场整体来说,影响并不是特别大,因为平均贷款首付只有15%。
　　投资:投资数据是严重滞后的,目前小开发商已经处于冬眠状态。
　　土地市场:成交下滑、流拍上升,情况未来将比房屋市场更差。10月份流拍率开始攀升,未来一二手土地市场都会持续比较困难。地方政府找开发商的卖地意愿开始变得强烈,跟前两年形成明显差异。
　　行业长期前景:部分开发商认为中国房地产市场基本没有什么泡沫。
　　产生泡沫需要有两个条件,一个是购买力透支,一个是未来的供给是有弹性的,才会产生泡沫,但是中国市场这两点都不具备。中国买房购买力,不存在用杠杆扩大购买力的现象;供给也不会大幅增加。
　　明年走势:部分公司认为未来地产调控成为常态,调控至少持续到明年五六月份或者两会后,但调控不会长期持续,未来政策松动也是差异化的,比如可能偏向对改善型居住的松动;部分认为整个行业将逐渐回归平稳发展的态势;部分认为中长期向好趋势未改变,城镇化,购买力提升等因素支持行业向上。
　　经营战略:随行入市、顺势而为、结构性需求。龙头公司大都坚持快速周转策略不变的基础上,表示会调整产品结构,加大刚需类及首改类产品的推盘入市。
　　我们维持行业增持评级。继续9月中下旬以来的坚定推荐。股票推荐:
　　(1)高周转低估值龙头持有必将制胜:保利地产、招商地产、万科、金科股份、首开股份、荣盛发展、金地集团、中南建设、苏宁环球。
　　(2)4阶段中的房价下降I 阶段,建议侧重估值安全、兑现能力强的地产+X 优质标的:华侨城、北京城建、中国宝安、新湖中宝、华业地产、中天城投、建发股份。国泰君安证券股份有限公司