怡居地产常务董事王文彦近日连续两天撰文(节录内容如下),指出楼市现在基本上可以确定已经转角。他提出两个参考性指标︰
(一)截至11月6日前的6周,反映二手楼价的中原城市领先指数连续下跌。如果翻查中原城市领先指数有纪录以来(由1994年1月起)的数据,大家会发现所有连跌5周或更长的连跌纪录,皆是楼市下跌周期中出现,包括1994年至95年、1997年亚洲金融风暴前後以及2008年海啸前後那三次下跌浪。在楼市上升周期中,没有一次调整是5连跌或以上的。
蓝筹地产股暴挫 新地跌33%
(二)今年恒指的高点为4月8日的24469点,低点为10月4日的16250点,至11月23日只能勉强反弹至17864点。在过往7个月,股市及地产股已大幅下跌,跌幅二、三成的蓝筹地产股比比皆是,以龙头地产股新地(00016)为例,现价较去年底的高位跌了33%。以往蓝筹地产股出现这样的跌幅後,通常可以确认楼市已经转角或不久(三至九个月)就会看到楼市转角。
究竟今次楼市转角是甚麽时候出现?根据中原城市领先指数,它是在今年7月初出现的,那时是100.29点。自此以後,点数基本上是一浪低於一浪。为甚麽楼市会转角?除了上述两个参考性指标,还有甚麽原因令我那样确定楼市已经转角,而不是一个上升浪中的较大调整?楼市转角主因如下︰
外围经济不景 港必受拖累
(一)2008年金融海啸爆发後,各国央行纷纷采取大印银纸的量贷宽松货币政策救市。这种政策治标不治本,对实体经济帮助不大,而且有许多严重的後遗症。
二、三年下来,美国经济复苏似有若无,十分缓慢,失业率居高不下(总在9%以上);欧债危机恶化,大有机会陷环球经济於衰退;内地收紧银根以打遏楼市泡沫和通胀,经济放缓;随外围经济恶化,香港经济开始转弱,出口转口贸易显著放缓,公司裁员的现象已陆续出现。
曾特首11月9日在美国发表「技术性衰退」论,预料今年本港经济增长由去年的7%下跌至5%,2012年更有机会下跌至2%。在这情况下,股市首先大跌,房地产价格亦开始下跌。
(二)国际货币基金组织总裁拉加德已经提出警告,全球经济将会面临失落十年的风险。德国总理默克尔更明言解决欧债危机需时至少十年。香港属开放型经济,无可避免受外围经济兴衰影响,那就意味香港很有可能长期(十年左右)面对经济衰退的风险,而房地产价格已开始的下调,亦因此不免长期延续。
(三)过去两年余,主要利好房地产因素不外四个︰土地(最终亦即住宅单位)供应不足、超低利率、源源不绝的外来热钱(特别是国内的,大部分集中於购买豪宅)及通胀。不难发觉,四个有利本港楼价的因素,已成明日黄花。
