[建筑]房地产行业12月月报:小修小补是主流,等待量变成质变
2011-12-05 20:45:30   来源：   评论：0 点击：

    11月房地产市场销售不景,继10月佛山限购令叫停后成都拟放松也被快速叫停,充分表明中央调控房价的决心,市场低迷与政策不松的基本面组合使得房地产板块在大盘向下的形势下仍跑输大盘。11月,沪深300指数下跌6.4%,申万房地产指数下跌8.4%,房地产板块跑输大盘2%,符合我们上月预期。月初以来投资者普遍对于预调微调带来的货币宽松抱有预期,房地产市场也可能因此受益,但外汇占款增长缓慢,信贷投放低于预期,导致销售市场持续低迷;另一方面行业政策仍以小修小补为主(包括北京、武汉修改普通住房认定标准),成都限购放松则被快速叫停,充分表明中央调控房价的决心没有改变,意味着销售市场将继续疲软,这是导致板块跑输大盘的核心因素。
　　11月,销售延续10月疲软局面,价格调整由一线城市向二三线城市蔓延。
　　申万跟踪的22大城市销售面积11月销售面积合计为980万平米,环比10月下降4%,同比下降36%。其中,一线城市(北上广深杭)累计成交面积为248万平米,环比下降6%,环比降幅较上月有所缩窄。整体看交易量仍延续8月以来缓慢下跌态势。龙头公司销售继续缩量,保招万金4家合计销售为183亿,相对上月205亿环比下降11%。价格调整由一线城市向二三线城市蔓延,调价可能才刚刚开始。大量的业主游行(上海、北京、深圳、长沙等地)和开发商采取团购促销充分表明,目前开发商仍以清理尾盘为主;新盘调价仍属局部现象,部分具备土地成本优势的开发商开始降价销售,调价幅度在20%-30%;以武汉、宁波为代表的二三线城市刚刚开始降价,导致观望气氛浓厚,短期交易量出现萎缩。
　　土地市场持续回落,流拍现象增多,同时出现调低底价行为。11月土地累计成交面积为9633万平米,成交金额为1155亿元,同比萎缩46%和51% ,1-11月累计成交157781万平米,成交金额16829亿,同比增长12%和-3%,其中全国住宅土地市场交易面积累计同比萎缩7%,交易金额萎缩16%,平均溢价率为5.06%有所回升。我们认为,土地市场正开始显现积极变化,一方面流拍现象逐渐增多,开发商拿地继续减少,如广州11月月内三次发生流拍现象,而万保金招中除万科以较低价格获取土地外,其他公司连续两月未有新增土地储备;另一方面,为应对土地市场下滑,部分城市开始调低土地出让底价,如北京在月内调低顺义后沙峪地区、平谷马坊镇地区土地底价,幅度分别在8.3%和15%。我们预计地方政府在政策不松的背景下,调整土地出让价格的行为将会有所增加。申银万国证券股份有限公司