房地产行业:政府推地增加 开发商拿地谨慎
2011-12-06 01:36:27   来源：   评论：0 点击：

    查看:房地产业板块实时行情

　　1-11月全部统计城市土地成交出让金下滑7.96%。1-11月我们所统计城市的土地成交面积同比增涨6.45%(比前10月减少2.85个百分点),楼面价下降13.28%(比前10月下降1.3个百分点),这使得1-11月土地成交金额同比下滑7.69%(比前10月减少3.79个百分点)。尽管11月为土地市场传统旺季,但开发商资金日趋紧张,这使得11月一、二、三线城市的土地成交情况全面下滑,并对各地方政府的财政收入产生了较明显的负面影响。

　　调控使土地市场传统旺季不旺,地方政府多措施提振市场。为应对土地市场低迷,舒缓财政压力和完成供地计划,地方政府开始降低入市门槛,多推优质地块和分割大地块等方法来提振土地市场,加大推地力度。11月,一线城市推出土地1397万平,环比微升0.25%;一线城市1-11月累计推出土地13316万平, 同比上升11.76%。由于上月一线城市有较多市中心地块推出,这使得11月一线城市的土地挂牌价回落至3260元/平米,环比下滑22.73%。11月,三线城市土地推出量6909万平米,环比增加18.25%。1-11月三线城市累计推出土地6.80亿平米,同比增加12.71%,比上月增速继续下滑4.11个百分点。11月,三线城市的土地挂牌价为876元/平米,环比下滑5.51%。

　　土地成交同比全线下滑,三线城市下滑更为明显。开发商资金日趋紧张使得土地需求持续萎缩。11月,全国一线城市土地成交建面累计11667万平,同比增长18.98%,比上月继续回落4个百分点。从环比看,11月一线城市土地实际成交量1060万平米,环比微增4.28%;11月,受优质地块推出影响,一线城市土地成交溢价率反弹至8.87%。1-11月,全国三线城市土地成交建面累计5亿平,同比增加9.66%,比上月继续回落7.88个百分点。11月,三线城市的土地成交建面为3505万平,环比下滑6.56%。11月,受土地挂牌价有所回落影响,三线城市的土地溢价率小幅回升至15.19%。

　　估值和投资。截至12月2日,A股TTM市盈率14.74倍,房地产TTM市盈率15.66倍。当前调控效果已有所体现,预计后期中央层面政策继续加码的可能性不大,继续维持行业“增持”评级。

　　地方财政影响后期调控力度,“降准”红利将逐步显现。考虑到2011年仅剩1个月,预计今年土地出让收入下滑已成定局。受土地出让收入下滑影响,部分地方政府已经开始优化现有调控。中央层面调控方向是否会发生动摇在于2012年1季度房地产投资回落程度。上周中国人民银行首次公布降低存款准备金率。我们认为流动性放松是行业筑底的重要信号。目前宏观基本面正朝我们期望的方向发展。地产作为流动性回升的先导受益行业,有望直接受益于本次准备金率下调。此外,海通宏观认为本次“降准”意味着货币政策进入“降准”周期,预计未来1年内还有三次左右“降准”可能。从历史情况看地产行业销售增速和地产股对沪深300指数的超额收益率在“降准”3到6个月后均有不错表现。短期行业可能还会因为各种成交因素有所震荡,但是我们认为从中期来看行业已经具备“超配”条件。

　　风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

　　备注:本文一线城市包括北京、上海、深圳、杭州和广州;二、三线城市根据2010年各城市GDP排序进行取样。其中,二线城市取2010年GDP靠前的前24个主要城市;三线城市取2010年GDP靠前的随后68个主要城市。