房地产开发周报:上周一手房成交量连续两周下跌后反弹,土地出让金同比转正为负
2011-11-30 00:44:18   来源：   评论：0 点击：

    上周房屋交易,申万跟踪20个城市一手房环比在连续两周下跌后出现反弹,环比上涨12.1%。各大主要城市合计成交22698套,环比上涨12%,其中一线城市(北京、上海、杭州、广州、深圳)合计成交6002套,环比增长28%,其余15个二线城市合计成交16696套,环比上涨7%。其中成交量环比升幅较大的城市为北京、杭州、昆明,环比交易上升91%、45%、65%;环比出现较大幅度萎缩的城市为佛山,环比萎缩54%;二手房方面,北京、天津、深圳、成都合计年初至今累计成交27.09万套,同比萎缩35%。
　　上周整体存货基本持平,去化速度有所上升。本周,京深沪、南昌四地整体存量环比上周微上升0.5%。其中北京新增供给27.12万平米,成交量为20.01万平方米;上海新增供给20万平方米,成交量为21.7万平方米;深圳新增供给6.87万平方米,成交量为3万平方米;二线城市无锡、南京、南昌三地可售量分别为68942套、52141套和303万平米。本周三地可售去化速度:北京为63周,08年最高为197周,09年最低点为24周,上海为30周,08年最高为52周,09年最低点为9周,深圳为100周,08年最高为183周,09年最低点为16周,其他二线城市如无锡,南京,南昌去化速度分别为99周、63周(主要是成交套数较少所致)、26周。
　　在我们的楼盘草根调研中发现,一线城市核心区域楼盘降幅开始扩大,并有传导入二手房市场。上海、深圳、北京等一线城市核心CBD 区域降价盘本月开始增多,并且促销折扣开始加大,比如上海静安寺板块协和城7折促销,徐汇滨江海珀旭晖8折促销,深圳罗湖的兰亭国际名园75折等,但高端楼盘降价幅度尽管力度大,但由于总价偏高,而限购限贷的从紧政策仍可能无法给楼盘去化效果带来实质性的改变,但一手房各个板块普遍下降仍影响到了同区域二手房的价格,预计后期二手房价格会出现实质性的下降或议价空间的扩大。
　　近期,住宅土地市场表现平平。11月,20大城市累计成交土地面积为1911万平方米,土地成交金额为456亿,同比去年同期分别萎缩40%和萎缩52%。
　　年初至今,全国土地成交累计达到1.66万亿,同比转正为负,下降1%,申万统计的20大城市累计成交住宅土地面积为25968万平方米,土地金额为5694亿元,同比10年萎缩5%和20%,其中,以一线城市累计成交4229万方,成交金额1695亿,同比分别上升0%和萎缩32%,二线城市累计成交21739万方,成交金额3999亿,同比萎缩为6%和13%。
　　行业投资意见:上周,传言重庆购房退税以及首套利率下调,显示市场对于短期政策的变更仍有所期待,我们认为,一方面市场对于政策的理解有所误读,更为重要的事,仅在一天之前,成都限购令松绑被叫停,表明在当前舆论环境下明确放松限购令的条件仍不成熟。我们认为,目前政策调整的方向和关注点仍以货币政策为主。近期不管是PMI 的数据和工业企业利润的数据都低于预期,政策结构性宽松已经开始,但目前来看,仍以被动性调整为主,由此导致市场的流动性缓解有限,基本面出现大幅改善或者股票出现大幅反弹的概率均不会很大,建议投资者仍以观察货币政策力度以及行业政策为主,维持政策博弈的时间窗口在明年的1季度到2季度的判断。申银万国证券股份有限公司