[建筑]中区政府合署西座的金融主题
2011-12-05 19:13:23   来源：   评论：0 点击：

    发展局局长早前公布中区政府合署西座的重建修订计划。政府在未来用户方面多做了工作,包括与港交所及证监会主席接触,希望两所金融机构成为新大楼的租户。不过,重建项目楼面规模细少,并不符合金融机构要求大型楼面的世界潮流;此外,重建项目的业权亦令「不可卖散」建议值得相榷。

　　仲量联行在去年10 月发表研究报告指出,银行、保险及会计等行业希望使用大面积楼层(楼面逾2.5 万方尺)办公楼。建设这等大型办公楼对香港作为金融中心的领导位置极为重要,本文先参考本港三所金融规管机构用地的规模,包括金管局、证监会及港交所,然後再把西座重建项目作比较。

　　金管局用地最能彰显其领导地位,其办公楼位处国际金融中心二期,合共14 层,总楼面面积约34 万方尺。证监会已落实租用长江中心其中6 层,面积应逾12 万方尺(出租面积计算.下同),每层约2.1 万方尺。现在证监会使用遮打大厦4层半、约8.3 万方尺楼面,每层约1.8 万方尺,数字反映证监会的使用面积持续增长,亦倾向选择由较细楼面大厦迁往大面积楼层大厦,这对其办公楼的营运有更佳效益。港交所办公用地较为分散,主要办公室位於国际金融中心一期,其中3层共约6 万方尺。

　　综合而言,三所金融规管机构现皆位处大面积楼层的大厦,普遍约2 万方尺或以上,有关楼宇的规模亦大:普遍达50 万方尺以上。这亦反映私人发展商发展大面积楼层大厦的趋势。置地公司於重建遮打大厦前,已了解用户的需求,因此大厦舍弃高空发展,打造大面积楼层以迎合金融机构的需要,亦令楼面实用性提高。

　　回看西座重建项目修订计划的主要发展参数,办公楼建筑面积约30.7 万方尺。以建议的26 层计,每层建筑面积约1.2 万方尺,出租面积将约为1 万方尺。这些面积规模大大逊於证监会及港交所使用中的物业。假若证监会及港交所要迁入此重建项目,可以预期其使用楼层要多於现在所用的两倍以上。

　　政府此等租客建议显然未能紧贴有关金融机构在使用大面积楼层的潮流。对租客而言,搬迁有多方面考虑,包括租约期及条款能否配合新厦落成及搬迁,现有楼面的装修设备折旧等等。对发展商而言,有关租客的租约如何落实、交楼标准、订定「市值租金」的有关假设及考虑因素等等,带来极多不明朗因素,并影响物业的投资价值。

　　另一方面,政府建议在土地契约加入「不准卖散」的限制。此等契诺有其积极性,如大型商场,有利保持商户业态及物业长远价值,但西座将有三个「业主」,包括公园用地归康文署,基座约4万方尺归政府用作分配予非牟利机构,私人业主只管办公楼及其余基座楼面,其中约6.5 万方尺则作机构及或公众用途。此众多不同用途能否产生协同效益,确实成疑。私人业主对租客筛选、物业管理、维修,以至他日的改装和重建将受到极大制肘。以此观之,这个不准「卖散」限制未能带来单一业权的应有效益。

　　假若市民真的愿意接受西座重建作商厦,还希望政府能从市场需求多作考虑,善用珍贵的土地资源。

　　刘振江仲量联行国际董事