房地产行业:绿城与中投、黑石合作点评
2011-11-30 05:50:26   来源：   评论：0 点击：

    摘要:
　　2011年6月3日,绿城中国(03900.HK)公告:绿城房地产与绿城阳光、合资伙伴甲及乙,于2011年6月3日订立协议,拟投资成立合资公司,合资公司注册资本为20亿元,绿城房地产、绿城阳光、甲方、乙方分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元及2亿元,四方股权分别为24%、6%、60%及10%。各方约定在公司成立时初步出资20%,余下的80%将于合资公司成立后两年内支付。
　　据新世纪等媒体报道:合作方中的甲方为中国投资有限责任公司旗下公司建银投资,乙方为全球知名的私募股权基金公司美国黑石公司。
　　因此,中投占合资公司60%的股权、黑石占合资公司10%股权。
　　我们预判:如果该新闻属实,则中投公司与黑石对于绿城的注资可能将不会仅限于该合营公司14亿的注资,未来增资持续进行的可能性大,方式可能包括通过合资公司向绿城收购项目股权等,这代表绿城后续资金问题将基本得到解决。
　　我们认为绿城和中投、黑石成立合资公司将带来三方面积极影响。
　　积极影响之一:市场对绿城可能倒闭引发的恐慌和下跌预期将有效消除,对于行业硬着陆风险的疑虑也将大幅降低。
　　积极影响之二:中投和黑石作为国家资本及外资代表的进入,代表国内外产业资本对于地产行业具有价值底线的资源属性的肯定,同时也代表其对地产中长期前景看多的乐观态度。这与我们2012年投资策略报告《平衡·再生》中房地产市场经历调整后将恢复再生的观点一致。
　　积极影响之三:代表政府和实业资本对于具有优势品牌、管理溢价的优质开发商是持扶持态度的,该态度也将适用于行业内其他优质公司,未来同类优质公司的倒闭可能性同样将降低。
　　维持行业增持评级并推荐。我们判断行业基本面将继续逐渐探底,2012年上半年将持续处于调整状态,但基本面尤其是房价的下滑,有助于政策压力的积极释放。虽然整体调控思路仍将维持,但伴随通胀和房价回落,预判政策面局部松动将越来越容易兑现。在地方财政压力加大的背景下,北京普通住宅标准的放宽;杭州拨出1亿元资金用于鼓励高端人才购房,首套房补贴可达20万元/套;南京、宁波等城市放松公积金贷款政策等都表明地方在不违反中央调控基调下开始略松。
　　选股策略:
　　(1)优质低估值龙头持有制胜策略,12年四季度前将获超30%的绝对收益:推荐保利地产、金科集团、首开股份、招商地产、金地集团、万科、荣盛发展、中南建设。
　　(2)4阶段中的房价下降I 阶段,建议侧重估值安全、兑现能力强的地产+X 公司:推荐华侨城、华业地产、北京城建、中国宝安、新湖中宝、中天城投、建发股份。国泰君安证券股份有限公司